房产交易个人所得税（简称“房价个税”）是个人出售自有房产时，就其转让所得缴纳的一种税种，属于个人所得税中的“财产转让所得”项目，根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关规定，卖方作为纳税义务人，需就房产转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%的税率计算缴纳个税，这一税种直接关系到卖方的实际收益，也是房产交易中不可或缺的一环，其计算方式、优惠政策及申报流程等，均需纳税人充分了解,以确保合规纳税并合理降低税负。
房价个税的征税对象与纳税人
房价个税的征税对象是个人转让房产所取得的所得，包括出售住宅、商铺、写字楼、公寓等各类不动产，纳税人则为转让房产的产权所有人，即卖方，需注意，若房产为多人共有，则共有人需按各自所占产权份额分别计算纳税；若房产通过继承、赠与等方式取得后再转让，个税计算规则也有所不同,需结合取得时的成本及后续增值情况综合确定。
房价个税的计算方式：差额征收与核定征收
根据是否能提供合法、有效的房产原值凭证及税费扣除凭证，房价个税的计算主要分为差额征收和核定征收两种方式，纳税人需根据自身实际情况选择适用。
（一）差额征收：按“转让所得”的20%缴纳
差额征收的核心是“收入额-财产原值-合理费用”，
- 收入额：指房产交易合同上的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定其计税收入。
- 财产原值：指房产的购置成本或建造成本，具体包括：
- 商品房：购房发票金额、相关税费（契税、印花税等）；
- 房改房：购房款、超标部分补贴款、相关税费；
- 自建住房：建造过程中发生的实际支出（建材、人工等成本）。
- 合理费用：指房产转让过程中实际缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税等，以及住房装修费用（需提供发票，上限为房屋原值的10%）、贷款利息（凭贷款合同及利息清单）等。
计算公式：应纳税额=（房产转让收入-房产原值-合理费用）×20%
（二）核定征收：按“转让收入”的一定比例缴纳
若纳税人无法提供房产原值凭证，或提供的凭证不合法、不准确，税务机关将采用核定征收方式，核定征收率由各省、自治区、直辖市根据当地房产市场情况确定，住宅类房产通常为1%-3%，非住宅类（如商铺、写字楼）为5%-10%。
计算公式：应纳税额=房产转让收入×核定征收率
（三）两种方式的对比与选择
| 对比项 | 差额征收 | 核定征收 |
|---|---|---|
| 适用条件 | 能提供原值及合理费用凭证 | 无法提供原值凭证或凭证不合法 |
| 计税依据 | （收入-原值-合理费用） | 收入×核定征收率 |
| 税率/征收率 | 20% | 1%-10%（根据房产类型及地区确定） |
| 税负水平 | 通常较低（原值及费用可扣除） | 通常较高（无扣除项） |
| 优缺点 | 优点：税负合理，符合“所得”本质；缺点：需准备齐全凭证 | 优点：流程简单，无需提供原值凭证；缺点：税负可能偏高 |
纳税人应优先选择差额征收，通过保留购房合同、发票、税费缴纳凭证、装修票据等资料，降低应纳税额，若原值凭证丢失，可尝试到开发商或税务部门调取存档，或通过评估机构核定原值,避免直接采用核定征收导致税负增加。
房价个税的优惠政策：这些情况可减免
为支持合理住房需求、调节房产市场，国家对特定情形下的房产转让个税给予减免政策，纳税人需满足相应条件即可享受。
（一）“满五唯一”免征个税
这是最常见的优惠政策，需同时满足两个条件：
- “满五”：房产证出证日期或契税票填发日期满5年（以孰早者为准）；
- “唯一”：纳税人在拟转让房产所在地的市、县范围内，本人及配偶名下无其他自有住房（以不动产登记中心查询结果为准）。
满足“满五唯一”的住宅，可免征个人所得税，卖方可直接节省20%的税负，需注意，非住宅类房产（如商铺）不适用此政策。
（二）满五不唯一/满二不唯一：部分减免
- 满五不唯一：若房产满5年但非“唯一住房”，仍可免征个税（因“满五”已覆盖增值部分，不唯一仅影响是否唯一住房的认定，不影响满五免征个税的规则）；
