赣南地区作为江西省南部的重要区域，涵盖赣州市及下辖18个县（市、区），是连接中部地区与粤港澳大湾区的桥头堡，近年来，随着区域经济持续发展、基础设施不断完善以及人口流动格局的变化，赣南房地产市场经历了从平稳到逐步活跃的过程，房价也呈现出区域分化、稳中有进的整体态势，以下从当前房价概况、区域分化特征、核心影响因素及未来趋势等方面展开分析。
当前赣南房价整体概况
近年来，赣南房价总体保持温和上涨趋势，但涨幅较省内核心南昌及沿海城市相对平缓，根据市场数据，2020-2023年，赣南住宅均价从约6800元/㎡逐步上涨至7500元/㎡左右，年均涨幅约3%-5%，低于全国平均水平，也低于南昌同期涨幅（约6%-8%），分区域看，房价差异显著：中心城区（章贡区、赣州经开区、蓉江新区）均价领跑，2023年达9500-11000元/㎡；南康区、赣县区作为近郊及产业强区，均价约7000-8500元/㎡；瑞金、龙南等县域城市房价在5500-7000元/㎡之间，而全南、定南、安远等偏远县市则普遍在5000元/㎡以下，部分乡镇甚至低于4000元/㎡。
从产品类型看，高层住宅占比超70%，均价略低于洋房（均价约10%-15%溢价）和别墅（均价约30%-50%溢价）；二手房市场整体活跃度不及新房，但中心城区学区房、优质次新房价格坚挺，部分小区挂牌价较新房倒挂5%-10%，2022年以来受市场调整影响，部分房企促销带动新房价格阶段性回调，但核心区域抗跌性较强,整体未出现明显下跌。
区域分化特征明显，核心城区与县域差距拉大
赣南房价的区域分化主要体现在“中心城区强、县域弱，近郊热、偏远冷”的格局，具体表现为以下三点：
一是中心城区“一核引领”，配套与产业支撑房价
章贡区作为赣南政治、经济、文化中心，拥有优质教育（赣州中学、赣州三中等）、医疗（赣南医学院第一附属医院）、商业（万象城、中创国际）等资源，叠加赣州市政府向南拓展的政策导向，蓉江新区作为赣州都市区核心区，近年基建投入加大（图书馆、体育中心、高校园区落地），吸引大量刚需及改善型需求，房价从2020年的7500元/㎡上涨至2023年的10500元/㎡，涨幅达40%，领跑全市，经开区依托新能源汽车产业（比亚迪、吉利落户）和临港经济区，吸引产业人口聚集，房价稳定在8500-9500元/㎡，成为刚需置业首选。
二是县域房价“产业与区位决定”，南康、龙南表现突出
南康区作为“中国实木家具之都”，家具产业年产值超2000亿元，带动大量就业人口，本地购房需求旺盛，同时承接赣州中心城区外溢需求，房价从2020年的6000元/㎡升至2023年的7500元/㎡，涨幅25%，龙南市作为赣南对接粤港澳大湾区的“南大门”，依托赣深高铁（2021年通车）融入大湾区1小时生活圈，承接电子信息、智能制造产业转移，外来投资及返乡置业需求增加，房价从2020年的6500元/㎡上涨至7800元/㎡，部分高铁新城项目达8500元/㎡，而瑞金、兴国等红色旅游城市，依托文旅产业吸引部分康养需求，但本地人口外流明显，房价涨幅仅10%-15%，长期以稳为主。
三是偏远县市“供需双弱”，库存压力较大
全南、定南、安远、寻乌等县市，经济基础相对薄弱，产业以农业、初级加工为主，人口持续净流出（年均减少1%-2%），商品房去化周期普遍超过20个月（合理区间为12个月），房企拿地意愿低，新盘供应减少，房价长期在4500-5500元/㎡徘徊，部分乡镇甚至出现“有价无市”现象。
影响赣南房价的核心因素
赣南房价的走势是政策、经济、人口、交通等多因素共同作用的结果，具体可归纳为以下四点：
政策调控：从“去库存”到“稳市场”
2020年前，赣南部分县市（如龙南、定南）因前期过度开发，库存高企，政策以“去库存”为主，通过购房补贴、降低首付比例（最低20%）、公积金贷款额度提升（最高60万元）等措施刺激需求，2021年后，随着市场逐步回暖，政策转向“稳房价、稳预期”，赣州市出台“限购、限贷、限售”组合政策（中心城区非户籍家庭限购1套，新房满2年方可交易），同时加大保障性住房供应（2023年筹建保障性租赁住房1.2万套），抑制投机性需求，房价涨幅逐步回归理性。
