2017年,中国房地产市场在“房住不炒”的总基调下，整体呈现“分类调控、因城施策”的特征，一线城市及部分热点二线城市房价趋于稳定，三四线城市则在去库存政策推动下迎来一波温和上涨潮，作为广东省韶关市代管的县级市，乐昌市（以下简称“乐昌”）的房价走势既受到全国楼市环境的宏观影响，也与其自身经济、人口、交通等基本面密切相关，本文将从整体走势、区域差异、影响因素及与周边城市对比等维度，详细梳理乐昌2017年的房价情况。
2017年乐昌房价整体走势：温和上涨，季度波动明显
2017年,乐昌房价整体呈现“前高后稳、季度分化”的走势，根据乐昌市住建局及第三方房产平台数据，全年商品房成交均价约为4850元/平方米，较2016年的4300元/平方米上涨约12.8%，涨幅低于全国三四线城市平均水平（约15%），但明显高于粤北地区多数县域（如南雄、仁化等全年涨幅不足8%）。
从季度来看,一季度延续2016年末的上涨势头，受春节后返乡置业潮推动，成交均价环比上涨5.2%，达到4600元/平方米；二季度在“因城施策”政策加码（如乐昌出台《关于加强房地产市场调控的通知》，要求开发商明码标价、禁止捂盘惜售）影响，市场短暂降温，均价小幅回落至4500元/平方米；三季度随着棚改货币化安置的推进（乐昌全年棚改任务达1200套，货币化安置比例超60%），市场需求释放，均价反弹至4900元/平方米；四季度受年末开发商冲刺业绩影响，成交均价微涨至5000元/平方米，但成交量环比下降15%，市场进入“量稳价缓”阶段。
区域房价差异显著：主城区领跑，乡镇板块分化
乐昌房价的区域特征鲜明,主城区（如城北、城南、河南片区）凭借成熟的配套、便捷的交通及优质的教育资源，均价明显高于乡镇板块；而乡镇板块内部，因经济发展水平、交通条件及人口集聚能力的差异，房价分化明显。
乐昌2017年主要区域房价对比表
| 区域 | 均价（元/㎡） | 同比涨幅 | 主要特点 |
|---|---|---|---|
| 主城区（城北） | 5200-5800 | +15.2% | 市政府、市人民医院、乐昌一中所在地，商业配套完善，是改善型需求首选区域。 |
| 主城区（河南） | 4800-5300 | +13.5% | 老城区，以二手房为主，生活气息浓厚，均价低于城北，吸引刚需及老年群体。 |
| 坪石镇 | 4200-4600 | +10.8% | 粤湘交界交通枢纽（京广高铁、京港澳高速途经），工业人口较多，外来购房需求集中。 |
| 北乡镇 | 3500-3800 | +6.7% | 以农业为主，人口外流明显，房价长期处于低位，成交以本地刚需为主。 |
| 九峰镇 | 3200-3500 | +4.2% | 生态旅游镇，但配套薄弱，房价涨幅最小，成交以本地改善及少量度假需求为主。 |
从表中可见,主城区均价显著高于乡镇板块，其中城北片区因“新城市中心”定位，均价突破5800元/平方米，成为乐昌房价“高地”；坪石镇作为交通重镇，房价涨幅和均价均高于其他乡镇，得益于其产业人口聚集及区位优势；而北乡、九峰等农业镇，因人口净流出及产业支撑不足，房价涨幅不足7%，远低于全市平均水平。
影响2017年乐昌房价的核心因素
政策驱动：棚改货币化安置与“去库存”双轮发力
2017年是乐昌“去库存”政策见效的关键一年，韶关市下达的棚改任务中，乐昌承担了12%的份额，全年完成棚改货币化安置720套，释放了大量购房需求，货币化安置直接转化为购房资金，推动市场成交量上升，成为房价上涨的核心动力，乐昌对开发商的监管政策（如限制捂盘、规范销售行为）虽短期抑制了投机，但也提升了市场透明度，增强了购房者信心。
交通改善：高铁效应带动区域价值提升
乐昌东站作为京广高铁的重要站点,2017年已实现高铁“公交化”运营（每日往返广州、深圳的车次超20趟），乐昌至广州西站仅需1小时，至深圳北站约1.5小时，交通的便捷性吸引了广深及周边地区的“候鸟型”购房者（如退休人群、异地工作者），他们在乐昌购买低价房产作为“第二居所”，推动了坪石、河南等片区房价的上涨。
经济与人口：本地需求支撑，外流制约涨幅
2017年乐昌GDP增速为6.2%，低于全国平均水平（6.9%），人均可支配收入约2.8万元，较2016年增长8.5%，居民购房能力有限，乐昌常住人口约52万，较2016年减少0.3万，人口持续外流（主要流向珠三角）对房价形成长期制约，乐昌房价涨幅未出现“过热”，而是以“稳中有升”为主，本质是本地刚需（婚房、换房）与少量外溢需求的共同作用。
开发商策略：以价换量为主，推地积极性不高
2017年乐昌土地市场供应量不足,全年仅成交住宅用地3宗，合计面积约12万平方米，较2016年下降25%，开发商拿地意愿不强，主要因对三四线城市房价预期谨慎，倾向于消化存量库存，在销售策略上，多数开发商采取“以价换量”，通过小幅降价促销（如折扣、送物业费）加速回款，导致全年房价涨幅温和，未出现大幅波动。
与周边城市对比：价格洼地优势凸显
相较于粤北地区其他城市,2017年乐昌房价仍处于“洼地”，韶关市区（浈江区、武江区）均价约6500元/平方米，乐昌仅为韶关的75%；清远市区均价超8000元/平方米，乐昌价格优势明显；即使是相邻的南雄市，2017年均价也达5200元/平方米，高于乐昌，这一方面因乐昌经济体量较小、产业基础薄弱，另一方面也使其成为承接韶关、清远外溢刚需的“价值高地”，吸引了部分预算有限的购房者。
相关问答FAQs
Q1：2017年乐昌房价上涨是否具有可持续性？
A1：短期看可持续性较强，长期存在不确定性，短期支撑因素包括棚改货币化安置的滞后效应（2018年乐昌棚改任务仍达1000套）、高铁带来的通勤便利性提升及广深外溢需求的持续流入；但长期需关注人口外流趋势（2017年常住人口净减少0.3万）及产业升级进度（若缺乏支柱产业，购房需求将难以持续），乐昌房价可能呈现“稳中有升、波动有限”的态势，难以出现大幅上涨。
Q2：2017年在乐昌购房的主要人群有哪些？其购房需求有何特点？
A2：2017年乐昌购房人群可分为三类：一是本地刚需群体（占比约60%），以25-35岁的年轻人为主，购买婚房或首套房，偏好80-100平方米的小户型，总价40-50万元；二是外溢改善群体（占比约25%），来自韶关市区及清远，因预算有限选择乐昌，偏好120-140平方米的大户型，注重教育及医疗配套；三是“候鸟型”养老群体（占比约15%），来自广州、深圳，退休后在乐昌购买低价房产（多选择坪石镇），用于季节性居住，整体需求以“自住为主、投资为辅”，投机性需求占比不足5%。