- 满二不唯一：若房产满2年但不满5年，虽可免征增值税（满二免征），但个税仍需缴纳，可按差额或核定征收计算。
（三）其他减免情形
- 继承或受赠房产：通过继承、法定赠与（如直系亲属赠与）取得的房产，后续转让时，原值按税务机关核定的原值或赠与合同上注明的价格确定，若符合“满五唯一”条件，可免征个税；
- 出售自用5年以上唯一生活用房：与“满五唯一”一致，免征个税；
- 房屋被征用所得补偿：因国家建设需要被依法征用、收回的房产，其补偿所得免征个税；
- 离婚房产分割：因离婚分割房产后再转让，原值按离婚协议或法院判决书中分割的份额确定，符合“满五唯一”可免征。
房价个税的申报与缴纳流程
卖方需在房产交易过户前，向不动产所在地的主管税务机关办理个税申报，通常与契税、增值税等税费一并申报，具体流程如下：
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资料准备：
- 身份证明（卖方身份证、户口本）；
- 房产证明（房产证、不动产权证书）；
- 交易证明（存量房买卖合同、网签合同）；
- 原值凭证（购房发票、契税票等，若选择差额征收）；
- 其他材料（如婚姻证明、唯一住房承诺书、原值核定通知书等）。
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申报方式：
- 线下申报：前往不动产登记中心税务窗口，提交资料并填写《个人所得税纳税申报表》；
- 线上申报：通过当地电子税务局、税务APP或政务服务网，在线填写申报信息并上传资料。
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缴税与过户：
- 税务机关审核通过后，生成缴税凭证，卖方需在规定期限内缴纳税款；
- 凭完税证明办理不动产过户手续，买方方可领取新房产证。
需注意，若买方为代扣代缴义务人（常见于中介机构协助交易），买方需在支付房款时代扣个税并申报缴纳，但最终纳税责任仍由卖方承担，若买方未代扣或代扣不足,卖方需补缴税款及滞纳金。
注意事项：避免误区，合规纳税
- 原值凭证的重要性：购房发票、契税票是差额征收的关键凭证，务必妥善保管，若丢失可尝试到开发商或税务部门调取复印件，或通过评估机构出具原值证明；
- “合理费用”的扣除范围：仅限于实际发生的、合法的费用，如装修费需提供正规发票且不超过原值10%，贷款利息需提供贷款合同及利息支付凭证，虚增费用将面临税务风险；
- 核定征收的适用情形：并非所有无法提供原值凭证都必然核定征收，若能提供部分凭证（如购房合同），税务机关可按比例核定原值，纳税人可主动与税务机关沟通，争取更合理的计税方式；
- 跨区域交易的个税处理：若卖方与房产不在同一地区，需向不动产所在地的税务机关申报纳税，而非户籍所在地，避免因地点错误导致逾期申报；
- 政策动态关注：各地个税核定征收率、免税认定标准可能存在差异（如一线城市与三四线城市的“唯一住房”查询范围可能不同），建议交易前咨询当地税务部门，确认最新政策。
相关问答FAQs
Q1：卖房时个税是必须由卖方承担吗？可以约定由买方支付吗？
A1：根据《中华人民共和国个人所得税法》，卖方作为房产转让所得的纳税人，是法定的纳税义务人，个税应由卖方承担，但实际交易中，买卖双方可通过合同约定税费承担方式（如“卖方实收”，即所有税费由买方承担），这种约定属于民事行为，不改变纳税主体的法定义务，需注意，若买方未代扣代缴或代扣不足，税务机关仍会向卖方追缴税款，且可能加收滞纳金（每日万分之五）。
Q2：“满五唯一”免征个税需要满足哪些具体条件？如何查询“唯一住房”？
A2：“满五唯一”需同时满足“满五”和“唯一”两个条件：“满五”指房产证出证日期或契税票填发日期满5年（以孰早者为准）；“唯一”指卖方在拟转让房产所在地的市、县范围内，本人及配偶名下无其他自有住房（包括住宅、公寓、商铺等不动产），查询“唯一住房”需卖方持身份证、房产证到不动产登记中心窗口申请查询，或通过当地政务服务网、税务部门的线上平台查询，查询结果将作为免税认定的依据，若卖方承诺为“唯一住房”但实际存在其他房产，税务机关将追缴税款及滞纳金,并可能面临罚款。
