当前房地产市场调控持续深化,“房住不炒”定位明确，各地因城施策出台放松限购、降低首付比例、下调房贷利率等措施，但房价整体呈现“下行压力大但实质性下降难”的态势，尤其是一二线城市核心区域，房价依然坚挺，三四线城市虽有松动，但跌幅也多在可控范围，房价为何“易涨难降”？这背后是供需关系、政策预期、土地财政、开发商资金、居民购买力等多重因素交织作用的结果。
供需关系方面,土地供应稀缺与人口流入共同支撑了房价的底部支撑，虽然多地加大住宅用地供应，但核心区域土地资源有限，开发商为获取优质地块，竞争激烈，导致地价居高不下，数据显示，2020-2023年，一线城市住宅用地成交溢价率始终维持在5%-10%，远高于三四线城市的0%-2%，土地成本占房价比重普遍在30%-50%，地价不降，房价难有大幅下调空间，城镇化进程虽放缓，但大城市群人口仍在集聚，2022年长三角、珠三角常住人口净流入分别达180万、150万，刚需和改善型住房需求持续存在，即使全国商品房销售面积下降，核心城市的新房去化周期仍保持在合理区间（如2023年一线城市去化周期约8个月，低于12个月的合理上限），供需结构偏紧支撑了房价的韧性。
政策与市场预期的博弈也是房价难降的重要原因。“政策底”已现但“市场底”未到，2022年以来，全国超300城放松限购，首套房首付比例降至20%，5年期LPR累计下调65个基点，政策支持力度空前，但购房者信心修复缓慢，2023年全国居民储蓄率同比上升2.1个百分点，资金更倾向于“避险”而非“入市”。“房价只涨不跌”的预期尚未根本扭转，部分城市开发商小幅降价即引发老业主维权，导致企业“不敢降、不愿降”，例如2023年某新一线城市楼盘降价5%，遭业主集体抗议，最终被迫恢复原价，这种“降价维权”现象抑制了开发商的降价空间。
土地财政依赖度制约了地方政府推动房价下落的动力,土地出让金是地方财政收入的重要来源，2022年全国土地出让金约6.5万亿元，占地方一般公共预算收入的38%，部分城市（如杭州、南京）依赖度超过50%，地方政府为保障财政收支平衡，在土地出让时倾向于“控量保价”，通过减少核心地块供应维持地价稳定，若大幅降价出让土地，不仅影响当期财政收入，还可能引发土地市场波动，进而冲击地方基建和民生项目投入，因此地方政府缺乏推动房价大幅下落的动力。
开发商的资金压力与成本约束进一步限制了降价空间,当前房企仍面临债务到期压力，2023年房企境内外债券到期规模约1.2万亿元，虽然“三支箭”等融资支持政策缓解了部分压力，但企业现金流依然紧张，降价促销虽能快速回笼资金，但可能加剧购房者“买涨不买跌”的心理，导致销量不及预期，反而恶化资金状况，建安成本、融资成本高企，2023年螺纹钢、水泥等建材价格同比上涨3%-5%，房企平均融资成本约6%-8%，房价若大幅下降，企业将面临亏损甚至破产风险，以价换量”多选择在低线城市或非核心项目，核心区域房价仍保持坚挺。
居民购买力与房价不匹配的结构性矛盾也制约了房价下行,2023年重点城市房价收入比普遍偏高，深圳、北京、上海分别达28.5、24.3、21.8，远超国际公认的6倍合理区间，居民收入增长放缓，2023年全国城镇居民人均可支配收入实际增长4.2%，低于房价涨幅（一线城市新房均价同比上涨2.1%），导致“想买的买不起，买得起的观望”，虽然刚需群体存在，但购买力不足限制了房价下行空间，市场呈现“有价无市”与“潜在需求未释放”并存的局面。
以下是2020-2023年重点城市土地成交情况及2022年部分城市土地财政依赖度数据，进一步印证上述因素：
表1：2020-2023年重点城市土地成交情况
| 城市 | 土地供应面积（万㎡） | 成交溢价率（%） | 楼面价（元/㎡） |
| -----| ---------------------| --------------------| ------------------|
| 北京 | 850 | 8.2 | 35200 |
| 上海 | 920 | 7.5 | 38500 |
| 深圳 | 320 | 9.1 | 42100 |
| 杭州 | 1200 | 5.8 | 28600 |
| 成都 | 1800 | 3.2 | 16500 |
表2：2022年部分城市土地财政依赖度
| 城市 | 土地出让金（亿元） | 一般公共预算收入（亿元） | 依赖度（%） |
| -----| ---------------------| --------------------------| --------------|
| 杭州 | 2100 | 3200 | 65.6 |
| 南京 | 1800 | 2800 | 64.3 |
| 武汉 | 1500 | 2600 | 57.7 |
| 重庆 | 1200 | 3200 | 37.5 |
| 西安 | 900 | 1500 | 60.0 |
综上,房价难降是多重因素共同作用的结果，既有土地稀缺、人口流入等基本面支撑，也有政策预期、土地财政、开发商成本等制度性约束，还有居民购买力与房价不匹配的结构性矛盾，随着城镇化深化、政策持续优化、房企风险出清，房价有望逐步回归理性，但在短期内，大幅下降的可能性仍较低。
FAQs
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问：房价长期不降会对经济有什么影响？
答：房价长期维持高位可能挤压居民消费，导致购房支出占比过高，抑制其他领域消费需求；房企资金链压力可能传导至金融系统，增加银行坏账风险；土地财政依赖度高的地方，财政收入稳定性将受影响，进而制约基建和公共服务投入，长期看，不利于经济结构转型和内需扩大。 -
问：未来房价会大幅下降吗？需要什么条件？
答：未来大幅下降的可能性较低，但结构性分化会加剧，若要实现房价合理回归，需要：一是土地供应结构优化，增加保障性住房和普通商品房供应，降低地价占比；二是居民收入稳步增长，提升购买力，缩小房价收入比差距；三是房企风险出清完成，市场供需恢复平衡；四是购房者预期转变，形成“房住不炒”的市场共识，在这些条件逐步满足后，房价有望在稳中有降中实现健康发展。
