二手房告知函

尊敬的买方[买方姓名]先生/女士：

根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》及相关法律法规规定，为保障二手房交易双方的合法权益，确保买方在充分知情的基础上作出交易决策，卖方[卖方姓名]先生/女士（以下简称“我方”）就拟出售房屋（以下简称“该房屋”）的相关信息，特向贵方出具本告知函，本告知函内容基于我方所掌握的资料及实际情况，力求真实、准确、完整，但最终以房屋登记机关登记信息及双方签订的《二手房买卖合同》约定为准。

房屋基本情况

该房屋坐落于[具体地址，XX市XX区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室]，具体信息如下表所示：

房屋权利状况

1. 权属证明：该房屋所有权证号为[不动产权证书号]，登记日期为XXXX年XX月XX日，登记权利人为[卖方姓名]（单独所有/共同所有，若为共同所有，需全部共有人同意出售并签字确认）。
2. 权利性质：[商品房/经济适用房/房改房/央产房等]，如为特殊性质房屋（如经济适用房），已满足上市交易条件（可提供相关审批文件）。
3. 共有情况：[单独所有/按份共有/共同共有]，若为共有，共有人同意出售并已在本告知函中签字确认。
4. 权利限制：
   • 抵押情况：截至本告知函出具之日，该房屋[无抵押/已抵押，抵押权人为XX银行，抵押金额XX万元，抵押期限XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，我方承诺于过户前解除抵押]。
   • 查封/冻结情况：[无查封、冻结或其他权利限制/存在查封，查封机关为XX法院，查封文号XXXX，我方承诺于XXXX年XX月XX日前解除查封，否则承担相应违约责任]。
   • 租赁情况：[无租赁/已出租，租约期限XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，承租人放弃优先购买权（附放弃声明书）]。

房屋瑕疵信息

我方郑重告知，该房屋存在以下已知瑕疵（无则填写“无”）：

1. 质量瑕疵：[房屋主体结构无重大质量问题，但存在XX瑕疵（如：阳台地面轻微渗水、客厅墙面一处裂缝等），瑕疵情况详见附件《房屋瑕疵清单》及现场照片]。
2. 附属设施：[随房出售的家具、家电清单详见附件，其中XX设备存在XX问题（如：空调制冷效果不佳、热水器需更换等）]。
3. 特殊事项：[该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件；未作为凶宅、凶宅信息传播；无违章搭建（或：存在XX违章搭建，已向XX部门申请整改，承诺于交房前拆除）]。

房屋相关费用情况

截至XXXX年XX月XX日，该房屋相关费用结清情况如下表：

注：卖方承诺在交房前结清上述欠费，并移交相关缴费凭证。

交易注意事项

1. 房屋现状：买方应在签订本告知函前实地查看房屋，确认房屋面积、结构、装修、附属设施等现状，双方对房屋现状（包括已知瑕疵）已达成一致。
2. 交易流程：双方同意通过[自行交易/经纪机构居间]方式交易，按以下流程办理：网签合同→资金监管→缴纳税费→不动产转移登记→交付房屋。
3. 风险提示：房屋交付后，因房屋本身质量问题（非主体结构）或使用不当导致的损失，由买方自行承担；因卖方隐瞒权利限制、重大瑕疵等导致买方损失的，卖方承担赔偿责任。
4. 争议解决：因本告知函或房屋交易发生的争议，双方应协商解决；协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。

卖方已就上述内容向买方进行了充分说明和解释，买方已清楚了解房屋的全部情况，并自愿基于此信息进行交易。

特此告知！

卖方（签字/盖章）：[卖方姓名]
身份证号：[卖方身份证号]
联系方式：[卖方联系电话]
日期：XXXX年XX月XX日

相关问答FAQs

Q1：二手房告知函中必须告知的“瑕疵”具体包括哪些？不告知会有什么后果？
A1：根据《民法典》第610条规定，出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵或者保证房屋质量符合约定，造成买方损失的，应当承担赔偿责任，必须告知的“瑕疵”主要包括：
（1）权利瑕疵：如抵押、查封、共有且未取得共有人同意、租赁且承租人主张优先购买权等；
（2）重大质量瑕疵：如主体结构开裂、渗水导致地基下沉、房屋存在安全隐患等；
（3）特殊使用信息：如凶宅、近凶宅（如发生过恶性刑事案件）、辐射污染、违章建筑等；
（4）其他影响交易价格或买方决策的信息：如房屋为“凶宅”、坐落位置存在重大不利因素（如临近垃圾场、变电站等）。
若卖方故意隐瞒上述瑕疵，买方有权：①请求撤销《二手房买卖合同》；②要求卖方赔偿房屋差价、装修损失、中介费等直接损失；③若卖方存在欺诈行为，买方还可主张“退一赔三”（即返还已付房款并赔偿三倍房款，但需以房屋总价款为限）。

Q2：二手房交易中，卖方通过告知函披露了房屋存在漏水，但买方签约后仍以“未充分告知”为由拒付尾款，是否合法？
A2：需根据“告知是否充分”及“买方签约时的知情情况”综合判断：
（1）若卖方在告知函中已明确写明漏水位置（如“主卧阳台顶部雨天轻微渗水”）、程度（如“不影响主体结构”）及原因（如“外墙防水层老化”），且买方签约前已实地查看漏水情况，双方对漏水问题及处理方式（如“卖方负责修复”或“买方自行承担修复费用”）已在合同中约定，则买方签约后以“未充分告知”为由拒付尾款，属于违约，卖方可要求买方继续履行合同或追究其违约责任（如支付逾期付款违约金）。
（2）若卖方仅模糊提及“房屋存在瑕疵”，未明确说明漏水位置、程度及修复成本，且漏水问题严重影响房屋使用（如“客厅大面积漏水导致墙皮脱落、地板损坏”），导致买方在不知情的情况下签约，则买方可主张卖方未履行充分告知义务，要求撤销合同或减少房屋价款。
买方在签约前负有审慎义务，应通过实地查看、聘请验房师等方式核实房屋状况，若买方对已知漏水问题仍签约,一般视为对瑕疵的认可。