道家园房价

道家园位于北京市朝阳区常营板块,是一个建成于2005年的成熟住宅社区，由15栋6-18层的板楼组成，总户数约1800户，主力户型为70-140平方米的两居、三居，少量一居和四居，绿化率35%，容积率2.5，由北京天鸿物业管理有限公司提供物业服务，月均物业费3.5元/平方米，小区周边配套完善，距离地铁6号线常营站步行约10分钟，邻近朝阳北路、京通快速等主干道，自驾出行便利；周边有华联购物中心、物美超市等商业设施，朝阳医院常营院区、常营体育公园等医疗休闲资源，以及朝阳区实验小学常营分校、陈经纶中学分校等教育资源，居住氛围浓厚，兼顾刚需与改善型需求。

当前房价水平（2024年第三季度数据）

道家园的房价受户型、楼层、朝向、装修情况及房源稀缺度影响较大，整体处于朝阳区中等偏下水平，性价比突出，根据近期二手房成交数据，各户型房价区间如下（具体以实际成交为准）：

从房源细节看,同户型中，中间楼层（6-12层）、南北通透、精装修的房源溢价较高，比低楼层（1-3层）或高楼层（15层以上）、纯南向、简装房源价格高出10%-15%；临街房源因噪音问题，价格通常比同小区中庭房源低5%-8%，小区部分带地下车位或阁楼的房源，总价会额外增加15万-30万元。

历史房价走势（近5年）

道家园房价整体呈现“先抑后稳”的波动趋势，与北京二手房市场大盘走势基本一致，但受区域配套升级和学区政策影响，部分时段表现略强于周边。

• 2020年：均价约5.8万元/平方米，受“房住不炒”政策基调及疫情影响，市场观望情绪浓厚，成交量低位徘徊，全年成交均价同比涨幅仅3%。
• 2021年：均价涨至6.9万元/平方米，涨幅达19%，主要受朝阳区实验小学常营分校学区资源强化、常营板块旧改规划落地等利好刺激，刚需及学区需求集中入市，带动价格快速上行。
• 2022年：均价回调至6.3万元/平方米，跌幅8.6%，全国信贷收紧及部分房企暴雷引发市场信心不足，叠加北京疫情反复，购房者决策周期延长，议价空间扩大（部分房源挂牌价较2021年高点下调15%）。
• 2023年：均价企稳回升至6.8万元/平方米，涨幅7.9%，随着北京优化限购政策（如“多孩家庭可多购一套”）、房贷利率下调，市场情绪逐步修复，常营板块地铁12号线（建设中）规划进展明确，区域升值预期增强，道家园优质户型去化加速。
• 2024年第三季度：均价稳定在7.2万元/平方米，同比上涨5.9%，环比持平，当前市场呈现“以价换量”特征，挂牌量较2023年增加12%，但成交价支撑较强，尤其是90平方米以下小户型，因总价可控（600万以内），成为刚需“上车”首选，成交占比达65%。

影响房价的核心因素

1. 地段与交通：道家园地处朝阳常营-管庄板块核心区，距离地铁6号线常营站800米，步行10分钟可达；周边有朝阳北路、京通快速、姚家园路等城市主干道，自驾至国贸CBD约25分钟，至首都机场T3航站楼约40分钟，通勤便利性较高，是东五环外少有的“地铁+主干道”双覆盖的成熟社区。

   

2. 学区与教育：划片朝阳区实验小学常营分校（区级重点小学）和陈经纶中学分校（市级示范中学），教育资源在朝阳区属中等偏上水平，对刚需家庭吸引力显著，2023年北京推行“多校划片”政策后，道家园学区房价格未出现明显波动，主要因片区内教育资源均衡，且该校入学政策稳定，未出现“爆雷”风险。

3. 商业与生活配套：小区1公里内有华联购物中心（常营店）、物美超市、盒马鲜生等商业设施，满足日常购物需求；医疗方面，朝阳医院常营院区（二级综合医院）步行15分钟可达，北京儿童医院常营门诊部（三甲医院分支机构）距离约2公里；休闲配套包括常营体育公园（含篮球场、健身器材）、常营公园等，居住舒适度高。

4. 小区品质与物业：道家园虽建成近20年，但外立面维护较好，多数楼栋已完成外墙翻新；内部绿化覆盖率高，中心设有景观花园和儿童游乐区；物业服务为天鸿物业（北京本土知名物业），24小时安保、定期保洁、绿化养护等服务规范，业主满意度较高（第三方调研显示满意度达82%）。

5. 政策与市场环境：北京近年来持续优化房地产调控政策，2024年出台“存量房贷利率下调”“带押过户”等政策，降低购房成本；朝阳区推进“老城区改造”和“城市更新”，常营板块旧改项目（如常营福第小区改造）逐步落地，区域城市界面持续改善，对道家园房价形成长期支撑。

   

道家园作为朝阳区常营板块的成熟住宅社区,凭借优越的地理位置、完善的配套、稳定的学区资源及较高的性价比，成为东五环外刚需和改善型购房者的重点关注对象，当前房价（7.2万元/平方米左右）处于区域中等水平，相较于周边新兴楼盘（如华润昆仑域，均价8.5万元/平方米），价格优势明显；相较于老旧小区（如试点小区，均价5.8万元/平方米），居住品质和物业服务更胜一筹，随着地铁12号线开通（预计2025年）、常营板块商业配套升级及旧改推进，道家园房价有望保持稳中有升的态势，但短期内大幅上涨可能性较低，市场将更趋向“优质房源溢价、普通房源以价换量”的分化格局。

FAQs

Q1：道家园和周边的万象新天小区相比，房价差异主要是什么？
A：道家园与万象新天（同属常营板块，均价8.2万元/平方米）的主要差异在于房龄、户型和学区：道家园建成于2005年，房龄近20年，但户型更方正（得房率85%以上），物业费较低（3.5元/平方米）；万象新天建成于2010年左右，房龄更短，外立面和内部设施更新，但主力户型偏大（90-160平方米），总价较高，学区方面，两者均划片朝阳区实验小学常营分校，但万象新天部分楼栋对口中学更优，因此房价高出约14%，若偏好低总价、实用户型，道家园性价比更高；若追求房龄新、社区环境，可选万象新天。

Q2：现在入手道家园需要注意哪些风险？
A：主要需关注三点：一是房龄风险，道家园部分楼栋已超20年，未来可能面临房屋维修基金不足、外墙老化等问题，购房后需预留维修资金；二是学区政策风险，尽管当前学区稳定，但北京“多校划片”政策存在调整可能，需关注朝阳区教育局最新动态；三是流动性风险，小区挂牌量较大（2024年第三季度挂牌量达230套），部分高楼层或临街房源去化较慢，若未来急售可能需降价5%-10%，建议优先选择中间楼层、南北通透、精装修的房源，降低转手难度。