东莞2017年房价为何大幅上涨？背后驱动因素有哪些？

2017年东莞房地产市场在政策调控与市场内生力量的双重作用下，呈现出“前高后稳、区域分化”的运行特征，作为粤港澳大湾区重要节点城市，东莞房价在这一年经历了从快速冲高到逐步趋稳的过渡，其走势既受到全国“房住不炒”政策基调的深刻影响，也与自身产业升级、人口流入及城市规划调整密切相关。

政策环境与市场基调

2017年是房地产调控政策密集出台的一年，东莞市场亦受到显著影响，3月，东莞升级限购政策，非本市户籍居民需提供连续2年（此前为1年）社保或个税证明方可购买首套房，且限购区域扩大至全市；4月，出台“限价”措施，新申报预售项目房价不得高于同区域、同类型项目近期网签均价的10%；5月，实施“限售”新政，取得不动产权证满2年方可转让，这一系列政策组合拳，旨在抑制投资投机需求，引导市场回归理性。

从政策效果看，上半年市场仍处于“政策消化期”，购房者对优质房源的追逐热度未减；下半年随着政策效力释放，市场预期明显转变，观望情绪逐步加重,房价涨幅逐步收窄。

全年价格走势与区域分化

2017年东莞商品房整体价格呈现“先扬后抑”态势，据东莞市统计局数据，全年商品房均价为15866元/㎡，同比上涨15.3%，但涨幅较2016年（22.1%）回落近7个百分点，市场降温迹象明显。

分季度看：一季度受春节后需求集中释放影响，均价环比上涨3.2%，至15100元/㎡；二季度延续上涨惯性，6月达到全年峰值16200元/㎡，主要受松山湖、南城等核心区高价盘入市带动；三季度政策效果显现，均价回落至15600元/㎡，环比下降3.7%；四季度市场趋稳，年末均价稳定在15800元/㎡左右，波动幅度收窄。

区域分化成为2017年东莞房价最显著特征，核心城区及临深板块因配套成熟、资源稀缺，价格坚挺；而外围镇区受库存压力影响，涨幅相对滞后，以下是主要区域房价详情（单位：元/㎡）：

从表中可见，南城、松山湖等核心区域均价超2.2万元/㎡，同比涨幅超20%，而麻涌、洪梅等外围镇区均价不足万元，涨幅不足10%，区域价差最高达近3倍，反映出东莞房地产市场“强者恒强”的马太效应。

供需两端深度解析

供应端：2017年东莞商品房供应量同比增加12%，达到约800万㎡，新增供应主要集中在松山湖、滨海湾新区等规划重点区域，其中高端改善型产品占比提升至35%，较2016年增加8个百分点，推动整体均价上行，土地市场方面，全年土地出让金约850亿元，同比上涨19%，其中临深、松山湖地块楼面价普遍超1.5万元/㎡，为后续房价形成支撑。

需求端：成交量同比减少8%，约900万㎡，需求结构发生明显变化：投资投机需求占比从2016年的35%降至20%，刚需（首套购房）和改善需求（换房）合计占比达80%，从购房人群看，外来人口（非东莞户籍）占比约60%，其中深圳客群占比超30%，成为临深板块房价上涨的重要推手；本地客群更倾向于选择配套成熟的城区,对价格敏感度较高。

市场特征与未来展望

2017年东莞市场呈现三大特征：一是二手房市场活跃度提升，成交占比从2016年的38%升至45%，部分学区房、地铁房价格甚至反超新房；二是房企集中度提高，TOP10房企销售额占比达45%，万科、保利、碧桂园等龙头企业在拿地和开发中优势明显；三是“轨道+物业”概念受热捧，随着东莞地铁2号线开通运营，沿线楼盘均价普遍上涨10%-15%。

展望2018年，在“房住不炒”政策基调延续下，东莞房价或以“稳”为主，核心区与外围区分化进一步加剧，随着粤港澳大湾区建设推进，东莞承接广深产业转移、吸引人口流入的潜力仍存，但政策调控的“高压”态势将抑制房价过快上涨，市场逐步向“量稳价缓”的新常态过渡。

相关问答FAQs

Q1：2017年东莞房价涨幅为何明显收窄？
A1：2017年东莞房价涨幅收窄主要受三方面因素影响：一是政策调控加码，限购、限价、限售等政策组合拳有效抑制了投资投机需求；二是市场预期转变，下半年购房者观望情绪加重，成交量回落；三是前期涨幅较大，2016年东莞房价同比上涨22.1%，基数效应导致2017年增速自然放缓。

Q2：2017年东莞二手房市场为何比新房更活跃？
A2：二手房市场活跃度提升主要源于两点：一是新房“限价”政策导致部分新房与周边二手房存在价差，购房者更倾向于选择“不限价”的二手房；二是二手房配套成熟、即买即住，符合刚需和改善群体“一步到位”的需求；三是部分区域（如南城、东城）新房供应不足，二手房成为市场主力,推高成交占比。