亲亲家园二期位于杭州市拱墅区,是城东板块的成熟住宅社区，建成于2005-2008年，由多层和小高层组成，总户数约2000户，周边配套完善，距离地铁5号线打铁关站约800米，步行10分钟可达，周边有卖鱼桥小学、大关中学等优质教育资源，还有运河文化广场、天虹购物中心等商业配套，生活便利度较高，因此二手房市场一直保持相对活跃，近年来，随着杭州二手房市场整体调整，亲亲家园二期的房价也呈现稳中有降的趋势，但凭借其地段优势和成熟配套，价格波动幅度小于市场平均水平，成为刚需和学区需求购房者关注的重点。
亲亲家园二期二手房价现状（2024年最新数据）
根据杭州二手房交易平台贝壳、我爱我家等机构2024年6月的挂牌及成交数据，亲亲家园二期二手房价格因户型、楼层、朝向、装修状况等因素差异较大，具体如下表所示：
| 户型 | 建筑面积（㎡） | 挂牌均价（万元/㎡） | 成交均价（万元/㎡） | 价格区间（万元） | 主要成交特征 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一房一厅 | 40-50 | 2-4.8 | 0-4.5 | 160-225 | 多为小户型，总价低，适合单身或过渡 |
| 两房两厅 | 70-90 | 5-5.2 | 3-5.0 | 301-450 | 主力成交户型，刚需客群集中 |
| 三房两厅 | 100-130 | 8-5.5 | 6-5.3 | 460-689 | 学区需求首选，装修溢价明显 |
| 四房及以上 | 140-160 | 0-5.8 | 8-5.6 | 672-896 | 改善型需求，楼层和朝向影响大 |
从成交数据来看,2024年上半年亲亲家园二期二手房共成交156套，环比2023年下半年下降8%，但同比2023年上半年上升5%，市场呈现“量稳价微降”态势，两房和三房户型占比超70%，成为市场主力；成交周期平均为45天，较2023年延长10天，买家议价空间普遍在挂牌价的3%-8%之间，部分装修老旧或高楼层房源议价空间可达10%以上。
影响房价的核心因素
学区资源支撑价格刚性
亲亲家园二期对口卖鱼桥小学（学区房）和大关中学，其中卖鱼桥小学为杭州老牌名校，学区溢价显著，数据显示，小区内对口学区的三房户型成交价比非学区房源均价高约15%-20%，例如同样110㎡的三房，学区房成交价约580万元/㎡（5.27万元/㎡），非学区房约500万元/㎡（4.55万元/㎡），不过需要注意的是，杭州学区政策近年动态调整，2023年起实行“教师交流”和“多校划片”试点，部分买家对学区房预期趋于理性，学区溢价有所收窄。
房龄与装修状况影响居住体验
小区房龄普遍在15-20年，部分房源为原装毛坯或简装，居住舒适度较低，这类房源挂牌价较次新装修房源低20%-30%，同样90㎡的两房，简装挂牌价约4.5万元/㎡，而近5年重新装修、带中央空调和地暖的精装房挂牌价可达5.8万元/㎡，成交价也高出约0.8-1万元/㎡，无电梯的多层房源（1-6楼）因出行不便，价格比电梯小高层（7-11楼）低约10%-15%，顶楼带阁楼的房源因附赠面积，性价比受部分买家青睐，价格与中间层持平。
交通与商业配套提升便利性
小区距离地铁5号线打铁关站步行约10分钟,周边有公交“打铁关东”站（含多条线路），通勤便利；500米范围内有运河文化广场（餐饮、超市）、天虹购物中心（购物、影院），生活配套成熟，距离越近地铁口或商业体的房源，租金回报率更高（约2.5%-3.0%），对投资型买家有一定吸引力，但自住买家更关注“通勤时间+生活半径”的综合便利性，因此同户型中，临地铁和临商业的房源价格比临小区花园的房源高约5%-8%。
政策与市场环境的影响
2024年杭州延续“认房不认贷”政策，首套房首付比例降至15%，二套房30%，降低了购房门槛，带动了刚需入场；二手房“带押过户”全面推行，缩短了交易周期，提高了流通效率，但受整体市场库存高企影响，部分业主降价促销，尤其是总价较高的四房户型，挂牌价较2023年峰值下降约8%-10%，作为成熟社区的“抗跌股”，亲亲家园二期价格跌幅小于杭州二手房整体平均水平（2024年上半年杭州二手房均价环比下降3.5%，亲亲家园二期环比下降2.1%）。
市场趋势与购房建议
短期趋势：价格趋稳，成交量小幅回升
预计2024年下半年,随着杭州楼市宽松政策持续发力（如优化限购、降低房贷利率），亲亲家园二期作为“地铁+学区+成熟配套”的三元小区，刚需和学区需求将逐步释放，价格有望止跌企稳，成交量环比或上升10%-15%，两房和三房户型仍为成交主力，精装、低楼层房源去化速度更快。
购房建议
- 刚需购房者：优先选择70-90㎡的两房户型，总价控制在300-450万元，首付45-67.5万元（按15%首付），月供约1.2-1.8万元（按30年等额本息，利率3.8%），重点关注临地铁口或小区花园的房源，兼顾通勤和居住体验。
- 学区需求购房者：需提前核实学区划片政策（建议咨询拱墅区教育局），优先选择对口卖鱼桥小学的三房户型，面积100-120㎡，总价500-650万元，注意选择“满五唯一”房源（免个税），降低交易成本。
- 改善型购房者：若考虑四房户型，建议选择140㎡左右、南北通透、电梯中高楼层（7-9楼）的房源，总价670-800万元，重点关注近5年装修、带储物间或阳台的房源，提升居住舒适度。
相关问答FAQs
Q1：亲亲家园二期二手房的税费如何计算？
A：二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体以“满五唯一”（房产证满5年且是家庭唯一住房）为分界线：
- 契税：首套房90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；
- 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按成交价5.6%（含附加税）征收；
- 个人所得税：“满五唯一”免征，不满足则按成交价1%或（成交价-原购价-合理费用）20%征收（差额征收更划算）。
购买一套“满五唯一”的90㎡两房，成交价400万元，首套房契税=400万×1%=4万元，无增值税和个人所得税，总税费约4万元。
Q2：亲亲家园二期停车位紧张吗？如何解决停车问题？
A：小区停车位配比约1:0.8，现有地面停车位约200个，地下停车位约1200个，目前车位紧张，地面月租金约300元/月，地下产权车位售价约25-35万元/个，月租约400-500元/月，建议购房者优先选择带产权车位的房源，或提前联系物业办理地下车位租赁（需排队，等待时间约3-6个月）；临时停车可使用小区周边道路收费停车位（白天5元/小时，夜间10元/晚），但长期停放成本较高。
