玉林房价现在什么水平？未来会涨还是跌？影响因素有哪些？

玉林作为广西壮族自治区重要的地级市,地处桂东南，毗邻粤港澳，是西南地区出海的重要通道之一，近年来，随着城镇化进程的推进、基础设施的完善以及区域经济的稳步发展，玉林的房地产市场呈现出平稳波动的态势，房价水平在广西区内属于中等偏下，与三四线城市普遍特征相符，整体呈现“核心区域稳中有升、县域区域分化明显”的格局。

玉林房价整体水平与近年走势

根据玉林市住房和城乡建设局数据及主流房产平台统计,2023年玉林市区（含玉州区、玉东新区）新建商品住宅成交均价约6500-7500元/平方米，二手住宅均价约5800-6800元/平方米；下辖的北流市、容县、陆川县、兴业县、博白县等县域市场，房价差异较大，其中北流市作为经济强县（市），新房均价约5000-6000元/平方米，其他县域多在4000-5000元/平方米区间，部分偏远乡镇甚至低于3000元/平方米。

从时间维度看,2018-2021年玉林房价经历了一轮温和上涨，市区均价从约5500元/平方米逐步攀升至2021年中的7200元/平方米，主要受棚改货币化安置、城镇化加速及部分外地投资需求推动，但2022年以来，受全国房地产市场调整、房企债务风险及购房者观望情绪影响，房价进入回调通道，2023年较2021年高点累计回落约5%-8%，目前趋于平稳，部分楼盘以“价换量”促销，去化周期维持在12-15个月，处于合理区间。

不同区域房价差异显著

玉林房价的区域分化较为明显,核心城区与新兴板块、城区与县域之间差距显著，具体可参考下表：

影响房价的核心因素

供需关系：库存压力与需求分化并存

近年来玉林土地供应相对充足,2021-2023年年均住宅用地供应约1500-2000亩，新建商品房年均成交面积约200万平方米，而常住人口城镇化率仅约50%（低于广西平均水平58%），本地刚需（尤其是首次置业）和改善需求虽稳定，但受限于居民收入水平（2023年城镇居民人均可支配收入约3.2万元），购买力有限，部分县域存在库存积压，如兴业县、博白县去化周期超过18个月，房价下行压力较大。

经济发展与产业支撑

玉林经济以农业、机械制造、陶瓷、医药为主导，2023年GDP约1500亿元，在广西排名中游，产业能级和就业岗位吸引力与南宁、柳州等核心城市仍有差距，外来人口流入规模有限（年均约2-3万人），难以对房价形成强力支撑，相比之下，北流市因陶瓷产业集群效应，本地就业和居民收入较高，房价相对坚挺。

交通与城市规划红利

交通方面,南深高铁玉林段（在建）预计2025年通车，届时玉林至南宁、广州将分别缩短至1.5小时、3小时，有望提升区域价值；城市规划上，玉东新区作为“城市东进”核心，集中了优质教育、医疗资源，成为房企和购房者关注的焦点，近三年房价涨幅高于老城区2-3个百分点。

政策调控：托底与促需并存

2022年以来,玉林出台多项稳楼市政策，包括首套房首付比例降至20%、贷款利率下限下调（LPR-40BP）、公积金贷款额度提高至60万元、购房补贴（如博士/硕士购房分别补贴8万元/5万元）等，政策效果逐步显现，2023年市区新房成交量同比回升约10%，但房价大幅上涨动力不足。

短期来看,玉林房价将延续“稳中有降、区域分化”的态势：玉东新区等核心配套区域在政策支持和资源倾斜下，房价有望保持平稳或小幅上涨；而县域市场，尤其是人口外流、产业薄弱的地区，仍面临去库存压力，房价可能以稳为主，局部小幅回调，长期而言，随着高铁通车、产业升级及城镇化率提升，玉林房地产市场或逐步从“规模扩张”转向“质量提升”，房价与居民收入、经济基本面的匹配度将进一步提高。

相关问答FAQs

Q1：玉林房价与南宁、柳州等广西核心城市相比差距有多大？
A1：玉林房价与核心城市差距显著，2023年南宁市区新房均价约1.3-1.5万元/平方米，柳州约0.9-1.1万元/平方米，分别是玉林市区均价的2倍和1.5倍左右，核心城市因产业集聚度高、人口流入量大、优质资源集中，房价支撑力远强于玉林等三四线城市，这一差距短期内难以明显缩小。

Q2：在玉林买房，哪个区域更具升值潜力？
A2：若兼顾自住与升值潜力，可优先考虑玉东新区：一是政策规划倾斜，市政府、重点学校、医院等资源集中；二是交通枢纽地位凸显，高铁通车后将加速人口和产业导入；三是新房品质较高，社区规划、绿化配套优于老城区，其次是北流市，作为县域经济强市，工业基础和人口吸附力较强，房价抗跌性较好，但需注意，县域房产流动性较低，投资需谨慎，优先选择核心地段、品牌开发商项目。