张家港锦绣花苑二手房

张家港锦绣花苑二手房是当地二手房市场中关注度较高的住宅项目之一，其凭借优越的地理位置、成熟的社区配套以及相对合理的价格，吸引了刚需家庭、改善型购房者以及部分投资者的目光，以下从小区概况、市场现状、户型与价格分析、配套与居住体验、购买建议等方面展开详细介绍,帮助潜在购房者全面了解该小区的二手房情况。

小区概况

锦绣花苑位于张家港市经开区（杨舍镇）核心区域，南靠暨阳湖生态旅游区，北邻市区主干道暨阳东路，东靠华昌路，西接港城大道，地理位置优越，既享受城市配套的便利，又能兼顾生态环境的舒适，小区由张家港市锦绣房地产开发有限公司开发，于2010年左右建成交付，总占地面积约8万平方米，总建筑面积约12万平方米，容积率约1.8，绿化率达35%，属于低密度宜居社区，小区整体采用封闭式管理，由开发商自持的锦绣物业提供服务，物业费约为1.2元/平方米·月，在本地市场中处于中等水平，物业服务以细致、负责受到业主普遍认可。

锦绣花苑由18栋多层（6-7层）和4栋小高层（11层）住宅组成，总计约1000户，以刚需和改善型户型为主，社区内人车分流设计，配备地下停车场，车位配比约1:1.2，基本满足业主停车需求，小区建筑风格为新中式，外立面采用米黄色涂料与深灰色线条搭配，整体色调温暖协调，历经十余年使用，外立面维护较好，无明显脱落或老化现象，社区内部景观以中心花园为核心，配备休闲步道、儿童游乐设施、健身器材等，绿化覆盖率高，种植有香樟、桂花、银杏等乔木，以及各类灌木花卉，四季有景,居住舒适度较高。

二手房市场现状

近年来，张家港二手房市场整体保持平稳，锦绣花苑作为区域内的“老牌”优质小区，其二手房价格和成交量表现相对稳定，根据2023年最新市场数据，锦绣花苑二手房挂牌均价约为18000-22000元/平方米，具体价格受楼层、朝向、户型、装修情况等因素影响较大，从成交量来看，该小区月均成交套数约8-12套，占经开区二手房总成交量的5%-8%，市场流动性较好，尤其在春季和秋季传统购房旺季，成交量会有明显提升。

以下为锦绣花苑不同户型的挂牌均价及市场表现（截至2023年10月数据）：

从价格走势来看，近一年锦绣花苑二手房挂牌均价整体上涨约3%-5%，涨幅略低于张家港市区核心地段的新房项目，但考虑到其成熟的配套和较低的容积率，保值性较强，中间楼层（3-5层）、南北通透、精装修的三房户型最受欢迎，挂牌后成交周期较短，约1-2个月；而顶层、底层或东西朝向的房源，挂牌价格相对较低，成交周期可能延长至3-6个月。

户型与价格分析

锦绣花苑的户型设计以实用性和舒适性为核心，不同户型的价格差异主要受面积、功能布局和居住体验影响。

两房户型（75-90㎡）：多为两房两厅一卫设计，客厅和卧室分开，空间布局紧凑，适合首次置业的刚需家庭或单身购房者，该户型总价较低（约130万-170万元），首付压力小，但部分小户型可能存在客厅面积偏小、储物空间不足的问题，挂牌价格中，80㎡左右的南向两房最受欢迎，均价可达18500元/㎡，而75㎡的北向两房价格约17000元/㎡。

三房户型（95-120㎡）：小区的主力户型，占比约60%，以三房两厅两卫为主，部分户型带阳台或飘窗，设计上注重动静分区，客厅连接阳台，采光和通风效果较好，主卧多配备独立卫生间，适合三口之家或二胎家庭，105㎡的三房南北通透、中间楼层，挂牌均价约20000元/㎡，总价约210万元，成交活跃；而110㎡以上的大三房，若带有入户花园或主卧套间，挂牌价格可达21000-22000元/㎡，主要面向改善型购房者。

四房户型（125-140㎡）：定位高端改善，多为四房两厅两卫设计，部分楼层带有空中花园或大露台，空间阔绰，适合三代同堂或追求品质生活的家庭，该户型挂牌套数较少，市场稀缺性较强，价格坚挺，130㎡左右的四房挂牌均价约21000元/㎡，140㎡以上的大四房可达22000元/㎡。

