二手房交易中，“税基”作为计算各项应纳税额的基础，直接关系到买卖双方的实际交易成本，是房产交易环节中不可忽视的核心要素，税基的确定不仅涉及国家税收政策的落实，也与个人利益密切相关，其复杂性主要体现在不同税种、房屋性质、持有年限等多重因素的综合影响下，本文将详细解析二手房交易中主要税种的税基确定规则、影响因素及相关注意事项。

二手房税基

二手房交易主要税种的税基构成

二手房交易环节涉及增值税、个人所得税、契税、土地增值税等多个税种，各税种的税基（即计税依据）存在差异,需分别明确。

（一）增值税及附加税的税基

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税，在二手房交易中，其税基主要分为“全额征收”和“差额征收”两种情形，具体取决于房屋的持有年限。

  1. 税基确定规则

    • 不满2年的住房：税基为“全额”，即房屋的交易总价款（含增值税，下同）。
    • 满2年（含2年）的住房：若符合“满五唯一”等优惠条件，可免征增值税；若仅满2年但非普通住房或不符合唯一条件，则对“增值额”征收，税基为“交易总价款 房屋原值 合理费用”（原值为购买价，合理费用包括契税、印花税、评估费、手续费等）。

  2. 特殊规定
    个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税（北上广深需同时满足“满五唯一”或满2年非普通住房，但非普通住房差额征收），增值税附加税（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）以实际缴纳的增值税为税基，税率分别为7%、3%、2%（具体税率因城市而异）。

（二）个人所得税的税基

个人所得税针对“财产转让所得”征收，税基为“转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额”，即应纳税所得额。

  1. 税基确定规则

    二手房税基

    • 应纳税所得额 = 交易总价款 房屋原值 合理费用 相关税费
      “房屋原值”包括购买价款、相关税费（契税、印花税、手续费等）及装修费用（需提供发票，最高扣除原值的10%）；“合理费用”包括评估费、中介费等；“相关税费”指交易时缴纳的增值税、契税等。

  2. 核定征收情形
    若纳税人不能提供房屋原值凭证或合理费用凭证，税务机关可采取“核定征收”方式，税基直接按交易总价款的一定比例计算（通常为1%-3%，具体比例由地方税务机关规定，如北京为1%，深圳为1%）。

  3. 优惠政策
    满五唯一的住房（即满2年且家庭唯一生活用房），可免征个人所得税，此时税基虽存在（应纳税所得额），但因符合条件税额为零。

（三）契税的税基

契税是在土地、房屋权属转移时向产权承受人征收的财产税，其税基为“不动产成交价格”，即房屋交易双方签订的合同中所载的成交价格。

  1. 税基确定规则

    • 成交价格明显偏低且无正当理由的：由税务机关参照市场价格核定计税依据。
    • 成交价格包含增值税的：需换算为不含税价格作为税基，公式为“含税成交价格÷（1+增值税征收率）”。

  2. 税率与优惠
    契税税率根据房屋面积、购买套数及是否首套执行：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡及以下1%，90㎡以上2%；三套及以上按3%征收（各地政策略有差异，如上海、深圳对非普通住房税率上浮）。

（四）土地增值税的税基

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其增值额征收的税种，个人销售住房暂免征收土地增值税，但企业或非个人转让房产时需按规定缴纳。

二手房税基

  1. 税基确定规则
    • 增值额 = 收入额 扣除项目金额
      扣除项目包括原价、税费（增值税、印花税等）、开发成本、加计扣除费用等，税率实行四级超率累进税率（30%-60%），增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。

影响二手房税基的关键因素

二手房税基并非固定不变，而是受多重因素综合影响，买卖双方需重点关注以下变量：

影响因素 具体说明
房屋持有年限 满2年可免征增值税或差额征收；满五唯一可免征个税，直接影响增值税和个税税基。
房屋性质 普通住房与非普通住房的划分（如容积率、面积、单价等）影响增值税和契税税率。
原值凭证完整性 提供原购房发票、契税票等凭证可降低个税税基（差额征收），否则按核定征收。
成交价格合理性 明显低于市场价的交易可能被税务机关核定税基，按市场价计税。
购买套数 首套、二套、三套的契税税率不同，间接影响契税税基对应的税额。

二手房主要税种税基对比表

为更直观理解各税种税基差异，汇总如下：

税种 纳税人 税基确定方式 备注
增值税 卖方 不满2年：全额；满2年：差额（收入-原值-费用） 普通住房满2年免征，非普通住房满2年差额征收
个人所得税 卖方 （收入-原值-费用-税费）或核定征收（收入×1%-3%） 满五唯一免征
契税 买方 不含税成交价格 首套、二套税率不同，面积影响税率
土地增值税 企业/非个人卖方 增值额（收入-扣除项目） 个人住房暂免征收

相关问答FAQs

问题1：如果二手房交易时成交价格明显低于市场价，税务机关会如何核定税基？
解答：根据《税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额，具体操作中，税务机关会参考同地段、同类型房屋的市场交易价格（如通过房产交易平台数据、评估报告等），核定不低于市场价的计税依据作为税基，某房屋市场价500万元，但交易合同写为300万元且无合理理由（如亲属间赠与等），税务部门可能按500万元作为增值税、个税等税种的计税依据。

问题2：“满五唯一”住房的税基是否为零？能完全免税吗？
解答：“满五唯一”住房的税基并非为零，而是因符合优惠政策导致应纳税额为零，具体而言，“满五唯一”指房屋持有满2年且为家庭唯一生活用房：在增值税方面，满2年普通住房免征；在个人所得税方面，因“满五唯一”可免征个税，税基（应纳税所得额）虽存在（收入-原值-费用），但税额为零，需注意，契税仍需按成交价格缴纳（首套1%-1.5%），土地增值税个人住房暂免，满五唯一”仅免征增值税和个税，并非全部税种免税。

综上，二手房税基的确定需结合房屋具体情况、税收政策及地方规定综合判断，买卖双方在交易前应充分了解各税种税基规则，必要时咨询专业税务人士，合理规划交易成本,确保合规纳税。