防城港市作为广西壮族自治区的重点沿海开放城市,地处北部湾经济区的核心区域，与越南接壤，拥有独特的区位优势和丰富的海洋资源，近年来，随着西部陆海新通道建设的推进和中国（广西）自由贸易试验区防城港片区的设立，当地房地产市场逐渐活跃，房价也呈现出平稳发展的态势，当前，防城港房价整体处于广西二线城市中下游水平，与北海、钦州等北部湾城市相近，但相较于南宁仍有一定差距，对刚需购房者、养老群体及投资者具有一定的吸引力。
防城港房价区域差异显著，核心板块价值凸显
防城港市下辖港口区、防城区、东兴市和上思县四个区县，各区域因发展定位、产业布局和配套资源的不同，房价存在明显分化，从2024年最新市场数据来看，全市商品住宅均价主要集中在6000-8000元/㎡区间，其中港口区作为市政府所在地和城市中心，房价最高，均价达7500-9000元/㎡；防城区作为老城区，生活氛围浓厚但部分配套相对陈旧，均价为5500-7000元/㎡；东兴市作为中越边境口岸，依托边贸经济和跨境旅游，房价表现突出，均价约6500-8500元/㎡；上思县以农业和生态旅游为主，房地产市场发展相对滞后，均价仅4000-5000元/㎡。
进一步细分到具体板块,港口区的中心区（如西湾新城、仙人湾）因靠近市政府、北部湾广场及海滨公园，商业、教育、医疗等配套成熟，成为高端住宅的主要聚集地，部分楼盘单价突破1万元/㎡；防城区的珍珠岭板块和扫把岭板块凭借较低的生活成本和宜居环境，吸引了不少本地刚需购房者；东兴市的东盟大道和罗浮江沿岸则因边贸产业的带动，投资需求较为集中，二手房交易活跃。
多重因素影响房价走势，政策与经济成核心驱动力
防城港房价的变动受到政策、经济、人口、供需等多重因素的综合影响，其中政策红利和经济动能是关键支撑。
从政策层面看,2019年中国（广西）自由贸易试验区防城港片区挂牌成立，赋予了其“投资贸易便利化、金融开放创新、国际合作”等政策优势，直接带动了区域土地市场和房地产投资的升温，广西“十四五”规划明确将北部湾经济区打造成“国际门户港”和“向海经济示范区”，防城港作为核心城市，在交通基础设施（如防城港港域扩建、崇凭高铁通车）、产业园区建设等方面获得大量资金倾斜，进一步提升了城市价值和购房预期。
经济方面,防城港是西南地区最便捷的出海口，2023年港口货物吞吐量达3.8亿吨，位居全国沿海港口前列，边贸进出口额超1200亿元，经济增速连续多年高于广西平均水平，港口经济和边贸产业的繁荣创造了大量就业岗位，吸引了外来人口流入，2023年全市常住人口达123万人，较2010年增长约20%，刚需购房需求持续释放。
交通网络的完善也对房价产生了积极影响,随着南宁至防城港高铁的开通（运行时间约1.5小时）、吴圩机场至防城港高速公路的全线贯通，以及防城港金滩机场的扩建，防城港与南宁、北海等城市的联系更加紧密，“一小时生活圈”逐渐形成，吸引了部分南宁、北海的外溢购房者。
需要注意的是,防城港房地产市场也面临一定挑战，上思县等非核心区域人口外流、产业基础薄弱，导致库存量较高，房价上涨动力不足；部分区域存在过度依赖投资需求的现象，市场投机性较强，房价波动风险需警惕。
市场趋势：短期平稳运行，长期具备上涨潜力
综合来看,当前防城港房地产市场整体处于“供需平衡、稳中有进”的发展阶段，短期来看，受“房住不炒”政策基调影响，房价大幅上涨的可能性较小，预计将保持平稳运行，部分配套完善、交通便利的核心板块可能出现小幅上涨，长期来看，随着西部陆海新通道建设的深入推进、自贸区政策红利的持续释放以及产业升级带来的人口集聚，防城港房价具备温和上涨的基础，但涨幅将受限于城市能级和购买力水平，难出现快速上涨行情。
对于购房者而言,需根据自身需求理性选择：刚需购房者可优先考虑港口区西湾新城、防城区珍珠岭等配套成熟、价格相对稳定的板块；养老群体可关注东兴市金滩、江山半岛等环境优美、气候宜人的滨海区域；投资者则需谨慎评估，重点关注自贸区核心区、高铁站周边等具有产业和交通支撑的区域，避免盲目追高。
防城港市主要区域房价及特点（2024年）
| 区域 | 均价（元/㎡） | 主要特点 |
|---|---|---|
| 港口区 | 7500-9000 | 市中心，配套成熟，靠近港口和海滨，宜居性强，需求稳定 |
| 防城区 | 5500-7000 | 老城区，生活成本低，环境宜居，但部分区域配套老化，房价低于港口区 |
| 东兴市 | 6500-8500 | 边境口岸，边贸经济活跃，跨境人口流动大，投资需求较高，房价波动明显 |
| 上思县 | 4000-5000 | 生态为主，产业薄弱，人口外流，库存较高，房价处于全市低位 |
防城港房价主要影响因素分析
| 影响因素 | 具体表现 | 对房价影响程度 |
|---|---|---|
| 政策红利 | 自贸试验区、西部陆海新通道、北部湾经济区政策支持 | |
| 经济发展 | 港口吞吐量、边贸额广西领先，经济增速快 | |
| 人口流动 | 常住人口年均增长2%，外来务工及投资客占比约15% | |
| 供需关系 | 核心区域供需平衡，非核心区域库存去化周期超18个月 | |
| 交通配套 | 高铁、高速、机场完善，融入广西“一小时经济圈” | |
| 生活配套 | 北部湾大学、市第一人民医院、万达广场等逐步落地 |
相关问答FAQs
问：防城港房价相比广西其他城市有何优势？适合哪些人群购买？
答：防城港房价相较于南宁（均价约1.2-1.5万元/㎡）、桂林（均价约8000-1万元/㎡）等广西核心城市较低，生活成本也相对较低，性价比较高，其优势主要体现在：一是滨海宜居的气候和环境，适合养老和度假；二是边贸经济和港口产业带来的就业机会，吸引刚需和投资者；三是政策红利下的发展潜力，长期看具备升值空间，适合人群包括：本地刚需购房者（年轻家庭、产业工人）、养老群体（偏好低生活成本和宜人气候）、跨境贸易投资者（东兴市等区域）以及预算有限的海景房需求者。
问：未来防城港房价会上涨吗？现在是否适合入手？
答：从长期看，防城港房价具备温和上涨潜力，主要支撑因素包括：自贸区政策持续释放红利、西部陆海新通道建设推进、经济增速加快及人口流入，但短期受“房住不炒”调控及部分区域库存压力影响，房价将以稳为主，难出现大幅波动，是否适合入手需结合个人需求：刚需购房者可关注港口区、防城区配套成熟板块，价格相对稳定，自住需求可及时上车；投资者需理性评估，优先选择自贸区核心区、高铁站周边等产业和交通支撑强的板块，避免盲目投资非核心区域；养老购房者则可考虑东兴市、江山半岛等滨海区域，关注低密度、配套完善的社区，建议入手前实地考察区域发展情况及自身购房能力，选择信誉良好的开发商楼盘。
