徐汇区房价一平方多少钱？2024年最新市场行情如何？

徐汇区作为上海中心城区的核心板块之一，凭借其优质的教育资源、成熟的商业配套、便捷的交通网络以及浓厚的文化氛围，一直是购房者关注的焦点，徐汇区房价一平方多少”，这一问题无法用单一数字概括，因板块定位、房龄、学区、户型等因素差异显著，整体房价呈现“核心区高、边缘区低，学区房溢价明显”的特点，结合2024年初的市场数据，徐汇区新房均价约8-15万元/平方米，二手房均价约7-14万元/平方米，高端滨江板块部分豪宅单价可达20万元以上，以下从不同板块、影响因素及未来趋势展开详细分析。

徐汇区各板块房价详解

徐汇区可划分为滨江、徐家汇、漕河泾、田林、龙华等五大主要板块，每个板块的房价水平、客群定位及居住特点差异较大,具体如下：

滨江板块（黄浦江沿岸）

滨江板块是徐汇区房价最高的区域，涵盖徐汇滨江、前滩南延伸区等，主打高端江景豪宅及改善型住宅，得益于一线黄浦江景、优质滨江公共空间（如徐汇滨江绿地）及规划中的“西岸金融城”等产业配套，该板块吸引了大量高净值人群及改善型购房者。

• 价格区间：新房均价15-25万元/平方米，二手房均价14-22万元/平方米。
• 代表小区：绿城黄浦湾（新房，约20-25万元/平方米，一线江景大平层）、汇贤府（二手房，约18-22万元/平方米，低密度花园住宅）、西岸融悦（新房，约16-20万元/平方米，主打现代设计）。
• 特点：低容积率、高绿化率，户型以大平层、别墅为主，配套高端（如私立学校、高端商业），总价门槛高,单价在全市范围内处于前列。

徐家汇板块

徐家汇是上海传统核心商圈，商业、交通、教育高度集中，板块内房龄跨度大，从老公房到次新房、豪宅均有分布，房价差异显著。

• 价格区间：新房均价12-18万元/平方米，二手房均价8-18万元/平方米（老小区8-12万元，次新房12-18万元）。
• 代表小区：港汇花园（二手房，约15-18万元/平方米，商圈核心位置，次新房）、建国西路老洋房（二手房，约12-18万元/平方米，历史风貌建筑，稀缺性强）、徐汇中心（新房，约16-20万元/平方米，综合体住宅）。
• 特点：交通便利（地铁1/9/11号线交汇）、商业成熟（港汇恒隆广场、美罗城等），学区资源集中（如汇师小学、向阳小学），老小区因房龄长、户型小，单价较低但总价可控，适合预算有限的刚需；次新房及豪宅则吸引改善型及学区需求购房者。

漕河泾板块

漕河泾板块以产业园区为核心，周边聚集了大量科技企业（如漕河泾开发区、徐汇滨江科创企业），客群以年轻上班族、产业人才为主，房价兼具“刚需属性”与“产业支撑”。

• 价格区间：新房均价10-16万元/平方米，二手房均价7-12万元/平方米（刚需盘7-10万元，改善盘10-16万元）。
• 代表小区：万科广场（新房，约12-14万元/平方米，地铁上盖综合体）、漕宝路沿线老公房（二手房，约7-9万元/平方米，小户型为主，总价低）、华之门（新房，约14-16万元/平方米，高端改善盘）。
• 特点：产业人口导入带来稳定需求，配套逐步完善（如绿地缤纷城商业体），交通依赖地铁（12号线、15号线），刚需盘房龄较老（多为90年代老公房），改善盘则以次新房为主,平衡了价格与居住品质。

田林板块

田林板块是徐汇区传统的居住型社区，以老公房为主，配套成熟、生活氛围浓厚，是刚需购房者的“性价比之选”。

• 价格区间：新房均价10-14万元/平方米，二手房均价6-10万元/平方米（老公房6-8万元，次新房10-14万元）。
• 代表小区：田林新村（二手房，约6-8万元/平方米，80-90年代老公房，小户型）、爱建园（二手房，约12-14万元/平方米，2000年后次新房，中等户型）。
• 特点：生活便利（菜场、医院、学校配套齐全），交通便利（地铁3/12号线），房龄普遍较长（多为80-90年代建造），老小区单价低但户型小（多为50-70平方米两房），总价低适合上车；次新房因房龄新、户型合理，单价较高,吸引刚需及首次改善群体。

