北京九龙山地区位于朝阳区东南部，东三环沿线，紧邻CBD核心区，是北京“泛CBD商务区”的重要组成部分，区域交通便利，地铁10号线与14号线在此换乘，串联起国贸、望京、丰台等核心区域，形成了“双轨交汇”的通勤优势，近年来，随着城市更新推进和配套升级，九龙山房价呈现“稳中有升”的态势,成为朝阳区关注度较高的居住板块之一。
九龙山房价现状：分层明显，梯度分布清晰
九龙山住宅类型以商品房为主，涵盖老小区、次新房及少量新建高端项目，房价因房龄、品质、配套差异较大，整体呈现“外围低价、核心高价”的梯度分布。
老小区：刚需上车主力，总价可控
区域内的老小区多建于2000年前后，以中小户型为主，房龄较长，但凭借低总价和地理位置优势，仍是刚需客群的首选。九龙山小区（2005年建成，步梯房）主力户型为50-70㎡一居至两居，挂牌均价约6.2万-6.8万/㎡，总价300万-450万元；双井西院（2008年建成，部分带电梯）主力户型60-90㎡，均价约6.5万-7.2万/㎡，总价390万-650万元，这类小区因房龄老化、无电梯、小区环境一般，价格低于区域均值，但胜在“地铁房”属性，通勤便利。
次新房：改善需求聚焦，品质与价格双高
2010年后建成的次新房是九龙山房价的“中坚力量”，产品多为电梯房，户型设计合理，小区绿化和物业水平较好，吸引改善型购房者，典型项目如金茂府（北区）（2016年建成，大平层+叠拼），主力户型120-200㎡，均价约10.5万-12万/㎡，总价1250万-2400万元，配备中央空调、新风系统等高端配置，是区域内标杆豪宅；珠江帝景（2010年建成，高端社区），主力户型100-180㎡，均价约8.8万-9.5万/㎡，总价880万-1710万元，自带商业街和幼儿园，居住成熟度高。
新建项目：稀缺高端供应，单价领跑区域
近年来九龙山新增住宅用地较少，新建项目多为“地王”或旧改项目，定位高端，单价突破区域天花板，例如朝阳壹号（2023年入市，纯商品房），主力户型140-220㎡，均价约12.8万-14万/㎡，总价1792万-3080万元，采用玻璃幕墙外立面和智能家居系统，主打“CBD核心圈层改善”，入市即引发市场关注。
九龙山不同类型住宅价格参考表（2024年6月数据）
| 楼盘名称 | 建筑年代 | 主力户型（㎡） | 均价（元/㎡） | 主要特点 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|---|
| 九龙山小区 | 2005年 | 50-70 | 2-6.8 | 步梯房，近地铁，总价低 | 刚需上车 |
| 双井西院 | 2008年 | 60-90 | 5-7.2 | 部分带电梯，配套成熟 | 首改刚需 |
| 珠江帝景 | 2010年 | 100-180 | 8-9.5 | 高端社区，自带商业、幼儿园 | 改善型家庭 |
| 金茂府（北区） | 2016年 | 120-200 | 5-12 | 豪宅配置，大平层/叠拼 | 高端改善 |
| 朝阳壹号 | 2023年 | 140-220 | 8-14 | 新建高端，智能家居，CBD视野 | 顶级圈层改善 |
影响九龙山房价的核心因素
交通：双地铁+三环，通勤效率拉满
九龙山最大的优势是交通，地铁10号线（环线）可直达国贸、中关村、西直门等核心商圈，14号线连接望京、丰台，换乘1号线（建国门）可实现“全城通达”，自驾方面，东三环主路、广渠路快速路串联起CBD、东四环、东五环，通勤至国贸约15分钟，至望京约25分钟，高效交通网络显著提升区域居住价值。
