昆明街作为国内多个城市都存在的街名，但结合房地产市场热度与区域成熟度，通常提及“昆明街房价”时，更多指向大连市中山区昆明街板块，该板块地处大连核心城区，东起民主广场，西至西安路，北靠中山广场，南至三八广场，是大连百年商业与居住文化的浓缩地,其房价走势始终牵动本地购房者的神经。
昆明街板块房价现状：核心地段的价值锚定
昆明街板块的房价呈现“稳中有升、分化明显”的特点，这一特征与板块内物业类型、房龄、配套及学区资源密切相关，据2023年第三季度大连房地产市场数据，昆明街板块整体住宅均价约为2.8万-3.5万元/平方米，部分次新小区或优质学区房价格突破4万元/平方米，而老旧小区均价则在2.2万-2.8万元/平方米区间波动。
不同物业类型价格明细（2023年Q3）
| 物业类型 | 均价（元/㎡） | 典型楼盘 | 面积区间（㎡） | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 次新住宅（2010年后） | 32,000-38,000 | 昆明佳园、时代大厦 | 80-150 | 配套成熟，多为改善型户型 |
| 老旧住宅（2000年前） | 22,000-28,000 | 昆明小区、大众住宅 | 50-90 | 房龄较长，但地段优越 |
| 商住公寓 | 18,000-25,000 | 昆明街SOHO、铂金公寓 | 40-80 | 产权40年，租金回报率约3.5% |
| 临街商铺 | 50,000-80,000 | 昆明街步行街商铺 | 20-200 | 按套销售，单价因位置差异大 |
从价格梯队看，板块内房价与“距离中山广场/天津街商圈的远近”强相关，靠近中山广场的昆明佳园，因兼具学区与商业双重优势，挂牌价普遍达到3.5万元/平方米以上；而板块边缘的老旧小区，如大众住宅，因房龄超30年、无电梯，挂牌价多在2.5万元/平方米以下，学区资源是房价的重要推手——对口中山区实验小学（大连顶尖小学）的昆明小区，尽管房龄老、设施旧，但单价仍比周边非学区房高20%-30%。
影响昆明街房价的核心因素
地段与配套：不可复制的核心优势
昆明街板块的“地段价值”是其房价的基石，作为大连老城区的核心板块，这里拥有百年商业积淀：天津街商圈、青泥洼桥商圈、新世界百货、百年城等商业体环绕，步行范围内覆盖餐饮、购物、娱乐等全业态生活配套；交通方面，地铁2号线（西安路站）、地铁5号线（解放路站）均在1公里范围内，20余条公交线路交织，通勤便捷；医疗资源上，大连大学附属中山医院、友谊医院等三甲医院步行可达15分钟内，这种“一站式生活圈”的成熟度，在大连各区中难有板块能及。
学区资源：房价的“硬通货”
大连家长对“中山区学区房”的追捧，直接推高了昆明街板块内对口优质学校的房价，以中山区实验小学为例，该校对口片区包含昆明小区、大众住宅等10余个老旧小区，这些小区尽管房龄长、无电梯，但“学区房”属性使其二手房挂牌价长期坚挺，2023年，昆明小区一套45㎡、顶层无电梯的“老破小”，因对口实验小学，最终以118万元成交（单价约2.62万元/平方米），而周边同小区非学区房源挂牌价仅2.2万元/平方米。
供需关系：稀缺性支撑价格
昆明街板块土地供应早已“触顶”，区域内近10年无新增住宅用地供应，新房市场几乎“绝迹”，二手房成为流通主力，据贝壳数据，2023年昆明街板块二手房挂牌量约1200套，月均成交量仅80-100套，供需比长期维持在12:1左右，供不应求的状态助推房价稳中有升，部分投资者看中板块租金回报率（普遍达3%-4%），长期持有出租，进一步减少了二手房流通量。
政策与市场环境：短期波动影响有限
尽管大连曾出台“限购限贷”“二手房参考价”等政策，但对昆明街这类核心板块影响较小，板块购房者多为本地改善型需求或学区刚需，对政策敏感度较低；优质学区房的“抗跌性”使其在市场下行期仍能保持价格稳定，2022年大连楼市整体调整期，昆明街板块房价跌幅仅约3%，明显低于全市5%的平均水平。
未来房价趋势：稳中有升，分化加剧
综合来看，昆明街板块未来房价大概率延续“稳中有升”的走势，但板块内房价分化将进一步加剧，城市更新带来的“旧改”红利将逐步释放——目前板块内昆明小区、大众住宅等老旧小区已纳入大连“老旧小区改造”计划，未来通过加装电梯、外立面翻新、配套升级等措施，有望提升居住品质，带动房价上涨；随着大连“强核心”战略推进，中山区的资源集聚能力将进一步增强，昆明街作为“城市会客厅”的地位难以撼动，核心地段、优质学区、次新住宅的房价仍有上探空间。
老旧小区若无学区或旧改支撑，可能面临“有价无市”的困境，板块内部分无电梯、无学区的“双无”老旧小区，因居住体验差，年轻购房者鲜有问津，未来或只能依靠“以价换量”维持成交。
相关问答FAQs
Q1：昆明街房价相比大连其他核心区域（如西安路、星海广场）有何特点？
A：昆明街与西安路、星海广场同为大连核心板块，但房价逻辑不同：昆明街以“老城区成熟配套+学区资源”为核心，均价2.8万-3.5万元/㎡，二手房流通性强；西安路作为新兴商圈，以“商业+年轻居住”为主，新房次新盘较多，均价3万-3.8万元/㎡，但学区资源稍弱；星海广场依托海景资源，高端项目集中，均价4万-6万元/㎡，但非海景房源价格与昆明街接近，整体而言，昆明街房价更“抗跌”，适合自住或长期持有，而星海广场、西安路更适合追求商业配套或海景的购房者。
Q2：在昆明街购买老小区需要注意哪些风险？
A：购买昆明街老小区需重点关注三点：一是学区政策变动风险，大连学区划片可能调整，购房前需向教育局确认最新对口学校；二是房屋本身状况，老小区普遍存在管道老化、电路负荷不足、无电梯等问题，需实地查验房屋结构安全，并了解物业费、维修基金缴纳情况；三是流动性风险，部分老旧小区因房龄长、设施差，未来转手难度较大，建议优先选择有旧改计划或对口优质学区的房源,以降低风险。
