二手房交易税费该由谁承担？买方卖方责任如何划分？

在二手房交易中,税费承担是买卖双方最关注的核心问题之一，直接影响交易成本和双方利益，虽然法律对部分税费有明确纳税人规定，但实践中税费承担方式主要取决于买卖双方的合同约定，不同约定可能导致双方成本差异较大，本文将详细梳理二手房交易中涉及的税费种类、法定承担方及常见约定方式，帮助买卖双方清晰划分责任，避免纠纷。

二手房交易主要税费及法定承担方

二手房交易涉及多项税费,根据税法规定，不同税种的纳税人（法定承担方）不同，但实践中双方可通过协商调整承担方式，以下是主要税费及法定归属：

（一）买方主要税费及法定承担方

1. 契税

   • 纳税人：根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税由土地、房屋权属转移的承受方（即买方）缴纳。
   • 税率：
     • 首套房：90㎡及以下按1%，90㎡以上按1.5%；
     • 二套房：90㎡及以下按1%，90㎡以上按2%；
     • 三套及以上：一律按3%（具体税率以当地政策为准）。
   • 备注：法定承担方为买方，实践中几乎均由买方承担，极少出现转嫁卖方的情况。

2. 个人所得税（特定情况下）

   • 纳税人：通常为卖方，但若买方为“房屋受赠人、法定继承人等”，可能需缴纳个人所得税（如继承后出售的非“满五唯一”住房）。
   • 税率：20%（差额征收，即成交价-原价-合理费用）或1%（全额征收，按成交价计算）。
   • 备注：买方仅在特殊身份（如受赠人）时承担，常规交易中由卖方承担。

3. 印花税

   • 纳税人：买卖双方各承担50%。
   • 税率：目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税（部分地区可能有地方性小额税费，但普遍可忽略）。
   • 备注：法定为双方共担，但实践中因免税政策，实际承担成本极低。

4. 登记费与测绘费

   • 登记费：住宅类80元/套，非住宅550元/套，由买方承担（《国家发展改革委关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》）。
   • 测绘费：通常为1.36元/㎡（以房屋面积为准），由买方承担（部分地区可能减免）。
   • 备注：属于行政事业性收费，法定由买方承担，无协商空间。

（二）卖方主要税费及法定承担方

1. 增值税及附加

   

   • 纳税人：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，销售不动产的单位和个人为纳税人，即卖方。
   • 税率：
     • 房产证满2年：免征增值税；
     • 房产证未满2年：按5%征收率（附加税为增值税的12%，即城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）。
   • 备注：法定由卖方承担，但实践中若房产未满2年，卖方可能通过提高房价或约定由买方承担。

2. 个人所得税

   • 纳税人：卖方（《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产转让所得需缴纳个税）。
   • 减免条件：
     • 满五唯一（房产证满5年且是家庭唯一生活用房）：免征个税；
     • 不满足“满五唯一”：按成交价1%或差额20%征收（差额=成交价-原价-合理费用）。
   • 备注：法定由卖方承担，但若卖方不愿承担，可能通过“净得价”方式转嫁给买方。

3. 土地出让金（针对划拨性质土地）

   • 纳税人：卖方（若房屋为划拨土地性质，需补缴土地出让金才能交易）。
   • 计算方式：按成交价的1%-3%（具体比例以当地国土部门规定为准）。
   • 备注：仅见于房改房、划拨土地上的二手房，法定由卖方承担，但实践中可能约定由买方承担。

税费承担的常见约定方式

虽然法律明确了部分税费的法定承担方,但二手房交易中，买卖双方可通过《房屋买卖合同》自由约定税费承担方式，常见约定如下：

（一）“各付各税”（最常见）

• ：买方承担契税、登记费、测绘费等自身法定税费；卖方承担增值税、个税、土地出让金等自身法定税费。
• 适用场景：双方对税费清晰认知，且房屋满足“满五唯一”等减免条件，卖方不愿额外承担税费。
• 优点：责任明确，符合法定逻辑，不易产生纠纷。
• 缺点：若房屋未满2年或“满五不唯一”，卖方需承担较高税费，可能影响交易意愿。

