二手房交易中，实图是买家初步了解房源的核心载体，承载着户型、采光、装修等关键信息，直接影响看房意愿和最终决策，部分房源实图存在“美化”“失真”甚至“虚假”问题，导致买家“货不对板”，引发纠纷，辨别二手房实图真实性、规避信息差，成为买家的必修课，当前，二手房实图问题主要集中在“过度包装”上：部分中介或卖方通过技术手段放大房源优势，掩盖瑕疵，比如用广角镜头拉伸空间，让小户型显大；调整光线参数，让昏暗房间变亮；后期P掉墙面裂缝、霉斑，甚至用非本小区图片吸引客户，这些行为不仅误导买家，也破坏了交易信任,亟需买家掌握辨别技巧。
常见二手房实图失真手段及辨别方法
为帮助买家快速识别“陷阱”，以下整理常见实图失真手段、具体表现及辨别方法：
| 失真手段 | 具体表现 | 辨别方法 |
|---|---|---|
| 广角镜头畸变 | 用超广角拍摄，导致房间棱角拉伸、墙体弯曲，显大但实际拥挤，家具比例失调。 | 要求提供原图（无修图痕迹），观察房间边框是否为直线；对比家具实际尺寸（如床、桌）与墙面比例。 |
| 光线美化 | 选择清晨/傍晚光线最佳时段拍摄，或用补光灯增强亮度，掩盖采光不足、潮湿发霉问题。 | 询问房源朝向、楼层，要求提供不同时间段（如正午、夜间）图片；实地看房时注意自然光下的实际亮度。 |
| 后期P图掩盖瑕疵 | P掉墙面裂缝、墙皮脱落、水渍霉斑，或修改户型尺寸（如将“一室一厅”P成“两室一厅”）。 | 检查细节处是否自然（如墙角与地面交界处是否有模糊、拼接痕迹）；对比户型图与图片中的房间布局是否一致。 |
| 虚假房源图片 | 使用样板间、其他小区或同小区不同户型的图片，吸引客户到店后再推荐其他房源。 | 要求提供房源具体地址（可核对小区名称、楼栋号）；多平台对比同一房源图片，若仅中介平台有图且信息模糊，需警惕。 |
实图与实际差异的风险
买家因实图误导签订合同后，看房时可能发现面积缩水、采光差、存在隐蔽瑕疵（如管道漏水、地基沉降）等问题，轻则要求降价，重则引发退房纠纷，根据《民法典》第500条，当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，属于欺诈，买家可请求撤销合同并主张赔偿，但实践中，“举证难”是主要障碍：需证明卖方或中介存在“故意”（如图中瑕疵实际存在且未告知），而非“合理美化”（如光线调整）,这对普通买家而言难度较大。
买家应对策略
- 要求“原图+视频”双重验证：让中介或卖方提供未修图的原始照片（可检查EXIF信息中的拍摄参数）和房间全景视频，视频中需包含客厅、卧室、厨房、卫生间等核心区域，观察细节（如墙角是否平整、地面是否有裂缝）。
- 实地看房“三查”：查采光（不同时间段到访，如上午、下午）、查尺寸（用卷尺测量房间长宽，对比产权证面积）、查隐蔽工程（打开水龙头测试水压，检查插座是否通电，观察天花板是否有渗水痕迹）。
- 多渠道核实房源信息：通过小区物业、业主群了解房源真实情况（如是否为凶宅、是否存在产权纠纷）；对比链家、贝壳等多家平台发布的同一房源图片，若信息矛盾（如户型、楼层不同），需谨慎。
- 合同明确“实图真实性”条款：在购房合同中补充“卖方及中介保证提供图片与房源实际情况一致，若因图片失真导致买家损失（包括但不限于定金、装修成本），需全额赔偿”，并约定违约金比例，降低维权成本。
二手房实图是交易窗口，但非决策全部，买家需保持理性，通过“原图验证+实地考察+法律保障”三重防线，避免被“美颜”实图误导，建议选择正规中介平台，其房源审核机制相对完善，能减少虚假实图风险,确保交易安全。
FAQs
二手房实图与实际差距大，可以退定金吗？
答：若卖方或中介存在故意欺诈（如图中“两室”实际为“一室”，或P掉的重大 structural瑕疵），且买家能提供证据（如图中家具布局与实际不符、第三方鉴定报告），可依据《民法典》第148条主张欺诈，要求撤销合同并双倍返还定金，若仅是轻微美化（如光线调整），且合同未约定图片真实性，则可能无法退定金，建议签约前通过实地看房核实后再支付定金。
如何判断中介提供的二手房实图是否真实？
答：一是查“源头”：要求中介提供房源的“房号+产权证编号”，可到当地住建局官网核验房源是否存在；二是看“细节”：实图中若家具摆放整齐、无生活痕迹（如衣物、杂物），可能是“空置房摆拍”，需警惕；三是问“反馈”：让中介提供近期看房客户的联系方式，侧面了解实际看房体验（如采光、噪音情况），若多人反映“图片与实际差距大”,建议放弃该房源。
