成都作为西部经济核心城市，二手房市场是房地产交易的重要组成，其平稳运行对楼市健康发展至关重要，2024年以来，为应对市场变化、保障交易安全、支持合理住房需求，成都多部门联合出台二手房买卖新政策，从限购调整、信贷支持、税费优化、中介监管到资金安全等维度推出系列举措，旨在激活市场活力、降低交易门槛、规范行业秩序，本文将详细解读政策核心内容及影响，为购房者、卖房者提供实用参考。
政策核心要点及解读
限购政策：核心区松绑+郊区全面放开
此次限购调整呈现“精准施策、区域差异”特点，具体包括：
- 核心区域优化：天府新区、高新区南部园区等传统核心限购区，政策从“仅能购买1套”调整为“可新购1套”，即本市户籍家庭名下已有1套住房的，可新购1套；非本市户籍家庭连续缴纳社保满12个月的，同样可新购1套，此举主要支持改善型需求，缓解核心区“以小换大”的置换障碍。
- 郊区全面取消限购：东部新区、青白江、简阳、都江堰等郊区及新城区域，全面取消限购条件，本市及非本市户籍家庭无需社保或个税证明，可直接购买，此举旨在引导人口向郊区疏解，促进区域均衡发展。
注意：非本市户籍在核心区购房仍需满足“社保满12个月”的硬性要求，且限购套数以家庭为单位（含配偶及未成年子女）。
信贷支持：首付下调+“带押过户”全面推广
为降低购房资金压力，新政策对信贷政策作出优化：
- 首付比例下调：首套房首付比例不低于15%（原为20%），二套房首付比例不低于25%（原为30%），以总价200万元的二手房为例，首套房首付从40万元降至30万元，减少10万元资金压力。
- 贷款利率优惠：首套房贷款利率下限调整为LPR-50BP（目前LPR为3.45%，即实际利率可低至2.95%），二套房利率下限为LPR+20BP（3.65%），较此前分别下降0.1-0.15个百分点。
- “带押过户”普及：全面推行“带押过户”模式，卖方无需提前结清贷款即可办理过户，买方可同步申请新贷款，该模式将交易周期从传统的1-2个月缩短至7-15天，同时避免“赎楼”资金成本（通常为贷款金额的5%-8%/年）。
税费优化：平衡调控与民生需求
税费调整兼顾“抑制短期投机”与“支持合理流通”：
- 增值税征免年限恢复：个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收增值税（税率为5.6%），此前“不足2年免征、2-5年差额征收”的政策不再适用，此举主要打击“快进快出”的炒房行为。
- “满五唯一”个税免征保留：对“满五唯一”（房产证满5年且家庭唯一住房）的房源，继续免征个人所得税（税率为1%），保障刚需和改善型需求。
- 老旧房源税费减免：对房龄满30年的二手房，交易契税减半征收（即首套房1.5%降至0.75%，二套房2%降至1%），鼓励老旧小区二手房流通，促进城市更新。
中介监管：强化备案与信用体系
针对二手房中介乱象，新政策对中介机构提出更严格要求：
- 备案与信息公示：中介机构需在“成都市房地产中介服务平台”备案，并在门店、官网公示《营业执照》《备案证明》及从业人员信息，房源信息需包含真实照片、产权状况、价格区间等，禁止“虚假房源”“低价引流”。
- 信用评价与“黑名单”：建立中介信用评价体系，消费者可查询中介信用评分（满分100分），评分低于60分的中介将被限制开展业务；对虚假宣传、哄抬房价、挪用资金等违规行为，直接纳入“黑名单”并清出市场。
- 服务费规范：中介服务费实行政府指导价，住宅交易服务费不超过房屋成交价的2%，由买卖双方共同承担（可协商比例），禁止收取“茶水费”“看房费”等额外费用。
资金安全：全面推行交易资金监管
为保障交易资金安全，成都全面推行二手房交易资金监管制度：
- 监管账户全覆盖：买卖双方需通过房管部门指定的监管账户结算房款，资金存入后由银行冻结，待完成网签、过户、抵押登记（如需）后，按约定拨付给卖方。
- 风险隔离：监管账户与中介机构自有资金账户完全隔离，有效防止“中介挪用资金”“一房多卖”等风险，购房者可通过“成都住房租赁交易服务平台”查询监管账户信息，确保资金流向透明。
政策影响与市场展望
新政策的出台，预计将从三方面影响成都二手房市场：
- 激活郊区市场：郊区限购全面放开，叠加契税减免，将吸引刚需和投资客，郊区成交量有望提升30%-50%。
- 降低改善门槛：核心区限购松绑和信贷支持，将释放“卖一买一”的置换需求，带动核心区改善型房源交易。
- 提升市场信心：中介监管和资金安全措施，将减少交易纠纷，增强购房者对二手房市场的信任，推动市场向“稳中有进”发展。
注意事项
- 资格核实：购房前务必通过“成都市房地产市场调控综合管理系统”确认自身限购资格，避免因政策理解偏差导致交易失败。
- 税费计算：二手房税费涉及增值税、个税、契税等，建议使用“成都税务APP”在线计算，或咨询税务部门，避免遗漏。
- 中介选择：优先选择信用评分高于80分的备案中介，签订正规服务合同，明确服务内容及费用，拒绝口头承诺。
- 资金监管：务必通过监管账户支付房款，切勿直接将款项转入中介或卖方个人账户，保留转账凭证及交易合同。
相关问答FAQs
问：成都二手房新政策下，多子女家庭购房是否有额外优惠？
答：是的，对符合条件的多子女家庭（如生育二孩及以上），在核心区购房可不受“已有住房套数”限制，即名下已有1套住房仍可新购1套；部分银行对多子女家庭的首套房贷款利率可额外下浮10BP（即LPR-60BP），具体以银行审批为准，需提供户口簿、出生医学证明等材料证明子女关系。
问：“带押过户”在成都的办理流程是怎样的？需要准备哪些材料？
答：“带押过户”需满足“卖方有未结清贷款、买方需办理按揭或一次性付款”的条件，流程如下：
- 协商签约：买卖双方与中介、贷款银行协商一致，签订《带押过户协议》；
- 贷款审批：买方办理贷款审批（如需），卖方申请贷款结清证明；
- 资金存入：买方将首付款存入监管账户，卖方贷款银行用部分房款结清剩余贷款；
- 过户抵押：双方办理过户登记，买方新贷款银行办理抵押登记；
- 资金拨付：监管账户将剩余房款（扣除首付款、贷款等）拨付给卖方。
需准备材料：身份证、户口簿、结婚证（如需）、房产证、贷款合同、买卖合同等，全程约7-15个工作日。