（二）“所有税费买方承担”（卖方净得价）

• ：无论法定税费归属，所有交易税费（包括卖方应缴的增值税、个税等）均由买方承担，卖方到手价为“净得价”（即总价-所有税费）。
• 适用场景：房屋税费较高（如未满2年的商品房），卖方急于出售，买方愿意承担全部税费以换取更低房价。
• 优点：卖方无需计算税费，到手金额确定；买方可能通过“总价谈判”降低综合成本。
• 缺点：买方总成本较高，需提前核实税费总额，避免“踩坑”。

（三）“税费平摊或按比例承担”

• ：双方按约定比例（如各50%、买方70%/卖方30%）分担税费，或对特定税费（如增值税）进行平摊。
• 适用场景：买卖双方对税费承担存在分歧，通过折中方式达成一致。
• 优点：公平性较强，适用于税费较高且双方均有承担意愿的情况。
• 缺点：计算复杂，需明确每项税费的归属及分担比例，避免歧义。

（四）“部分税费转嫁”

• ：仅转嫁特定税费，如“未满2年的增值税由买方承担”“个税由买方承担”等。
• 适用场景：房屋部分税费较高（如未满2年的增值税），卖方希望买方分担部分成本。
• 优点：针对性转嫁，平衡双方利益。
• 缺点：需明确转嫁税种及金额，避免后续争议。

税费承担的关键注意事项

1. 合同约定优先，务必明确细节
   无论选择哪种约定方式，均需在《房屋买卖合同》中明确列出税费承担项目、计算方式及支付时间，避免口头约定。“卖方需承担个人所得税，若因‘满五唯一’条件不满足导致个税增加，超出部分由买方承担”等条款，可减少纠纷。

2. 提前核实房屋状况，预估税费总额
   买方需提前核实房产证年限（是否满2年、满5年）、是否为“唯一住房”、土地性质（划拨/出让）等信息，通过当地税务部门或中介机构预估税费总额，避免因税费超出预算导致交易失败，未满2年的房屋需缴纳5%的增值税及附加，税费可能高达总价的5%，需提前纳入成本考量。

3. 警惕“阴阳合同”风险
   部分买卖方为降低税费，可能签订“阴阳合同”（即网签合同价低于实际成交价），虽然短期内可减少契税、个税等，但存在法律风险：税务部门有权按核定征收方式征税，且可能面临罚款；过户后若发生纠纷，低价合同可能影响买方权益。

   

4. 中介机构的提示义务
   中介机构需向买卖双方明确告知各项税费及承担方式，若因中介未充分提示导致税费纠纷，买方可要求中介承担相应责任，建议选择正规中介机构，并要求其提供《税费清单》作为合同附件。

二手房交易税费承担对照表

相关问答FAQs

Q1：合同中约定“所有税费由买方承担”，但卖方隐瞒了房屋未满2年的事实，导致买方额外承担高额增值税，买方能否要求卖方补偿？
A：可以，根据《民法典》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，若卖方故意隐瞒房屋未满2年的事实，导致买方对税费总额产生错误认知，属于欺诈行为，买方可主张撤销合同或要求卖方返还多承担的税费，即使合同约定“所有税费买方承担”，若因卖方提供虚假信息（如伪造“满五唯一”证明）导致税费增加，卖方仍需承担赔偿责任。

Q2：“满五唯一”的房子是否还需要缴纳任何税费？
A：“满五唯一”的住房可免征增值税（满2年）和个人所得税（满五唯一），但仍需由买方缴纳契税（根据首套/二套税率）、登记费（80元/套）及测绘费（约1.36元/㎡），卖方在“满五唯一”情况下几乎无税费负担，因此此类房屋在交易中更受买方青睐，税费承担方式通常为“各付各税”，卖方可能因税费优势适当提高售价。