经济与产业：人口集聚的基础动力
赣南GDP从2020年的3640亿元增长至2023年的4500亿元，年均增长7%，高于全国平均水平，产业结构优化中，新能源汽车、家具、稀土新材料三大主导产业崛起，比亚迪赣州基地一期年产能达25万辆，带动就业超5万人；家具产业集群吸纳就业80余万人，产业工人月均收入超6000元，支撑本地购房能力，赣州市“十四五”规划提出“建设省域副中心城市”，目标2025年常住人口突破1000万（2023年为985万），人口持续净流入（年均增加5-8万人），为楼市提供长期需求支撑。
交通基建：提升区域通达性与价值
交通是影响房价的关键变量，近年来，赣南形成“三高铁（京九、赣深、昌赣）、五高速（大广、厦蓉、南韶等）、一机场（黄金机场）”的综合交通网络：赣深高铁开通后，赣州至深圳北最快1小时40分钟，龙南至深圳北1小时10分钟，吸引大湾区投资者及通勤人群；昌赣高铁连通南昌与赣州，强化省内联动；黄金机场2023年旅客吞吐量达230万人次，开通国内航线30余条，提升城市开放度，交通改善带动沿线区域房价上涨，如赣州经开区高铁新城板块房价较2020年上涨35%，龙南市高铁站周边项目溢价超20%。
房企与产品：从“高周转”到“品质化”
2020年前，恒大、碧桂园、保利等全国性房企主导赣南市场，以“高周转、快销售”模式开发中小户型刚需产品，同质化严重，2022年后，随着市场调整，房企转向“品质化”竞争，如央企保利在赣州打造“天悦”系高端项目，引入智慧社区、人车分流设计，均价达12000元/㎡，去化率达85%；本土房企南康家居小镇则推出“定制化”住宅，结合家具产业优势，提供“拎包入住+家具配套”服务，吸引本地改善客群，产品升级推动部分优质项目价格突破万元，改善市场占比从2020年的15%升至2023年的30%。
未来趋势展望：稳中有进，分化加剧
预计2024-2025年，赣南房价将呈现“稳中有进、持续分化”的态势，核心逻辑如下：
短期（1-2年）：政策托底，价格趋稳
当前赣南楼市仍处于调整期，房企资金压力尚未完全缓解，部分三四线城市库存仍高，政策将以“托底”为主，通过放松限购（如2023年章贡区取消非户籍家庭社保限制）、降低房贷利率（首套LPR-50BP，约3.95%）、加大公积金支持等措施提振信心，加之保障性住房加速供应，商品房市场将保持“以价换量”态势，整体房价涨幅或维持在3%-5%，核心城区小幅上涨，偏远县市基本持平。
长期（3-5年）：产业与人口驱动，核心区领涨
随着赣南对接大湾区战略深化（如共建“赣深产业合作区”）、新能源汽车产业扩张（比亚迪二期规划产能50万辆），以及人口城镇化率提升（2023年为58%，目标2025年达62%），中心城区及产业强县（南康、龙南）将吸引更多人口流入，房价有望保持5%-8%的年均涨幅，部分核心板块（如蓉江新区、高铁新城）或突破12000元/㎡，而偏远县市受人口流出、产业空心化影响，房价可能长期横盘，甚至出现结构性下跌。
相关问答FAQs
Q1：赣南房价相比省内其他城市（如南昌、九江）处于什么水平？未来会追上吗？
A：目前赣南房价整体低于南昌（2023年均价约12000元/㎡）和九江（均价约8500元/㎡），主要原因是南昌作为省会，集聚全省优质资源（教育、医疗、金融），而九江毗邻湖北、安徽，受长江经济带辐射较强，赣南虽对接大湾区，但经济体量（2023年GDP4500亿元）仅为南昌（6600亿元）的68%，人均GDP低约15%，未来若“省域副中心城市”建设加速，产业与人口集聚能力提升，中心城区房价或逐步向九江靠拢，但追上南昌仍需较长时间（预计需10年以上）。
Q2：在赣南买房，哪些区域更具升值潜力？适合刚需还是投资？
A：从升值潜力看，优先推荐三类区域：一是赣州蓉江新区（政策红利+基建完善，适合刚需及长期投资）；二是南康区家具产业带（产业支撑+本地需求旺盛，适合刚需自住）；三是龙南市高铁新城（大湾区外溢效应+交通便利，适合短期投资），若为刚需，建议关注中心城区及近郊性价比高的新房（如经开区、赣县区）；若为投资，需谨慎选择偏远县市，避免库存风险,优先聚焦产业与人口流入明确的核心板块。
