近期上海二手房市场出现明显“刷新”迹象，成交量持续回升，价格逐步企稳，市场活跃度较去年底显著提升，根据上海链家研究院数据，2024年5月全市二手房成交量达1.8万套，环比增长15%，同比上涨22%，创下近14个月以来单月成交量新高，这一轮“刷新”并非单一因素驱动，而是政策松绑、信贷支持、需求释放等多重因素共同作用的结果，反映出市场信心逐步修复。
从区域表现看,核心区域与郊区市场呈现分化态势，核心区如浦东、闵行、徐汇等凭借成熟的配套和稳定的学区资源，成交量领跑全市，其中浦东新区5月成交量突破2000套，环比增长18%，主要以内环次新房和中外环改善型房源为主；郊区市场则因价格洼地效应，受到刚需群体青睐，松江、嘉定、宝山等区域成交量环比增幅均超12%，但价格仍以稳为主，部分远郊区域如金山、奉贤的个别老旧小区价格仍承压，具体来看，不同价位段房源成交占比也发生变化：500-800万元总价段占比达42%，环比提升5个百分点，成为刚需主力战场；而1000万元以上改善型房源占比回升至28%，显示改善需求正在加速释放。
价格方面,市场整体呈现“稳中有升”态势，5月上海二手房均价为5.8万元/平方米，环比微涨0.5%，同比基本持平，值得注意的是，价格分化明显：次新房（房龄5年内）均价达7.2万元/平方米，环比上涨1.2%，部分优质学区房单价突破12万元/平方米；而房龄超过20年的老旧小区均价为4.1万元/平方米，环比持平，个别房源因房龄、户型等问题议价空间仍达8%-10%，中介机构反馈，当前买卖双方博弈趋于理性，卖家调价更灵活，买家决策周期缩短，成交周期较去年底缩短约10天。
政策环境的持续优化为市场注入关键动力,2024年以来，上海先后推出“沪九条”优化限购政策、降低首付比例（首套首付比例降至15%、二套降至25%）、推进“带押过户”等举措，有效降低了交易门槛和成本，多银行下调房贷利率，首套房利率降至3.8%的历史低位，进一步刺激了刚需和改善需求入市，政策效应叠加新房供应放缓（2024年5月新房供应环比下降20%），部分购房者转向二手房市场，推动成交量回升。
市场“刷新”背后，也需关注结构性风险，部分远郊区域库存高企，去化周期超过18个月，价格仍有下行压力；房东心态分化，核心区业主信心较强，惜售情绪明显，而郊区业主则更倾向于以价换量，业内人士认为，短期市场回暖态势有望延续，但全面复苏仍需宏观经济和就业市场的进一步支撑，购房者需根据自身需求理性选择，避免盲目追涨。
相关问答FAQs
Q1：上海二手房成交量回升是否意味着市场已全面回暖？
A：当前成交量回升主要受政策松绑和信贷支持驱动，属于阶段性修复，尚未达到全面回暖，核心区市场活跃度较高，但郊区分化明显，部分区域价格仍承压；二手房整体价格尚未出现普涨，更多是结构性回暖，市场能否持续回暖，还需看后续政策落地效果和经济基本面改善情况。
Q2：当前入手上海二手房需要注意哪些风险？
A：需重点关注三点：一是区域选择，优先配套成熟、规划明确的板块，避免远郊纯投资属性区域；二是房源品质，房龄过老（超20年）、无电梯、户型差的房源流动性较差，未来升值空间有限；三是交易风险，务必核实产权清晰度、是否存在抵押或查封，建议通过正规中介机构并聘请律师审核合同，确保交易安全。
