二手房交易涉及多环节、多税种，费用构成相对复杂，不同城市、房屋类型（住宅/非住宅）、交易情况（满五唯一/满二不满五/不满二）会导致费用差异，以下从买方、卖方角度详细梳理各项费用明细，并辅以表格汇总，最后附常见问题解答。
买方需承担的费用明细
买方在二手房交易中主要承担税费、登记费、测绘费及贷款相关费用等，具体如下：
契税（核心税费，占比最大）
契税是买方必须缴纳的税费,征收标准与房屋面积、买方套数、是否首套直接相关：
- 首套住房：
- 90㎡及以下：成交价×1%
- 90㎡以上：成交价×1.5%
- 二套住房：
- 90㎡及以下：成交价×1%
- 90㎡以上：成交价×2%
- 三套及以上住房：成交价×3%（部分城市已暂停对三套及以上住房的贷款支持，但仍需缴纳契税）
- 非住宅（商铺、写字楼等）：成交价×3%（不分面积和套数）
注意：北上广深等城市对首套90㎡以上住房契税为3%（若符合“满五唯一”等条件可享优惠，但契税优惠主要与买方套数相关，卖方“满五唯一”不影响契税）。
交易服务费（又称“手续费”）
由房地产交易中心收取,按房屋面积计算：
- 住宅：3-5元/㎡（各地标准不同，如北京3元/㎡，上海5元/㎡，买卖双方各半承担，买方需承担一半）
- 非住宅：10-20元/㎡（买卖双方各半）
不动产登记费
办理不动产权属登记时收取,住宅与非住宅标准不同：
- 住宅：80元/套（买方承担）
- 非住宅：550元/套（买方承担）
测绘费
若房屋原无测绘图纸或面积有争议,需重新测绘，按面积计算：
- 住宅：1.36元/㎡（如北京、杭州等地，买方承担）
- 非住宅：2.04-3.00元/㎡（各地差异较大，以当地测绘机构报价为准）
注意：部分城市对“满五唯一”或房龄较老的住宅免收测绘费。
印花税（目前个人住宅交易免征）
- 住宅：暂免征收（国家政策优惠，买方无需缴纳）
- 非住宅：成交价×0.05%（买卖双方各半承担）
维修基金（“住宅专项维修资金”）
用于小区公共设施维修,买方需过户时补足或新缴：
- 新建小区：按当地标准缴纳（如北京多层100元/㎡，高层110元/㎡；上海多层120元/㎡，高层144元/㎡）
- 老旧小区：若原账户余额不足，需补足至当地最低标准（如广州要求首期存入“首期住宅专项维修资金”为房价的2%-3%）
贷款相关费用（若办理商业贷款或公积金贷款）
- 评估费：贷款机构对房屋价值评估收取，一般为评估价的0.1%-0.5%（如50万以下部分0.3%，50-100万部分0.2%，最低300元，买方承担）
- 担保费：公积金贷款或组合贷款可能涉及，一般为贷款额的0.3%-1%（买方承担）
- 抵押登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套（与不动产登记费合并收取，买方承担）
- 贷款合同印花税：暂免征收（商业贷款按借款额的0.005%，公积金贷款免征，目前个人交易均免）
卖方需承担的费用明细
卖方主要承担增值税及附加、个人所得税、土地出让金（划拨地）等费用，是否缴纳及金额取决于房屋持有年限、套数及原值。
增值税及附加（核心税费，满2年普通住宅可免）
- 征收条件：房屋持有满2年（以房产证/契税票填发日期为准）的普通住宅免征；不满2年或非普通住宅需缴纳。
- 计算方式：
- 不满2年：成交价×5.3%（增值税5%+城市维护建设税7%+教育费附加3%+地方教育附加2%）
- 满2年非普通住宅：（成交价-原购价）×5.3%（差额征收，需提供原值发票）
- 普通住宅标准：各地不同（如北京：单套≤140㎡且容积率≥1.0；上海：单套≤140㎡/160㎡（内环外/内外环间/外环内）），以当地住建部门认定为准。
个人所得税（满五唯一可免）
- 征收条件：
- 满5年且家庭唯一生活用房：免征（“满五”以房产证/契税票日期满5年；“唯一”以家庭（含配偶、未成年子女）名下仅此1套住宅为准）
- 不满5年或非唯一：需缴纳，按两种方式计算（取高值）：
- 差额征收：（成交价-原购价-合理费用）×20%（原购价需提供发票，合理费用包括交易税费、装修费等，装修费需提供发票且不超过原购价的10%）
