二手房交易中,因房价波动、政策变化或双方履约能力不足等原因导致的毁约事件频发，不仅扰乱市场秩序，更给守约方带来经济损失与时间成本，厘清毁约情形、责任划分及应对策略，对买卖双方至关重要。
常见毁约情形及责任认定
二手房毁约可分为买家违约与卖家违约两大类,具体情形及责任如下：
| 违约方 | 常见情形 | 原因 | 常见表现 |
|---|---|---|---|
| 买家 | 资金问题 | 贷款未批、资金链断裂 | 逾期付款、拒绝签署过户文件 |
| 买家 | 房价上涨反悔 | 市场行情上涨，想毁约转卖他人 | 要求降价、以“房屋有瑕疵”为由拒付尾款 |
| 买家 | 房屋问题反悔 | 发现房屋漏水、凶宅等未披露问题 | 拒收房屋、要求解除合同 |
| 卖家 | 房价上涨毁约 | 想加价或卖给更高出价者 | 要求加价、不配合办理过户 |
| 卖家 | 产权问题毁约 | 房屋有抵押、查封或共有权人不同意 | 拒绝提供解押材料、拒绝签署过户文件 |
| 卖家 | 一房多卖 | 见利忘义，将房屋卖给第三方 | 已将房屋过户给他人，导致原合同无法履行 |
责任认定需结合合同约定与法律规定：若合同约定“定金”，则适用定金罚则（买家违约，定金不退；卖家违约，双倍返还定金，定金金额不超过主合同标的额20%），若约定“违约金”，则按合同金额支付，但守约方需证明实际损失，若违约金过分高于或低于实际损失，可请求法院或仲裁机构调整，不可抗力（如地震、政策突发限购）导致合同无法履行，可免责，但需及时通知对方并提供证明。
法律后果与防范应对
法律后果：违约方需承担继续履行（若可能）、赔偿损失（直接损失+预期利益，但预期利益需可预见）、支付违约金、适用定金罚则等责任，若恶意违约（如隐瞒房屋重大瑕疵、一房多卖），可能面临惩罚性赔偿。
防范与应对：
- 买家：1. 查产权（产调确认无抵押/查封、共有情况）；2. 明确条款（违约责任、交房时间、税费承担）；3. 预留缓冲（贷款审批期预留3-6个月，备足定金与首付款）；4. 保留证据（沟通记录、付款凭证）。
- 卖家：1. 核买家资质（征信、贷款预审）；2. 约定节点（明确过户时间，逾期违约金比例）；3. 保留证据（购房款收据、履约证明）。
若已毁约,守约方可先协商，协商不成发律师函，再诉讼/仲裁，注意3年诉讼时效。
相关问答FAQs
Q1：二手房交易中，买家因贷款未批毁约，定金能退吗？
A：若合同明确约定“因贷款未批导致无法履约，定金可退”，则按约定处理；若未约定，且买家能证明贷款未批非因个人信用问题（如银行政策突变、额度紧张等），可主张不可抗力或情势变更，请求减免定金责任；若因买家自身征信问题导致贷款未批，则定金通常不予返还。
Q2：卖家违约时，买家除了要回定金，还能主张哪些赔偿？
A：除双倍返还定金（若适用定金罚则）或返还定金外，买家还可主张：1. 违约金（按合同约定，过高可申请调减）；2. 房屋差价损失（需提供市场评估价证明，证明因房价上涨导致的实际损失）；3. 直接损失（如中介费、评估费、装修损失等），但需提供票据佐证。
