四线房价走势

近年来,四线城市房价走势成为市场关注的焦点，作为连接一二线城市与县域经济的重要节点，其房地产市场既受全国性政策与宏观环境的影响，也因自身独特的经济、人口和区位条件呈现出差异化特征，从整体来看，四线城市房价已告别普涨时代，进入“总量见顶、结构分化”的新阶段，具体走势可从历史回顾、现状分析及未来趋势三个维度展开。

历史回顾：从“棚改红利”到“理性回调”

四线城市房价的波动与政策周期、人口流动及经济转型紧密相关，2016-2018年，在“棚户区改造货币化安置”政策的推动下，大量拆迁资金涌入市场，叠加当时三四线城市库存高企的去化压力，政策通过释放购买力快速消化库存，四线城市房价迎来一波普涨行情，以中西部部分典型四线城市为例，2016-2018年新房均价年均涨幅普遍超过10%，部分城市甚至达到15%，市场情绪一度高涨。

但2019年后,随着棚改规模逐年缩减（全国棚改开工量从2018年的626万套降至2023年的约150万套），支撑四线城市房价上涨的核心动力减弱，加之部分城市前期过度开发导致库存积压，房价开始进入调整通道，2020年疫情冲击下，居民收入预期转弱，购房需求进一步收缩，四线城市房价跌幅一度超过一二线城市，据国家统计局数据，2020年70个大中城市中，四线城市新房价格平均同比下跌1.2%，二手房价格平均下跌2.5%，跌幅明显高于一二线城市的0.3%和1.2%。

2021-2022年，在“房住不炒”总基调下，各地虽出台松绑限购、降低首付比例等政策，但四线城市因人口流出、产业基础薄弱等问题，市场复苏动能不足，房价整体呈现“稳中有降”的态势，部分库存高企的城市甚至出现“以价换量”的现象，新房均价同比跌幅持续扩大。

当前现状：供需失衡下的分化加剧

当前四线城市房价走势的核心矛盾在于“供给过剩”与“需求不足”的结构性失衡，具体表现为区域分化、产品分化及市场热度分化三个特征。

从区域来看,靠近核心都市圈的四线城市因承接产业和人口外溢，房价相对坚挺，长三角、珠三角周边的部分四线城市（如浙江嘉兴、江苏南通下辖县级市），依托核心城市的产业辐射和交通便利性，2023年新房均价仍保持3%-5%的同比小幅上涨，且去化周期维持在12个月以内的合理区间，而远离都市圈的中西部四线城市，因人口持续净流出、产业支撑薄弱，房价普遍承压，2023年新房均价同比跌幅普遍在5%-8%，部分城市去化周期超过24个月，房企以价换量的现象普遍。

从产品结构看,改善型需求成为支撑市场的主要力量，随着四线城市居民居住需求从“有房住”向“住得好”升级，120-144㎡的改善户型、带装修的新房项目更受青睐，价格跌幅小于刚需小户型；而90㎡以下的刚需产品因供应过剩，价格竞争更为激烈，部分城市同品质房源价格较2021年高点已下跌15%以上。

从市场热度看,二手房市场流动性明显低于新房，四线城市二手房挂牌量持续攀升，但受“买新不买旧”观念及贷款额度限制，成交量占比不足40%，部分城市甚至低于30%，导致二手房挂牌价与成交价价差扩大，议价空间普遍在10%左右，相比之下，新房市场在房企“以价换量”策略下，成交量相对稳定，但价格下行压力仍存。

以下为2023年部分四线城市房价及库存情况对比：

未来趋势：长期承压下的结构性机会

展望未来,四线城市房价走势将呈现“整体趋稳、局部分化”的格局，长期仍面临人口、经济及库存的三重压力，但部分城市或因政策支持与产业升级出现结构性机会。

人口因素仍是决定房价长期走势的核心,四线城市普遍面临人口净流出问题，据第七次人口普查数据，中西部部分四线城市近十年人口流失率超过10%，年轻人口向一二线城市聚集的趋势未改，刚需购房群体持续减少，这将抑制房价的上涨空间，但需注意的是，随着县域经济的推进及乡村振兴战略的实施，部分产业基础较好的四线城市可能吸引人口回流，形成局部支撑。

经济与产业决定购房能力,四线城市经济总量偏小、产业结构单一，居民收入增长有限，2023年居民人均可支配收入普遍不足3万元，仅为一线城市的50%左右，购房能力相对不足，未来若能通过承接产业转移、发展特色产业（如文旅、制造业）实现经济提质，或能提升居民购房信心，对房价形成支撑。

政策调控将聚焦“防风险”与“保交楼”，2023年以来，各地针对四线城市出台的政策更侧重“因城施策”，如降低首付比例至20%、下调房贷利率至3.8%以下、发放购房补贴等，但政策效果边际递减，未来随着“保交楼”工作的推进，房企资金链压力有望缓解，市场信心逐步修复，但房价大幅上涨的动力不足，大概率维持“低位盘整”态势。

值得关注的是,城市更新或成为四线城市房地产市场的新增长点，2023年国务院提出“实施城市更新行动”，支持老旧小区改造、保障性住房建设等，四线城市作为城市更新的重点区域，相关配套的完善或提升区域居住价值，带动局部房价企稳。

相关问答FAQs

Q1：四线城市现在适合买房吗？需要考虑哪些因素？
A：是否适合买房需结合自身需求及城市基本面综合判断，若为刚需自住，且选择都市圈周边、产业有支撑、库存去化快的四线城市，可适时入手；若为投资，需谨慎，因四线城市房价上涨空间有限，流动性风险较大，重点考虑因素包括：城市人口流入/流出情况、产业基础与经济活力、库存去化周期、交通便利性及教育资源配套等。

Q2：四线城市房价会暴跌吗？哪些城市风险较高？
A：从整体来看，四线城市房价“暴跌”的可能性较低，主要因政策“托底”效应明显（如“保交楼”、限跌政策），且房价已处于相对低位，进一步下跌空间有限，但部分远离都市圈、人口持续流出、库存高企（去化周期超24个月）的城市，仍面临价格下行压力，需警惕“阴跌”风险，如中西部部分资源枯竭型城市及人口流出大县的普通四线城市。