二手房交易中，“撤单”是指买卖双方在签订《房屋买卖合同》后，因特定原因终止交易并解除合同的行为，这一过程涉及资金、法律手续等多重环节,需谨慎处理以避免纠纷。
二手房撤单的常见原因
二手房撤单通常由买方、卖方或双方共同引发，主要原因包括：
- 买方原因：贷款审批未通过（如征信问题、收入不足）、房屋实地核查后发现重大问题（如结构隐患、学区不符）、突发资金需求、政策变动导致购房资格丧失等。
- 卖方原因：找到价格更高的买家、房屋产权纠纷（如共有权人不同意出售）、计划变更（如置换新房失败需保留原房）、发现买方存在违约风险（如逾期付款）等。
- 双方原因：协商一致解除（如对交易细节无法达成共识）、因不可抗力（如自然灾害、政策冻结）导致交易无法继续等。
二手房撤单的标准流程
撤单需遵循合法合规流程，以保障双方权益，以下是不同场景下的通用步骤，具体可结合合同约定调整：
| 撤单场景 | 流程步骤 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 买方主动撤单 | 与卖方协商撤单意愿；2. 书面说明撤单原因（如贷款失败需提供银行证明）；3. 签订《解除合同协议》；4. 中介协助办理退款、解押等手续。 | 需查看合同中“买方违约条款”，若因自身原因撤单，可能损失定金；若因卖方责任（如房屋隐瞒问题）可全额退款并索赔。 |
| 卖方主动撤单 | 通知买方撤单原因；2. 承担违约责任（如双倍返还定金）；3. 协助办理解网签、解押；4. 退还已收款项。 | 卖方若单方面违约，需按合同约定支付违约金，买方可要求继续履行合同或解除合同并索赔。 |
| 双方协商撤单 | 共同签署《解除合同协议》，明确责任划分（如中介费承担、定金处理）；2. 中介协助办理后续手续；3. 按约定退还款项。 | 需明确“无责解除”条件（如政策调整），避免后续纠纷；协议需经双方签字确认。 |
撤单中的关键注意事项
- 定金与订金的区别：
“定金”具有担保性质，买方违约无权要求返还，卖方违约需双倍返还；“订金”可退还，若合同中未明确约定“定金”，可能仅视为预付款。 - 违约金与损失赔偿：
合同约定的违约金低于实际损失的，守约方可请求法院或仲裁机构增加；过高则可请求适当减少，需保留证据（如房价上涨差价证明）主张实际损失。 - 中介费处理：
若因一方过错导致撤单，通常由过错方承担中介费；双方协商解除的，可按约定比例分摊或由中介减免部分费用。 - 手续解除风险：
需及时办理网签注销、资金监管解冻、抵押登记注销等手续，避免因延迟导致房屋被查封或影响二次交易。
相关问答FAQs
Q1：二手房交易中，买方因征信问题导致贷款失败，定金能退吗？
A：能否退定金需分情况：若合同中明确约定“买方因自身征信问题导致贷款失败，定金不予退还”，则买方需承担违约责任，定金不退；若合同未约定或因银行政策临时调整（如信贷收紧）导致贷款失败，且买方能提供银行拒贷证明，可与卖方协商退还定金，协商不成可通过诉讼解决。
Q2：卖方单方面撤单，买方除了拿回定金，还能主张哪些赔偿？
A：买方可主张双倍定金返还，或要求卖方支付合同约定的违约金，若定金、违约金不足以弥补实际损失（如房屋涨价后买方以更高价购入的差价），可提供证据（如新购房合同、税费凭证）要求卖方赔偿差价损失,但赔偿总额不超过卖方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。
