购二手房相较于新房流程更复杂，涉及产权核查、资金安全、税费缴纳等多个环节，需严格遵循流程并关注关键细节，以规避交易风险，以下是购二手房的完整流程及注意事项,供参考。
购房流程
（一）前期准备
- 资金规划：明确购房总预算，包括首付（通常不低于30%，首套）、税费（契税、增值税、个税等）、中介费（通常为总房价1%-2%）、维修基金等，避免资金链紧张。
- 资质审核：确认自身是否符合当地限购政策（如户籍、社保/个税年限），可通过当地住建局官网或政务窗口查询，避免因资质不符导致无法过户。
- 贷款预审：若需贷款，提前向银行提交征信报告、收入证明等材料，预审通过后锁定贷款资格，明确贷款额度、利率（LPR加点）和年限。
（二）看房选房
- 房源筛选：通过正规中介平台（如链家、贝壳）或自行核实房源真实性，重点关注户型、朝向、楼层、周边配套（交通、学校、医疗）及小区环境。
- 实地查验：亲自看房，检查房屋质量（墙体裂缝、地面空鼓、漏水）、门窗老化程度、水电管线是否正常，核对房屋面积与房产证登记面积是否一致（误差需在3%以内）。
- 产权调查：要求卖方提供房产证、身份证、户口本等原件，核实产权人信息（是否为本人或共有）、房屋是否存在查封、抵押、异议登记等限制交易情形（可通过“不动产登记中心”或中介机构查询）。
（三）签约付款
- 签订合同：与卖方、中介签订《存量房买卖合同》，明确房屋价款、付款方式（全款/贷款）、过户时间、违约责任（如逾期过户、户口未迁出的赔偿标准）、附属设施（家具、家电）交付清单等。
- 定金与首付：支付定金（不超过总房价20%，签订合同时约定“定金罚则”：若买方违约，定金不退；若卖方违约，双倍返还定金），按约定时间支付首付款，建议通过“银行资金监管账户”或房管局指定账户，避免资金直接打给卖方风险。
- 贷款办理：若为贷款购房，配合银行提交贷款材料（收入证明、流水、购房合同等），银行审批通过后，出具《贷款承诺书》。
（四）缴税过户
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税费计算：根据房屋情况（满五唯一、满二不满五、不满二）计算税费，主要包含：
- 契税：买方缴纳，首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%（北上广深首套90㎡以上仍为1.5%）。
- 增值税：卖方缴纳，满2年免征（北上广深需满5年“增值税征免年限”），不满2年按5.6%（含附加税）征收。
- 个税：卖方缴纳，满五唯一免征，否则按1%（核定征收）或20%（差额征收，差额=成交价-原价-合理费用）征收。
- 印花税：双方各0.05%（目前对个人销售住房免征）。
税费计算参考表：
| 房屋情况 | 契税（买方） | 增值税（卖方） | 个税（卖方） |
|----------------|--------------|----------------|--------------|
| 满五唯一 | 首套1%-1.5% | 免征 | 免征 |
| 满二不满五 | 首套1%-1.5% | 免征 | 1%或20% |
| 不满二 | 首套1%-1.5% | 5.6% | 1%或20% | -
办理过户：双方带身份证、房产证、完税证明等材料到房管局办理过户，领取《不动产权证书》（买方新证）。
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贷款放款：若为贷款，银行凭《不动产权证书》办理抵押登记后，将贷款发放至资金监管账户，再转给卖方。
（五）物业交割
- 费用结清：与卖方共同到自来水、电力、燃气、物业等部门办理过户，结清水电煤、物业费、供暖费等历史欠费，确认当前读数并拍照留存。
- 户口迁出：要求卖方按合同约定时间迁出户口，可约定逾期违约金（如每日总房价0.01%），逾期未迁可通过起诉或申请强制迁出。
- 房屋验收：再次检查房屋设施（家具、家电是否完好，钥匙、门禁卡是否交接），签署《物业交割单》，交易正式完成。
注意事项
- 产权核查是核心：务必核实房屋产权清晰度，避免购买“小产权房”“抵押房”或“共有房（部分共有人不同意出售）”，可通过“不动产登记中心”查询产权状态。
- 资金安全第一位：定金、首付款、房款均通过资金监管账户，避免直接现金交易；贷款购房需确认银行审批通过后再支付大额款项。
- 合同条款需明确：违约责任、户口迁出时限、税费承担方（通常契税买方、增值税个税卖方，可协商）、房屋交付标准等需在合同中细化，避免口头承诺。
- 税费优惠要利用：优先选择“满五唯一”房屋，可节省个税和增值税；“满二”房屋可免征增值税，降低交易成本。
- 物业交割留凭证：结清各项费用后保留缴费凭证，避免后续纠纷；房屋验收时详细记录设施状况，避免“交房后发现问题”扯皮。
相关问答FAQs
Q1：什么是“满五唯一”？能节省多少税费？
A：“满五唯一”指房产证载明日期满五年，且该房屋为卖方家庭（含配偶、未成年子女）唯一住房，在此情况下，卖方可免征个人所得税（普通住宅1%或差额20%）和增值税（满二免征，满五已包含满二），买方仅需缴纳契税（首套1%-1.5%），以一套总价200万元的房屋为例，“满五唯一”可节省个税2万元（1%）+增值税11.2万元（5.6%），合计约13.2万元。
Q2：如何防范二手房交易中的“一房多卖”风险？
A：可通过以下方式防范：① 核实房屋产权状态，要求卖方提供《不动产登记查询结果》，确认无查封、抵押；② 签订合同时明确“一房多卖”的违约责任（如支付总房价20%的违约金），并约定“若卖方将房屋再售他人，买方有权解除合同并索赔”；③ 办理“预告登记”（双方持合同到房管局办理），未经预告登记的权利人同意，房屋处分不发生物权效力，有效阻止“一房多卖”。
