常州房价为何全市最低？背后原因引关注

近年来,常州市房地产市场呈现“区域分化明显”的态势，主城区及近郊板块房价相对坚挺，而部分远郊区县凭借较低的居住成本成为刚需购房者的关注焦点，金坛区作为常州下辖的远郊区之一，目前整体房价处于全市洼地，成为“常州房价最低”区域的典型代表，本文将从区域概况、房价现状、配套发展、适合人群等多维度，详细解析金坛区房价特点及市场逻辑。

金坛区：常州房价“洼地”的形成背景

金坛区位于常州市西南部,总面积近1500平方公里，常住人口约55万，是常州面积最大、人口最多的区县之一，相较于天宁、钟楼等主城区，金坛区的地理位置稍显偏远，距离常州市中心直线距离约30公里，车程在40-60分钟（ depending on traffic conditions），这种“远郊”属性，加上早期区域发展相对滞后，使得金坛区房价长期处于全市低位，成为常州房价“最低”的标签性区域。

从城市规划来看,金坛区是“常锡都市圈”的重要节点，也是“金溧武”城镇组群的核心区域，近年来，随着常州“南拓”战略的推进，金坛区的交通、产业、配套逐步完善，但受限于与主城区的物理距离及资源分配差异，房价涨幅始终低于主城区，形成了“价格洼地效应”，据2024年3月常州房地产市场监测数据，金坛区商品房成交均价约1.05万元/㎡，而天宁区、钟楼区主城区均价已突破1.6万元/㎡，新北区、武进区核心板块均价也在1.3-1.5万元/㎡区间，金坛区房价优势显著。

金坛区房价现状：细分板块与楼盘价格解析

金坛区内部房价并非“一刀切”，不同板块因配套、交通、产业等差异，价格存在梯度，整体来看，可划分为“主城区板块”“乡镇板块”及“近郊板块”三类，其中乡镇板块价格最低，主城区板块次之，近郊板块（如与武进区接壤的区域）价格相对较高。

主城区板块：均价1.0-1.2万元/㎡

金坛主城区以金坛吾悦广场、华城中路、金坛人民医院等为核心，是区域内商业、医疗、教育资源最集中的板块，主城区在售楼盘以高层住宅为主，户型集中在89-120㎡刚需及改善型产品，代表项目如“金坛吾悦广场”“碧桂园·凤凰城”“新城·金樾府”等，均价约1.05-1.15万元/㎡，部分次新小区二手房价格略低，如“金水湾”“晨华·世纪名园”等，挂牌价约0.9-1.1万元/㎡，是预算有限购房者的选择。

近郊板块（如儒林镇、直溪镇）：均价0.8-1.0万元/㎡

儒林镇、直溪镇等近郊板块紧邻金坛主城区，但配套成熟度较低，房价更具优势，以儒林镇为例，作为金坛区的“东大门”，近年来依托长荡湖旅游资源，发展文旅产业，但住宅市场仍以本地刚需为主，镇内在售楼盘较少，多为多层或小高层，如“儒林·长荡湖壹号”“直溪镇·新城·吾悦广场”等，均价约0.85-0.95万元/㎡，部分乡镇安置房小区挂牌价甚至低至0.7万元/㎡，总价可控。

乡镇板块（如朱林镇、薛埠镇）：均价0.6-0.8万元/㎡

朱林镇、薛埠镇等偏远乡镇，由于距离主城区较远（车程50分钟以上），商业、医疗等配套薄弱，房价处于全市最低水平，这些板块的房源以本地居民自住为主，新房项目较少，多为乡镇开发商开发的低密度住宅，如“朱林镇·金桂花园”“薛埠镇·茅山小镇”等，均价约0.65-0.75万元/㎡，甚至有部分老旧房源挂牌价低于0.6万元/㎡，但普遍存在房龄长、小区环境一般等问题。

为更直观展示金坛区各板块房价差异,以下为2024年3月金坛区主要板块商品房成交均价对比表：

金坛区房价低的核心原因

金坛区作为常州房价“洼地”，是多重因素共同作用的结果，具体可归结为以下几点：

地理位置与交通条件：与主城区存在“通勤距离”

