四方景园二区位于北京市朝阳区南四环板块，是十八里店乡地区具有代表性的成熟居住社区，周边交通、商业、教育等配套完善，居住氛围浓厚，小区建成于2005年左右，由多层板楼和小高层组成，容积率2.5，绿化率30%，物业费2.5元/平方米·月，整体以中小户型为主，刚需和改善型购房者均有覆盖，其房价水平在区域内具有较高参考价值。
据2024年6月市场监测数据，四方景园二区二手房挂牌均价约7.2万元/平方米，近一年价格波动幅度在±5%区间内，整体呈现“稳中微降”态势，不同户型价格差异显著，具体如下：
| 户型 | 面积区间（㎡） | 单价区间（万元/㎡） | 总价区间（万元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 50-65 | 8-7.5 | 340-488 | 多为东西朝向，简装居多 |
| 两居室 | 75-95 | 0-7.8 | 525-741 | 南北通透户型溢价10%-15% |
| 三居室 | 105-130 | 2-8.0 | 756-1040 | 中间楼层、精装总价上浮8% |
| 四居室及以上 | 140-180 | 0-7.6 | 980-1368 | 顶层或底层价格略低 |
从楼层和朝向看，同户型房源中，中间楼层（6-12层）南北通透户型单价最高，较顶层/底层东西朝向房源溢价约12%-18%；装修方面，近5年内翻新的精装房比毛坯或简装房单价高0.3-0.6万元/㎡。
与相邻的四方景园一区（均价6.8万元/㎡）相比，二区因楼龄稍新、户型设计更合理（如两居室多为明厨明卫），均价高出约6%；相较于南三环的成寿寺区域（均价6.5万元/㎡），四方景园二区凭借更成熟的社区环境和地铁优势，价格优势明显；但与北五环的亚运村区域（均价9.8万元/㎡）相比，仍存在一定差距，主要受区域定位和配套能级影响。
影响房价的核心因素可归纳为五点：一是交通配套，距离地铁5号线宋家庄站（步行约15分钟）、亦庄线肖村站（步行约20分钟），公交站点密集，通勤便利性较高，是支撑房价的核心因素；二是学区资源，对口朝阳区十八里店小学（区级普通小学）和陈经纶中学分校（十八里店校区）（区级重点初中），学区属性较弱，对房价拉动有限；三是商业配套，小区自带底商，周边有华联超市、物美卖场，驾车10分钟可达方庄商圈，满足日常生活需求；四是医疗资源，步行15分钟至朝阳区妇幼保健院（二级甲等），驾车20分钟至北京天坛医院（三级甲等），医疗条件中等；五是小区环境，内部绿化较好，人车分流，但部分楼栋外立面有老化迹象，停车位紧张（车位比1:0.8），对居住体验有一定影响。
短期内，受北京二手房“带押过户”政策普及和房贷利率下调影响，四方景园二区成交量或小幅回升，但价格大幅上涨动力不足，预计2024年下半年均价将稳定在6.8-7.5万元/㎡区间；长期来看，若南四环板块推进旧城改造或引入新的商业综合体，小区房价存在补涨空间。
FAQs
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四方景园二区是学区房吗？对口哪些学校？
答：四方景园二区不属于热门学区房，对口学区为朝阳区十八里店小学（区级普通小学）和陈经纶中学分校（十八里店校区）（区级重点初中），学区资源在区域内中等水平，对房价的支撑作用有限，购房需更多考虑居住属性。 -
购买四方景园二区的房子需要注意什么？
答：需重点关注三点：一是房龄与贷款，小区建成于2005年左右，房龄近20年，部分银行可能对贷款年限有限制（如贷款年限+房龄不超过50年），购房前需咨询银行政策；二是楼层选择，多层住宅（6层）无电梯，顶层可能存在漏水风险，建议优先选择中间楼层；三是产权情况，需核实房屋是否有抵押、查封等限制交易情形,确保交易安全。
