西安市二手房交易税费是买卖双方在房产过户过程中必须缴纳的重要成本，涉及契税、增值税及附加、个人所得税等多个税种，具体金额受房屋性质、持有年限、买方套数等多种因素影响，明确各项税费的计算规则和优惠政策，有助于买卖双方提前规划成本,避免交易纠纷。
主要税费及计算标准
契税（由买方承担）
契税是二手房交易中占比最大的税费之一,根据买方家庭住房套数和房屋面积实行差别税率：
- 首套房：90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收；
- 二套房：90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按2%征收；
- 三套及以上：无论面积大小，均按3%征收。 计税依据为房屋成交价格，若成交价格低于税务部门核定的最低计税价格,则按最低计税价格征收。
增值税及附加（由卖方承担）
增值税及附加包括增值税（5%）和城市维护建设税、教育费附加等（合计0.3%），总税率5.3%,征收规则与房屋持有年限密切相关：
- 满2年：普通住宅免征；非普通住宅按差额征收（成交价-原购房价-合理费用）×5.3%；
- 不满2年：普通住宅和非普通住宅均按全额征收（成交价×5.3%）。 “满2年”以房产证或契税票填发日期为准。
个人所得税（由卖方承担）
个人所得税分为“差额征收”和“全额征收”两种方式,孰低原则：
- 满5年且家庭唯一生活用房：免征；
- 不满足满5年唯一条件：
- 差额征收：（成交价-原购房价-合理费用-相关税费）×20%，合理费用包括原购房款、契税、装修费用（需提供发票，不超过房屋原值的10%）等；
- 全额征收：成交价×1%（适用于无法提供原购房费用凭证的情况）。
其他费用
- 交易手续费：住宅3-5元/平方米（买卖双方各半），非住宅10元/平方米（买卖双方各半）；
- 登记费：住宅80元/套（买方承担），非住宅550元/套（买方承担）；
- 印花税：目前个人买卖住宅暂免征收。
不同情况税费对比（表格）
| 房屋类型 | 持有年限 | 买方套数 | 契税 | 增值税及附加 | 个人所得税 |
|---|---|---|---|---|---|
| 普通住宅 | 满2年 | 首套 | 1%-1.5% | 免征 | 满5年唯一免征，否则差额或全额 |
| 普通住宅 | 满2年 | 二套 | 1%-2% | 免征 | 满5年唯一免征，否则差额或全额 |
| 普通住宅 | 不满2年 | 首套 | 1%-1.5% | 成交价×5.3% | 满5年唯一免征，否则差额或全额 |
| 非普通住宅 | 满2年 | 首套 | 3% | 差额×5.3% | 满5年唯一免征，否则差额或全额 |
| 非普通住宅 | 不满2年 | 首套 | 3% | 成交价×5.3% | 满5年唯一免征，否则差额或全额 |
| 满5年唯一住宅 | 任何年限 | 任何套数 | 按套数征收 | 免征 | 免征 |
注意事项
- 普通住宅标准：需同时满足“容积率≥1.0、单套面积≤144平方米、成交价≤同级别均价1.2倍”,具体以西安市住建部门核定为准；
- 税费计算依据：成交价格需符合市场价，若明显低于核定价,税务部门有权按核定价征收；
- 费用分担：虽然税费法定由某一方承担，但实际交易中可通过协商约定（如“满五唯一”个税可由买方承担）,需在合同中明确约定。
相关问答FAQs
Q1：满2年和满5年唯一的房子，税费差异有多大？
A：满2年主要影响增值税：普通住宅满2年免增值税，不满2年需交5.3%全额增值税；满5年唯一则影响个税，可免20%差额个税或1%全额个税，例如一套成交价200万的普通住宅（原价100万，满2年不满5年，非唯一）：增值税免征，个税按差额征收（200-100-合理费用）×20%，若合理费用为10万，则个税为18万；若满5年唯一，则个税免征，仅契税（首套90平米以上1.5%，即3万）和登记费等,总成本大幅降低。
Q2：二手房交易中，税费可以全部由买方承担吗？
A：理论上可以，但需双方协商一致并在购房合同中明确约定，满五唯一”的房屋，卖方可免个税，但若约定个税由买方承担，买方需额外支付；不满2年的房屋，卖方需承担高额增值税，也可协商转嫁给买方，需注意，税费分担属于商业行为，只要双方同意且不违反法律强制性规定，即可生效，但建议提前咨询税务部门,避免因约定不明产生纠纷。
