2016年二手房公积金贷款流程相较于新房贷款更为复杂,涉及买卖双方、公积金管理中心、不动产登记机构、评估机构等多个主体，借款人需提前了解各环节要求，准备齐全材料，确保贷款顺利办理，以下是详细流程及注意事项：
贷款基本条件
在办理前,需确认自身及房屋是否符合公积金贷款基本要求：
- 借款人条件：具有完全民事行为能力；连续足额缴存住房公积金6个月（部分城市要求12个月）以上，账户状态正常；有稳定的收入来源，具备偿还贷款本息的能力；信用记录良好，无严重逾期；无尚未结清的公积金贷款（家庭公积金贷款次数不超过1-2次，具体看城市政策）。
- 房屋要求：房屋为已取得《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用证》）的二手房，产权清晰，无查封、抵押或权属纠纷（若有抵押，需卖方先解除抵押）；房屋性质为住宅（商住房、小产权房等通常不可贷）；房龄一般不超过30年（部分城市要求房龄+贷款年限≤40年）；房屋具备居住功能，无 structural 安全问题。
详细办理流程
（一）贷款咨询与资格初审
- 咨询准备：借款人（买方）携带身份证、户口本、婚姻证明、公积金缴存证明、收入证明等材料，到当地公积金管理中心或受托银行（如工商银行、建设银行等公积金合作银行）咨询，了解贷款额度、利率、年限及所需材料清单，初步评估自身贷款资格。
- 提交初审：填写《住房公积金贷款申请表》，提交上述材料，工作人员审核借款人缴存情况、信用记录、还款能力等，符合条件的出具《贷款资格初审意见书》。
（二）房屋评估与价格确认
- 委托评估：买方需在公积金管理中心认可的评估机构名单中选择1家，委托对目标房屋进行价值评估，评估机构会上门查勘房屋状况，结合周边同类房屋价格出具《二手房评估报告》，评估价值通常低于市场成交价（一般为成交价的80%-90%）。
- 确认贷款额度：公积金贷款额度不超过房屋评估价的70%-80%（具体比例看城市政策），且不超过借款人公积金账户余额的10-20倍（部分城市有最高额度限制，如一线城市最高60-120万元），买卖双方需以评估价为基础，协商确定成交价（需符合公积金管理中心对“成交价不低于评估价”的要求）。
（三）签订购房合同与贷款协议
- 签订买卖合同：买方与卖方在中介或自行协商下，签订《存量房买卖合同》，明确房屋地址、成交价、付款方式（约定公积金贷款支付）、交付时间、违约责任等条款，合同需加盖房地产管理部门备案章（部分城市要求网签）。
- 签订贷款协议：买方持《买卖合同》《评估报告》《贷款资格初审意见书》等材料，与公积金管理中心、受托银行签订《公积金借款合同》《抵押合同》，明确贷款金额、期限、利率、还款方式（等额本息/等额本金）、担保方式（房屋抵押）等。
（四）办理过户与抵押登记
- 办理房屋过户：买卖双方携带《买卖合同》、身份证、房产证、土地证等材料，到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记（即“过户”），缴纳契税、个人所得税等税费（卖方承担个税，买方承担契税，具体看城市政策），领取新的《不动产权证书》（买方名下）。
- 办理抵押登记：买方持新的《不动产权证书》《借款合同》《抵押合同》等材料，到不动产登记中心办理抵押登记，将房屋抵押给公积金管理中心，登记机构出具《不动产登记证明》（抵押权设立）。
（五）贷款审批与发放
- 审批：公积金管理中心与受托银行联合审核材料，重点核查房屋权属、评估价值、借款人还款能力等，审批时限一般为5-15个工作日（具体看城市效率），审批通过后，管理中心出具《贷款审批通知书》。
- 发放贷款：银行根据《借款合同》和《不动产登记证明》，将贷款资金划至卖方指定银行账户（需在《买卖合同》中明确账户），贷款资金直接用于支付购房款，买方无需自行垫付首付（若首付需自行支付，需提前与卖方约定）。
（六）按月还款与结清
- 还款：贷款发放次月起，借款人需在还款日前将足额款项存入还款银行卡（公积金中心指定账户），还款方式为等额本息（每月还款额固定）或等额本金（每月还款本金固定，利息递减），可通过银行柜台、手机银行、自动扣款等方式还款。
- 结清证明：贷款结清后，借款人持银行出具的《贷款结清证明》到不动产登记中心办理抵押注销登记，取回《不动产权证书》，完成整个贷款流程。
所需材料清单（表格形式）
| 主体 | 所需材料 |
|---|---|
| 借款人（买方） | 身份原件及复印件；2. 户口本原件及复印件（首页、户主页、本人页）；3. 婚姻证明（结婚证/离婚证/单身声明）；4. 公积金缴存证明（加盖公积金中心公章）；5. 收入证明（单位出具，需加盖公章，月收入≥月还款额的2倍）；6. 银行流水（近6个月，体现稳定收入）；7. 《贷款资格初审意见书》；8. 还款银行卡（公积金中心指定）。 |
| 房屋（卖方） | 身份原件及复印件；2. 房产证、土地证原件及复印件（或不动产权证书）；3. 房屋共有权人同意出售证明（若有共有权人）；4. 解除抵押证明（若房屋有抵押）；5. 卖方收款银行卡。 |
| 房屋本身 | 《存量房买卖合同》（备案版）；2. 《二手房评估报告》（评估机构出具）；3. 房屋平面图；4. 不动产登记中心出具的《房屋信息查询记录》。 |
注意事项
- 贷款额度与年限：2016年公积金贷款利率为5年以下2.75%、5年以上3.25%（二套房利率一般上浮10%），贷款年限最长30年，且借款人年龄+贷款年限≤法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁）。
- 首付比例：首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%（具体看城市限贷政策），首付需为自有资金，禁止“首付贷”。
- 中介协助：若通过房产中介交易，需选择正规中介，明确中介费、贷款服务费等费用，避免纠纷。
- 时间节点：评估报告有效期一般为3-6个月，《买卖合同》备案后需尽快办理过户，避免因政策变动影响贷款。
相关问答FAQs
Q1：2016年二手房公积金贷款额度如何计算？
A：公积金贷款额度通常按“三低原则”确定：①不超过房屋评估价的70%-80%；②不超过借款人公积金账户余额的10-20倍（如余额5万元，可贷50-100万元）；③不超过借款人还款能力的上限（月还款额≤月收入的50%），具体以公积金管理中心审批结果为准，不同城市可能有最高额度限制（如北京首套房最高120万元，上海最高60万元）。
Q2：二手房公积金贷款审批需要多久？放款时间如何确定？
A：审批时限一般为5-15个工作日，材料齐全、符合政策的情况下较快；若房屋存在产权纠纷、评估价值争议或借款人信用问题，审批可能延长，放款时间在抵押登记完成后（即不动产登记中心出具《不动产登记证明》后），银行通常在3-5个工作日内将资金划至卖方账户，具体以银行通知为准。
