二手房赎契

二手房赎契是指在二手房交易中，卖方所售房屋处于抵押状态（通常为银行抵押贷款尚未结清），需先通过偿还抵押贷款、解除抵押登记（即“赎契”），才能将房屋产权过户至买方名下的过程，这一环节是二手房交易中的关键步骤，直接关系到交易能否顺利完成，尤其对于贷款购买二手房的买方而言，需充分了解赎契的流程、风险及注意事项,以保障自身权益。

二手房赎契的常见情形与必要性

二手房赎契的核心原因是“抵押物限制”，根据《民法典》规定，抵押期间抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人（如银行），并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人转让抵押财产的，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，实践中，多数银行要求卖方结清贷款、解除抵押后才同意过户，因此赎契成为交易的前提。

常见赎契情形包括：卖方个人购房贷款未结清、房屋为二次抵押（如抵押给个人或担保公司）、卖方通过经营贷/消费贷抵押融资等，若未完成赎契，房屋产权处于“权利受限”状态，无法办理过户登记，买方即便支付房款也无法取得房屋所有权,存在极大风险。

二手房赎契的详细流程

赎契流程需卖方、买方、银行（或其他抵押权人）、中介（如有）多方配合，具体步骤如下：

交易前核实抵押状态

买方在签约前应要求卖方提供《不动产权证书》（房产证），通过“不动产登记中心官网”或线下查询房屋抵押状态，确认抵押权人、抵押金额、剩余贷款本金等信息，卖方需向贷款银行申请“提前还款”，获取银行关于提前还款金额、还款方式（如一次性还款）、解押流程的具体要求（部分银行需预约，需预留充足时间）。

签订赎契相关协议

在《二手房买卖合同》中，需明确赎契责任主体、资金来源、时间节点及违约责任，常见赎契资金来源有三类：

• 卖方自筹资金：卖方通过自有资金或资产变现提前还款，风险最低，但需卖方具备足够能力；
• 买方垫资赎契：买方或买方贷款银行先行垫资还清卖方贷款，需签订《垫资协议》，明确垫资利息、还款期限及房屋过户绑定条款；
• 第三方垫资：通过专业垫资公司借款，需支付较高利息（通常月息1%-2%），适用于资金短期周转困难的卖方，但需警惕“套路贷”风险。

办理提前还款与解押

卖方或垫资方按银行要求将款项存入指定还款账户，银行收到款项后出具《结清证明》，并办理解除抵押登记手续（需卖方携带身份证、房产证、结清证明等材料到不动产登记中心），解押完成后，房屋状态变更为“无抵押”，可进入过户环节。

交易过户与后续衔接

解押后，买卖双方即可办理网签、缴税、过户手续，若买方需办理贷款，需在过户前向贷款银行提交申请，确保过户后银行能顺利发放贷款至卖方账户（若为买方垫资，需优先偿还垫资本金及利息）。

赎契方案对比与选择

为更直观展示不同赎契方案的优缺点，可参考下表：

赎契中的风险与防范措施

资金安全风险

• 风险点：买方垫资后，卖方不配合过户或房屋被查封；卖方收到赎契资金后挪作他用，未用于还款。
• 防范措施：
  • 资金监管：通过银行或第三方机构设立“资金监管账户”，将赎契资金与过户绑定，卖方完成解押、买方完成过户后，资金才划转至卖方；
  • 签订详细协议：明确赎契时间节点（如“自收到监管资金后3个工作日内完成解押”），约定逾期违约金（如每日万分之五）。

解押延迟风险

• 风险点：银行提前还款排队时间长（部分银行需1-2个月）、卖方材料不全导致解押失败，影响交易进度。
• 防范措施：
  • 提前与银行确认还款流程，预留充足时间（建议提前1个月申请）；
  • 在买卖合同中约定“解押延期”的处理方式（如买方有权单方面解除合同，卖方退还双倍定金）。

房屋被查封风险

• 风险点：交易期间，因卖方债务纠纷（如其他诉讼、欠款）导致房屋被法院查封，无法过户。
• 防范措施：
  • 买方可要求卖方提供《无涉诉证明》，或在合同中约定“交易期间房屋不得被查封，否则卖方需承担全部违约责任”；
  • 支付部分房款后，尽快办理预告登记（根据《民法典》，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力），可对抗第三方查封。

赎契相关费用

赎契过程中可能涉及的费用包括：

• 提前还款违约金：部分银行要求贷款1-3年内提前还款需支付1%-3%的违约金（具体以贷款合同约定为准）；
• 垫资利息：第三方垫资通常按日计息（如日息0.3%-0.5%），买方垫资可协商免息或低息；
• 解押手续费：银行或登记中心可能收取少量工本费（一般为几百元）；
• 担保费：若通过担保公司垫资，需支付担保金额1%-3%的服务费。

注意事项

1. 核实卖方身份与产权：确保卖方为房屋所有权人，且房屋无共有人异议（共有人需同意出售）；
2. 优先选择资金监管：无论何种赎契方式，建议通过资金监管保障交易安全，避免直接现金交易；
3. 保留所有书面凭证：包括还款凭证、解押证明、监管协议等，作为维权依据；
4. 咨询专业人士：对复杂赎契情形（如二次抵押、高额垫资），可咨询律师或专业中介，规避法律风险。

FAQs

Q1：买方垫资赎契需要注意什么？
A：买方垫资前需确认卖方征信良好、无未结诉讼，并与卖方签订《垫资协议》，明确垫资金额、利息（若有）、还款期限及违约责任（如卖方逾期不过户，买方可主张房屋优先受偿权），务必通过资金监管账户操作，避免卖方挪用资金；垫资后需尽快督促卖方办理解押和过户，降低资金占用风险。

Q2：赎契过程中房屋被查封怎么办？
A：若交易期间房屋被法院查封，买方应立即要求卖方解除查封（如卖方无力解除，可依据合同约定单方面解除交易，要求卖方退还已付房款及定金，并赔偿损失），若因卖方隐瞒查封风险导致交易无法完成，买方可向法院起诉，要求卖方承担违约责任；若买方已支付全款但未过户，可向法院提起“执行异议之诉”，主张对房屋的物权期待权,请求停止执行。