龙华板块

龙华板块是徐汇区近年重点发展的新兴板块，兼具“老城厢文化”与“滨江延伸潜力”，规划了龙华机场改造、滨江休闲带等项目，房价处于徐汇区中等水平。

• 价格区间：新房均价9-13万元/平方米，二手房均价8-13万元/平方米（老公房8-10万元，次新房10-13万元）。
• 代表小区：龙华府（新房，约10-12万元/平方米，滨江低密住宅）、保利·滨江和光（新房，约9-11万元/平方米，刚需改善盘）、龙华新村（二手房，约8-10万元/平方米，老公房，生活气息浓）。
• 特点：文化底蕴深厚（龙华寺、龙华烈士陵园），规划红利释放（滨江延伸、旧区改造），交通依赖地铁（7/11/12号线），老小区单价亲民，次新房及新房因环境改善、规划预期，单价稳步上涨,适合预算有限且看好区域发展的购房者。

徐汇区房价核心影响因素

徐汇区房价的分化主要由以下五方面因素驱动：

学区资源

学区房是徐汇区房价“硬支撑”，顶级学区（如汇师小学、向阳小学、位育中学）对口小区价格显著高于同板块非学区住宅，汇师小学对口小区均价约14-18万元/平方米，而同板块非学区老公房仅8-12万元/平方米，溢价率达40%-60%。

交通便利度

地铁是徐汇区房价的关键变量，沿线站点500米范围内的住宅单价普遍高于非沿线小区10%-15%，徐家汇商圈（地铁1/9/11号线交汇）周边二手房均价15-18万元，而距离1公里外的田林板块（地铁3/12号线）仅6-10万元,差异显著。

商业与医疗配套

徐家汇、滨江等核心商圈周边住宅因商业成熟（如港汇恒隆、绿地缤纷城），单价溢价明显；医疗配套（如复旦大学附属中山医院、徐汇区中心医院）周边住宅因就医便利性,价格也高于同板块其他小区。

产业与人口导入

漕河泾、徐汇滨江等产业板块因企业聚集（如腾讯、微软、IBM等），吸引大量年轻白领，刚需及改善需求旺盛，房价支撑力强；而传统居住板块（如田林）因产业导入不足,房价增长相对平稳。

房龄与产品品质

房龄是影响二手房价格的核心因素，同板块内次新房（房龄10年内）比老公房（房龄20年以上）单价高20%-40%，漕河泾板块万科广场（次新房，2015年后建）均价12-14万元，而同期建成的老公房仅7-9万元，差异主要源于户型设计、小区环境及物业管理。

徐汇区房价未来趋势

综合板块定位、供需关系及政策影响，徐汇区房价将呈现“核心区稳中有升、边缘区平稳分化”的态势：

• 核心区（滨江、徐家汇）：受土地稀缺、高端需求支撑，江景豪宅及核心商圈次新房价格将保持稳中有升，但涨幅受政策调控（如限购、限贷）影响，不会出现大幅波动。
• 产业区（漕河泾）：随着产业升级（如西岸金融城建设）及人口持续导入，改善型住宅需求增长，房价有望稳步上涨，但刚需盘因供应充足，价格将以平稳为主。
• 传统居住区（田林、龙华）：老小区因房龄长、产品落后，价格增长乏力，甚至可能出现回调；次新房及规划红利板块（如龙华滨江）则因环境改善，价格小幅上涨,区域分化加剧。

徐汇区各板块房价对比表

相关问答FAQs

Q1：徐汇区哪些板块适合刚需购房者？
A：徐汇区刚需购房者可重点关注田林板块（老公房6-8万元/平方米，总价低，适合首次上车）、漕河泾板块边缘区域（7-10万元/平方米，靠近产业区，通勤方便）及龙华板块部分次新房（10-12万元/平方米，总价可控，有规划潜力），这些板块配套成熟、交通便利，单价相对亲民，且以小户型为主，符合刚需“低总价、高实用性”的需求。

Q2：徐汇学区房和普通住宅价格差距有多大？
A：徐汇学区房与普通住宅价格差距显著，顶级学区（如汇师小学、向阳小学）对口小区均价约14-18万元/平方米，而同板块非学区普通住宅仅8-12万元/平方米，溢价率达40%-60%，汇师小学对口小区“汇师小学本部”二手房均价约16万元/平方米，而距离500米的非学区小区“田林新村”仅7万元/平方米，差异主要源于学区资源溢价，初中学区（如位育中学、市二中学）对口小区溢价同样明显,建议购房者根据教育需求平衡预算与居住品质。