商业：CBD外溢红利，配套醇熟
作为CBD“后花园”，九龙山商业配套以“高端+便民”双轨并行，高端商业方面，距离SKP（国贸）、合生汇（东三环）等核心商圈车程10分钟内，满足奢侈品、高端餐饮需求；便民商业方面，社区底商、盒马鲜生、永辉超市等覆盖日常消费，珠江帝景、金茂府等自带商业体，形成“5分钟生活圈”。
教育：朝阳教育资源，学区溢价有限
朝阳区教育资源整体优质但分布不均，九龙山片区对口学校以普通公立为主，如垂杨柳中心小学（分校）、劲松第一小学，初中对口劲松中学，教育资源虽不及海淀西城，但在朝阳区属“中上水平”，学区溢价相对较低，房价更依赖产品本身价值。
产业：CBD就业外溢，需求支撑强劲
CBD核心区聚集了大量金融、互联网、外企总部（如国贸商圈、SKP周边），就业人口超30万，其中不少年轻白领选择在九龙山“职住平衡”，区域内写字楼（如SOHO现代城、光华路SOHO）虽以办公为主，但也带动了租赁需求，租金回报率约2.5%-3%，高于北京平均水平（2.2%），对房价形成长期支撑。
环境：城市更新推进，居住品质提升
九龙山曾存在老旧小区多、基础设施老化等问题，近年通过“老旧小区改造”“留白增绿”工程，小区外立面翻新、停车位规划、口袋公园建设（如九龙山公园）逐步推进，城市界面显著改善，双井西院加装电梯后，房价上涨约8%，印证了环境改造对房价的拉动作用。
九龙山房价与周边区域对比
与朝阳区其他板块相比，九龙山房价处于“中游水平”，性价比突出。
- 对比CBD核心区（国贸、大望路）：CBD核心区新房均价15万+，次新房12万+，九龙山房价低约30%-40%，但通勤时间仅增加5-10分钟，成为“预算有限但想靠近CBD”购房者的“退而求其次”之选。
- 对比东四环百子湾：百子湾以产业工人和刚需为主，老小区均价5.5万-6.5万，次新房7.5万-8.5万，略低于九龙山；但九龙山更靠近CBD，商业和地铁配套更优，改善属性更强。
- 对比南边潘家园：潘家园老小区均价5万-6万，次新房7万-8万，价格低于九龙山，但产业和商业配套较弱，房价上涨动力不足。
未来趋势：稳中有升，改善主导
短期来看，受北京“认房不认贷”、房贷利率下调等政策影响，九龙山作为“泛CBD价值洼地”，或迎来一波刚需和改善入市潮，房价有望稳中有升，长期来看，随着CBD东扩（如广渠路沿线产业升级）和九龙山城市更新深化，区域居住品质将持续提升，高端项目（如朝阳壹号）将推动单价向15万+迈进，但老小区受限于房龄，涨幅将保持平稳。
相关问答FAQs
Q1：九龙山房价在朝阳区处于什么水平？是否值得入手？
A：九龙山房价在朝阳区处于“中游偏上”，低于CBD核心区（15万+）和东四环百子湾（部分次新房8.5万+），但高于潘家园等外围板块，其优势在于“CBD通勤+成熟配套+性价比”，适合预算有限（总价500万-1000万）、在CBD或东三环工作的刚需和改善客群，若长期持有，随着区域城市更新推进，房价有望跟随CBD外溢需求稳步上涨，入手价值较高。
Q2：刚需在九龙山购房，有哪些推荐楼盘？需要注意什么？
A：刚需购房可重点关注两类：一是老小区小户型，如九龙山小区（50-70㎡，总价300万-450万），单价低、总价可控，适合首套上车；二是次新房小两居，如珠江帝景（100-120㎡，总价880万-1140万），兼顾居住品质和通勤便利，需注意：老小区需考察楼栋位置（尽量避开临街楼栋）、物业水平；次新房需核实产权年限（部分为70年大产权，少数为50年商住，需谨慎），优先选择“近地铁（步行10分钟内）”和“社区成熟”的楼盘,未来流通性更强。
