二手房售房协议是房屋买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就二手房转让事宜达成的具有法律约束力的书面文件，是明确双方权利义务、保障交易安全的核心法律依据，一份完整的协议需涵盖交易双方基本信息、房屋状况、成交价格、支付方式、交付时间、权属转移、违约责任等核心条款，同时需符合《民法典》《城市房地产管理法》等法律法规的规定，避免因条款模糊或法律风险导致纠纷。

二手房售房协议

协议双方基本信息

协议开头需明确买卖双方的姓名、身份证号、联系方式、住址等自然信息，若为法人或其他组织，则需载明名称、统一社会信用代码、法定代表人及注册地址，卖方为张三，身份证号110101199001011234，联系电话13812345678；买方为李四，身份证号110101199205022345，联系电话13987654321，双方需确保信息真实有效，避免因身份信息错误导致协议无效或无法履行。

房屋基本情况

房屋基本状况是协议的核心内容,需详细、准确描述，避免因信息不全引发争议，可通过表格形式清晰呈现：

项目 内容说明
房屋坐落 ×市×区×路×号×小区×栋×单元×室（以不动产权证登记为准）
房屋性质 如商品房、已购公房、经济适用房等（需注明是否为“满五唯一”等影响税费的属性）
建筑面积 ××平方米（以不动产权证登记面积为准，实测面积差异的处理方式需另行约定）
房屋结构 如钢混结构、砖混结构等
房屋用途 如住宅、商业等
权属证明 不动产权证号：×X第××××××号；共有情况：单独所有/共同所有（若为共有，需全部共有人同意出售的书面声明）
现状描述 如是否带装修、家具家电清单（另附清单）、是否存在抵押/查封等权利限制（若有，需明确解押及解封责任方）

需注明房屋内的附属设施设备（如空调、热水器、衣柜等）是否包含在转让范围内，可另附《房屋附属设施设备清单》作为协议附件，列明物品名称、品牌、数量、成色及是否保留，避免交房时产生纠纷。

二手房售房协议

成交价格与支付方式

成交价格是双方最核心的权利义务条款,需明确总价款、计价单位（如“元/平方米”或“总价元”），以及是否包含房价款以外的其他费用（如家具家电费、装修费等），根据支付方式不同，可分为一次性付款和贷款付款，需分别约定：

一次性付款

  • 总价款：人民币××万元整（¥×××××××元）；
  • 支付时间：买方于协议签订当日支付定金××万元（不超过总价20%），于×年×月×日前支付首付款××万元（定金抵作房款），剩余房款××万元于房屋所有权转移登记（即“过户”）完成后×日内支付。

贷款付款

  • 总价款：人民币××万元整（¥×××××××元）；
  • 定金：买方于协议签订当日支付定金××万元；
  • 首付款：买方于×年×月×日前支付首付款××万元（定金抵作房款），占总价款×%；
  • 贷款款：剩余房款××万元，由买方于×年×月×日前向××银行申请贷款，贷款审批通过后×日内，由贷款银行直接支付至卖方指定账户；
  • 若贷款未获批准或贷款额度不足：买方应于银行通知后×日内以自有资金补足差额，或双方协商解除协议（定金处理方式另行约定）。

卖方需指定收款账户（户名：×××，开户行：×××，账号：××××××××××××××××），确保账户信息准确，避免因收款错误导致风险。

房屋交付与权属转移

房屋交付

  • 交付时间：卖方应于×年×月×日前将房屋交付给买方，交付时房屋内设施设备应与清单一致，水、电、气、暖、物业费等费用结清（可提供缴费凭证作为附件）；
  • 交付标准：房屋及附属设施设备应处于正常使用状态，卖方不得擅自拆除或损坏已装修部分（双方另有约定的除外）。

权属转移（过户）

  • 过户时间：双方应于×年×月×日前共同向房屋所在地不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续；
  • 配合义务：卖方应提供办理过户所需的全部材料（如不动产权证、身份证、婚姻证明等），并配合买方办理；买方应按约定及时提供贷款资料、缴纳相关税费；
  • 税费承担：明确交易中产生的各项税费（如契税、增值税、个人所得税、印花税等）的承担方，契税由买方承担，增值税及附加、个人所得税由卖方承担（若符合“满五唯一”等免税条件，卖方需提供证明并承担相应责任）。

违约责任

违约责任条款是保障协议履行的重要手段,需明确不同违约情形的处理方式：

二手房售房协议

违约情形 责任承担
卖方不履行合同义务 逾期交房：每逾期一日按房款总额׉支付违约金，逾期超过×日，买方有权解除协议，卖方返还已收款项并赔偿损失；
房屋存在权利瑕疵（如抵押、查封、共有人不同意出售）：买方有权解除协议，卖方双倍返还定金或赔偿实际损失。
买方不履行合同义务 逾期付款：每逾期一日按房款总额׉支付违约金，逾期超过×日，卖方有权解除协议，定金不予返还；
贷款未获批且未补足差额：逾期超过×日，卖方有权解除协议，定金不予返还。
房屋面积差异 实测面积与登记面积误差超过±3%：买方有权解除协议或按误差比例调整房价款。
房屋质量问题（非隐瞒瑕疵） 卖方已如实告知房屋瑕疵的，买方不得以此为由要求解除协议或降低房价款；若卖方故意隐瞒重大质量问题（如结构性损坏），买方有权要求修复、赔偿损失或解除协议。

其他约定

  1. 户口迁出：卖方应于房屋交付前或×年×月×日前将房屋内所有户口迁出，逾期未迁出的，每逾期一日按房款总额׉支付违约金；
  2. 物业交割：双方应在交付时办理物业交割手续，结清相关费用，签署《物业交验单》；
  3. 争议解决：因本协议产生的争议，双方应协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼，或提交××仲裁委员会仲裁；
  4. 协议生效：本协议一式×份，双方各执×份，×份交不动产登记机构存档，自双方签字（盖章）之日起生效。

注意事项

  1. 核实房屋权属：买方需仔细核对卖方的不动产权证、身份证、婚姻证明等材料，确保卖方有权处分该房屋（若为共有房屋，需全部共有人同意出售）；
  2. 实地查验：买方应在协议签订前实地查验房屋状况，确认是否存在漏水、裂缝、结构性损坏等问题，必要时可聘请专业机构检测；
  3. 明确违约金计算方式：违约金比例不宜过高（一般不超过日万分之五），避免因“过高”或过低”导致法院调整；
  4. 保留交易凭证：定金、首付款等建议通过银行转账支付，并备注“购房款”，保留好转账记录、聊天记录等证据，避免现金交易风险。

相关问答FAQs

Q1：协议签订后，买方因个人原因不想购买了，已支付的定金能否退还？
A：根据《民法典》第587条，定金是担保合同履行的方式，若买方因自身原因（如不想购买、资金不足等）不履行合同，无权要求返还定金；若因卖方原因（如房屋存在权利瑕疵、拒绝交房等）导致合同无法履行，卖方应双倍返还定金，若双方均无违约，仅因不可归责于任何一方的原因（如政策调整、房屋被依法征收等）导致合同无法履行，定金应予以返还，买方需谨慎决定后再签订协议，避免定金损失。

Q2：房屋内有户口未迁出，卖方需要承担什么责任？
A：户口迁出属于房屋交付后的附随义务，若卖方未按约定时间迁出户口，买方有权要求其承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，卖方逾期迁户的，买方可要求其支付违约金，违约金可按每日一定比例（如房款总额的万分之一）计算，或主张实际损失（如子女无法入学、购房资格受限等损失），若双方未约定违约金，买方可依据实际损失向卖方主张赔偿。