装修情况对价格影响显著：简装修房源挂牌均价比毛坯房高5%-8%，而精装修（如中央空调、地暖、全屋定制家具）或近年内翻新的房源，价格可再提升10%-15%,但成交速度更快。

配套与居住体验

锦绣花苑的配套完善，涵盖交通、教育、商业、医疗、休闲等多个方面，居住体验感较强。

交通配套：小区距离暨阳东路公交站约500米，步行6分钟可达，途经公交线路包括2路、7路、21路等，可直达市中心金港大厦、暨阳湖商业广场等核心区域；自驾方面，通过港城大道可快速接入张家港高架路，约15分钟车程可达张家港高铁站，30分钟可达苏南硕放国际机场，交通出行便利。

教育配套：周边教育资源丰富，小区自带锦绣幼儿园（公办），步行10分钟可达张家港市实验小学北校区（学区房）、梁丰初级中学北校区，优质的教育资源吸引了大量有学龄子女的家庭购房，学区属性成为该小区房价的重要支撑。

商业配套：小区1公里范围内有暨阳湖商业广场、曼巴特购物广场等大型商业综合体，集购物、餐饮、娱乐于一体；社区底商配套齐全，有便利店、药店、水果店、理发店等，日常生活购物无需远行。

医疗配套：距离张家港市第一人民医院（三甲）约3公里，驾车10分钟可达；社区卫生服务中心位于小区北侧1公里处，可满足日常就医和健康体检需求。

休闲配套：南靠暨阳湖生态旅游区，步行15分钟可达，暨阳湖是张家港市最大的城市湖泊，环湖绿道、湿地公园、游船码头等设施齐全，是居民散步、跑步、休闲的好去处；小区内部设有篮球场、乒乓球桌等健身设施，满足业主日常锻炼需求。

居住体验：小区整体安静，远离主干道噪音干扰；绿化维护到位，楼道卫生整洁，物业定期巡逻，安全性较高；业主以本地居民和改善型家庭为主，社区氛围和谐,邻里关系融洽。

购买建议

对于考虑购买锦绣花苑二手房的购房者，可根据自身需求提出以下建议：

1. 刚需购房者：重点关注90㎡以下的两房或小三房，优先选择中间楼层、南北朝向的房源，总价可控且居住舒适度较高；若预算有限，可考虑底层或顶层房源，但需注意防潮和顶层隔热问题。

2. 改善型购房者：建议选择105-120㎡的三房或125㎡以上的四房，优先带阳台、主卧套间或储物间设计，关注小区内部楼王位置，视野和采光更佳；若对学区有需求，可核实实验小学北校区的学区划分政策，确保符合入学条件。

3. 投资者：锦绣花苑的二手房租金回报率约为2.5%-3%，高于张家港平均水平，可通过出租获取稳定现金流；长期来看，随着经开区配套的进一步完善，该小区的升值潜力值得期待，建议选择交通便利、户型热门的房源，便于未来转手。

4. 注意事项：购房前需核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易情况；实地看房时重点检查房屋质量，如墙体有无裂缝、水电管线是否老化、门窗密封性等；同时了解小区物业费缴纳情况及未来是否有涨价计划,避免后期生活成本增加。

相关问答FAQs

Q1：锦绣花苑二手房的税费怎么计算？
A：锦绣花苑二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体计算方式如下：

• 契税：首套房（≤90㎡）按1%征收，>90㎡按1.5%征收；二套房（≤90㎡）按1%征收，>90㎡按2%征收；三套房及以上按3%征收（具体以当地政策为准）。
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按5.3%征收（以成交价计算）。
• 个人所得税：满五唯一免征，不满5年或非唯一住房按1%或（成交价-原价-合理费用）×20%征收（可选其中一种计税方式）。
  购买一套满五唯一的100㎡三房（成交价200万元，首套房），契税=200万×1.5%=3万元，免征增值税和个人所得税，总税费约3万元。

Q2：锦绣花苑小区的停车方便吗？收费标准如何？
A：锦绣花苑为人车分流设计，地下停车场约1200个车位，基本满足业主停车需求，但高峰期（如下班、周末）可能出现车位紧张情况，建议优先选择带产权车位或租赁固定车位。

• 收费标准：地面车位（部分）免费，但数量较少；地下车位租赁费约150元/月，产权车位售价约15万-20万元/个；业主车辆凭出入证进入，外来车辆需登记，临时停车费5元/小时，24小时内最高20元。
  小区周边暨阳东路、华昌路路侧设有收费停车位，可作为临时补充,但需注意交通管制规定。