瑜峰园二手房最新价格是多少？

瑜峰园二手房位于北京市朝阳区东五环常营板块，是区域内较有代表性的成熟社区之一，建成于2010年左右，由北京城建开发集团开发，物业为北京城承物业管理公司，小区总占地面积约8万平方米，建筑面积约15万平方米，容积率1.8，绿化率35%，由12栋6-18层的板楼和板塔结合楼组成，共计房源约1200套，主打刚需及改善型户型，周边配套完善，交通便利,是朝阳区东五环外关注度较高的二手房选择之一。

从地段价值来看，瑜峰园的优势在于“成熟城区+交通枢纽”的双重属性，小区距离地铁6号线常营站步行约800米，约10分钟可达，6号线可直达金台路、呼家楼、国贸等核心商圈，换乘1号线、10号线、14号线等主干线，通勤效率较高，周边有公交站点3个，包括常营路口东、常营中路等，覆盖312路、506路、639路等多条线路，可辐射常营、管庄、双桥等区域，自驾方面，小区东邻东五环路，可通过机场第二高速、京通快速路快速抵达CBD、望京及首都机场，常通路、朝阳北路等主干道环绕,日常出行较为便利。

商业配套方面，瑜峰园属于“5分钟生活圈”，小区东侧300米处是华联常营购物中心，定位中端，包含超市、餐饮、服饰、影院等业态，满足日常购物需求；北侧1公里内有龙湖天街朝阳公园店，作为区域商业综合体，引入了更多品牌零售、亲子体验、餐饮娱乐等，商业能级更高；社区底商配套完善，包括便利店、药店、理发店、银行（工商银行、建设银行）、菜市场等，基本实现“下楼即满足”，对于有孩家庭，周边教育资源相对丰富，幼儿园有朝阳区常营中心幼儿园（公立）、启航双语幼儿园，小学对口朝阳区实验小学常营校区（公立，朝阳区重点），中学有陈经纶中学分校常营校区（公立），教育资源在区域内属于中等偏上水平,能满足义务教育阶段需求。

医疗配套方面，小区3公里范围内有常营社区卫生服务中心（一级综合医院），基本诊疗和公共卫生服务可满足日常需求；驾车约15分钟可达三级医院——北京航空总医院（综合三甲），该院设有急诊、内科、外科、妇产科等科室，医疗资源较为完善；朝阳区妇幼保健院、地坛医院等综合医院均在10公里范围内,大病就医选择较多。

环境与社区品质方面，瑜峰园内部采用人车分流设计，小区中央设有中心花园，配有儿童游乐设施、健身步道、休闲座椅等，绿化以乔木、灌木为主，四季有景，楼栋间距约40-60米，采光条件较好，多数户型为南北通透或南向户型，物业费为2.5元/平方米·月，包含公共区域保洁、绿化养护、安保巡逻（24小时门禁+巡逻）等，物业响应速度较快，业主口碑中等，小区停车位配比约1:0.8，地上和地下均有车位，地下车位月租约450元，地上月租约300元，但车位紧张,需排队等待。

从二手房市场表现来看，瑜峰园近一年的挂牌价和成交价整体稳中有升，根据链家数据，截至2023年12月，小区二手房挂牌均价约6.2万元/平方米，近半年环比上涨2.3%，同比上涨5.1%；成交周期平均为45-60天，低于区域平均水平（约55天），成交主力户型为两居室（约60%）和三居室（约30%），四居室及大户型成交占比约10%，从价格区间来看，低楼层（1-5层）和小户型（两居75-90㎡）总价较低，约450-550万元；中间楼层（6-12层）南北通透三居（100-120㎡）总价约620-750万元；高楼层（13层以上）或优质大四居（130-150㎡）总价可达850-1000万元，影响价格的主要因素包括楼层、朝向、户型、装修程度及是否满五唯一等，例如同户型南北通透房源比东西向房源单价高约8%-10%，精装修比毛坯房单价高约5%-8%。

以下为瑜峰园主流二手房户型及价格参考（截至2023年12月）：

瑜峰园二手房的优势在于：地段成熟，配套完善，交通便捷（地铁+公交+自驾），社区环境较好，绿化率高，户型设计合理（以方正通透为主），物业相对规范，适合刚需首次置业或改善型家庭置换，劣势则包括：房龄已超13年，部分房源存在管道老化、墙面渗水等问题，需实地查验；小区停车位紧张，夜间回家可能需找路边车位；部分楼栋临近东五环路，低楼层可能存在噪音影响；单价高于周边同类型老小区（如常营家园、柏林爱乐）约10%-15%,总价门槛相对较高。

对于意向购买瑜峰园二手房的购房者，建议重点关注以下几点：一是优先选择中间楼层（6-12层）的南北通透户型，采光通风和居住体验较好；二是查验房屋实际状况，特别是房龄超过10年的房源，需检查水管、电路、防水等是否需要翻新；三是关注“满五唯一”房源，可节省契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%）和个税（差额20%或总额1%）；四是尽量避开临街楼栋（如1号楼、12号楼），噪音影响较大；五是对于有学区需求的购房者，需确认朝阳区实验小学常营校区的划片政策是否稳定（部分区域可能存在多校划片风险）。

相关问答FAQs：

Q1：瑜峰园二手房的税费如何计算？
A：瑜峰园二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税三部分，具体计算方式如下：（1）契税：首套房面积≤90㎡按1%征收，90㎡以上按1.5%征收；二套房面积≤90㎡按1%征收，90㎡以上按2%征收；三套房及以上按3%征收。（2）增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按5.3%（全额÷1.05×5.6%×0.95）征收。（3）个人所得税：满五唯一免征，不满五或非唯一按差额20%（成交价-原价-合理费用）或全额1%征收，购买一套满五唯一的90㎡两居，总价500万元，首套房契税为500万×1%=5万元，无其他税费；若不满2年，则需额外缴纳500万÷1.05×5.6%×0.95≈25.34万元增值税。

Q2：购买瑜峰园二手房时，需要注意哪些房屋质量问题？
A：瑜峰园建成于2010年左右，房龄较长，购房时需重点检查以下质量问题：（1）墙体及防水：查看墙面是否有裂缝、空鼓（用小锤轻敲），卫生间、厨房、阳台顶面是否有渗水痕迹，特别是顶层房源需重点检查屋顶防水；（2）管道系统：检查下水道是否通畅（测试地漏排水速度），自来水管是否有锈迹或渗漏，老小区铸铁管道可能存在老化风险；（3）门窗及电路：检查门窗密封性是否良好，推拉轨道是否顺畅，电路是否为原装（避免私拉乱接），配电箱是否有过载保护装置；（4）公共设施：了解电梯运行年限（一般15-20年需大修），楼道、楼梯扶手是否稳固，消防设施是否齐全；（5）噪音问题：实地看房时关闭门窗，感受来自东五环路、地铁或周边商业的噪音，低楼层房源建议选择双层中空玻璃，建议聘请第三方专业验房师进行全面检测,避免后期维修成本。