金坛区虽属常州管辖,但与主城区之间隔着武进区，直线距离较远，目前连接两地的交通主要依靠常溧高速（S38）、S249省道，自驾车程需40分钟以上，高峰期易拥堵，轨道交通方面，常州地铁1号线暂未延伸至金坛，公共交通便利性不足，导致“跨区通勤”成本较高，削弱了对主城区购房者的吸引力。

产业与经济实力：发展水平相对滞后

与主城区以高端制造、现代服务业为主的产业结构不同，金坛区仍以传统制造业（如纺织、机械）和农业为主，新兴产业（如新能源）虽逐步布局，但尚未形成规模效应，2023年金坛区GDP约1200亿元，人均GDP不足常州主城区的80%，居民收入水平较低，本地购房需求以刚需为主，支撑不起高房价。

配套资源：教育、医疗资源与主城区差距明显

优质资源是房价的重要支撑,而金坛区在教育、医疗等方面与主城区存在明显差距，教育方面，金坛区仅有华罗庚中学、省华罗庚职高等少数优质学校，而主城区有市北高中、局前街小学（分校）等名校；医疗方面，金坛人民医院为三乙医院，而主城区有第一人民医院、第二人民医院等三甲医院，配套短板限制了房价上涨空间。

房源供应：存量充足，去化压力较大

金坛区土地供应相对充足,近年来房企拿地积极性较高，导致新房库存量较大，据克而瑞数据，2024年3月金坛区新房库存量约200万㎡，去化周期超12个月（合理区间为6-8个月），供大于求的市场格局使得房企以价换量，房价难以大幅上涨。

金坛区房价低，适合哪些购房者？

尽管金坛区房价较低,但并非适合所有购房者，其目标客群需结合自身需求理性选择：

预算有限的刚需首购族

对于在金坛本地或周边乡镇工作、月收入5000-8000元的刚需购房者而言，金坛区低总价、低月供的优势显著，以一套90㎡、均价1万元/㎡的房源计算，总价约90万元，首付27万元（30%），贷款63万元，30年等额本息月供约3000元，压力较小。

养老或“候鸟式”居住人群

金坛区生态环境较好,拥有长荡湖、茅山等自然景观，空气质量优于主城区，适合养老或“周末度假”式居住，部分老年人或外地购房者会选择在金坛购置低价房源作为养老居所，生活成本较低。

投资型购房者（需谨慎）

对于投资客而言,金坛区房价低意味着“上车门槛”低，但需警惕“低房价”背后的风险：区域发展速度较慢，短期升值空间有限，若缺乏产业和人口支撑，可能面临“有价无市”的局面，投资需以长期持有（5年以上）为前提，重点关注近郊板块（如儒林镇）的文旅地产或主城区配套改善型楼盘。

金坛区房价未来展望：稳中有升，但涨幅有限

随着常州“南拓”战略的推进，金坛区的交通、产业配套逐步完善，未来房价或存在一定上涨空间，但幅度有限，利好因素包括：常泰过江通道（在建）的通车将缩短金坛与苏南都市圈的通勤时间；金坛区新能源产业（如中创新航电池项目）的落地将带动人口流入；主城区外溢刚需可能选择金坛作为“过渡居所”，但受限于地理位置、配套短板及库存压力，金坛区房价难现“暴涨”，大概率将保持“稳中有升”的平稳态势，年均涨幅或在3%-5%之间。

相关问答FAQs

Q1：常州房价最低的区域适合哪些购房者？
A：常州房价最低的区域（金坛区）主要适合三类购房者：一是预算有限的刚需首购族，尤其是本地或周边乡镇工作者，低总价和月供可减轻经济压力；二是养老或“候鸟式”居住人群，金坛生态环境好，生活成本较低，适合长期居住；三是长期投资型购房者，需关注区域发展潜力，优先选择近郊板块或主城区配套改善型楼盘，但需警惕短期升值风险，建议持有5年以上。

Q2：金坛区房价低，未来有升值空间吗？
A：金坛区房价未来存在一定升值空间，但涨幅有限，利好因素包括：交通配套改善（如常泰过江通道）、产业导入（新能源项目）及主城区刚需外溢，但受限于地理位置偏远、配套资源不足及新房库存较大，房价难以快速上涨，建议购房者结合自身需求理性选择，若为自住或长期投资，可关注主城区板块或近郊文旅板块；若为短期投机，需谨慎入场，避免“站岗”风险。