- 核定征收：成交价×1%-3%（各地核定率不同，如北京1%，深圳2%，上海1%，非住宅为3%）
交易服务费
与买方相同,住宅3-5元/㎡（买卖双方各半，卖方承担一半）；非住宅10-20元/㎡（各半）。
印花税（个人住宅交易免征）
- 住宅：暂免征收
- 非住宅：成交价×0.05%（买卖双方各半）
土地出让金（仅划拨地房屋需缴纳）
若房屋土地性质为“划拨”（常见于房改房、部分老小区），需补缴土地出让金后才能交易：
- 计算方式：基准地价×面积×10%-30%（各地标准不同，如北京按地段基准地价×30%-60%，广州按标定地价的10%）
注意：出让地商品房无需缴纳。
中介费（可选，双方协商承担）
若通过中介交易,需支付中介费（服务费），收费标准为成交价的1%-3%，通常由买卖双方各承担一半（或协商由一方承担，需在中介合同中明确）：
- 例：成交价100万元的中介费为1万-3万元，买卖方各付5000-1.5万元（具体以中介合同为准）。
二手房交易费用明细表（汇总）
| 费用类别 | 缴纳方 | 计算方式 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套及以上3% | 非住宅3%，北上广深首套90㎡以上为3%（部分城市） |
| 交易服务费 | 买卖各半 | 住宅3-5元/㎡，非住宅10-20元/㎡ | 各地标准差异大，以当地交易中心为准 |
| 不动产登记费 | 买方 | 住宅80元/套，非住宅550元/套 | 合并收取，包含工本费等 |
| 测绘费 | 买方 | 住宅1.36元/㎡左右，非住宅2-3元/㎡ | 部分城市免征（如满五唯一、房龄老） |
| 维修基金 | 买方 | 当地标准（如北京100-110元/㎡） | 老旧小区需补足至最低标准 |
| 评估费 | 买方 | 评估价0.1%-0.5%（最低300元） | 贷款时收取，若贷款评估价低于成交价，按评估价计算 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 不满2年成交价×5.3%；满2年非普通住宅（成交价-原值）×5.3% | 满2年普通住宅免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满5唯一免征；否则（成交价-原值）×20%或成交价×1%-3%（核定征收） | 需提供原值发票，否则按核定征收 |
| 土地出让金 | 卖方 | 基准地价×面积×10%-30% | 仅划拨地房屋需缴纳 |
| 中介费 | 协商 | 成交价1%-3%，买卖各半或一方承担 | 可协商减免，需签订书面中介合同 |
特殊情况说明
- “满五唯一”：卖方持有满5年且家庭唯一住房，可免征增值税及个人所得税，是卖方最大税费优惠条件。
- 继承/赠与后交易：继承或直系亲属赠与的房产，再出售时个税按“差额20%”征收（需提供原值发票），非直系赠与视为“受赠所得”，原值按税务机关核定，税费成本较高。
- 公司名下房产交易：除上述税费外，还需缴纳土地增值税（30%-60%）、企业所得税（25%）等，税费成本远高于个人交易。
相关问答FAQs
Q1：什么是“满五唯一”？如何判断房屋是否符合“满五唯一”条件？
A：“满五唯一”是二手房交易中卖方免征个人所得税和增值税（普通住宅）的核心条件。“满五”指房产证或契税票填发日期满5年；“唯一”指业主（含配偶、未成年子女）在本市内仅此1套住房，判断方法：① 查看房产证/契税票日期（若为继承，以原房产证日期为准）；② 业主本人及家庭成员（含配偶、未成年子女）需到当地不动产登记中心查询名下房产套数，仅1套即符合“唯一”。
Q2：买方在二手房交易中，除了契税和中介费，还有哪些容易被忽略的额外费用？
A：除契税、中介费外，买方容易忽略的费用主要有：① 贷款评估费（尤其是评估价低于成交价时，按评估价计算）；② 维修基金补足费（老旧小区原账户余额不足需补足至当地最低标准，可能数千至数万元）；③ 物业费结清（虽非税费，但需卖方结清过户前的物业费，否则可能影响过户，可在合同中约定由卖方承担）；④ 担保费（公积金贷款或组合贷款可能涉及，一般为贷款额的0.3%-1%），建议在交易前与中介、卖方明确各项费用，避免纠纷。
