二手房买卖过户费究竟该由买方承担还是卖方承担？行业惯例如何？

二手房交易中，过户费是买卖双方绕不开的关键环节，涉及多项税费和行政费用，其承担方直接关系到双方的实际交易成本，由于法律并未强制规定各项费用的承担主体，实际操作中多基于行业惯例、市场行情及双方协商确定，明确各项费用的性质和常见分担方式,有助于避免后续纠纷。

二手房过户费的主要构成及承担方分析

二手房过户费通常包括税收类（契税、个人所得税、增值税及附加、印花税）和行政服务类（登记费、测绘费、评估费）两大类，各项费用的征收对象、计算方式及承担方存在差异,需结合政策细节具体分析。

（一）税收类费用：核心争议项，多与房屋属性相关

1. 契税：买方主要承担，税率与房屋面积、买方套数挂钩
   契税是对不动产产权变动征收的财产税，根据《中华人民共和国契税法》，二手房交易中买方为纳税义务人，税率标准为：

   • 买方首套房：90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收；
   • 买方二套房：90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按2%征收；
   • 买方三套及以上：一律按3%征收。
     特殊情况：若房屋为“满五唯一”（即房产证满5年且卖方家庭唯一住房），买方可享受契税减免（部分地区首套房90平方米以下仍为1%，无减免）。
     承担方惯例：买方承担，极少协商由卖方承担，因契税直接关联买方购房资格和套数,卖方无义务替买方支付。

2. 个人所得税：卖方承担，满五唯一可免征
   个人所得税是对卖方因出售房产取得的所得征收的税种，应纳税所得额=交易价格-房产原值-合理费用（如交易手续费、印花税等）-相关税费（增值税附加）-合理扣除（部分地区允许扣除20%原值），税率为20%，或按核定征收（通常为交易价格的1%-3%）。
   减免政策：满五唯一（房产证满5年且卖方家庭唯一住房）可免征个人所得税；满二不满五或满五不唯一，需按差额或全额缴纳。
   承担方惯例：卖方承担，但实践中常通过“净得价”协商转嫁给买方（即卖方要求到手价，税费由买方承担）。

3. 增值税及附加：卖方承担，满两年可免征
   增税及附加（包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等）是对卖方销售不动产取得的增值额征收的税种，税率为5.3%（增值税5%，附加税费0.3%），计算方式为：应纳税额=交易价格÷（1+5%）×5.3%。
   减免政策：房产证满2年可免征增值税（北上广深等城市对非普通住宅满2年需按差额征收，普通住宅满2年免征）；不满2年，全额征收。
   承担方惯例：卖方承担，与个人所得税类似，常通过“净得价”转嫁给买方，尤其在不满2年的情况下，税费较高,买方可能要求降价或分担。

   

4. 印花税：买卖双方各半承担，目前多减免
   印花税是对产权转移书据征收的税种，税率为0.05%（买卖双方各承担50%），根据财政部、税务总局政策，对个人销售或购买住房暂免征收印花税（部分地区仍按标准征收，但实际操作中多减免）。
   承担方惯例：若征收，买卖双方各半；若减免，则无需承担，因金额较小,很少成为争议焦点。

（二）行政服务类费用：买方为主，与房产登记直接相关

1. 登记费：买方承担，固定金额
   登记费是不动产登记中心办理产权过户手续收取的费用，住宅类为80元/套，非住宅类为550元/套。
   承担方惯例：买方承担，因产权登记后买方为权利人,行政服务费用通常由权利人承担。

2. 测绘费、评估费：买方承担，按面积或价值计算

   • 测绘费：若房产无原始测绘图纸或需重新测绘，按1.36元/平方米（建筑面积）收取，由买方承担；
   • 评估费：若需银行贷款或缴税参考，需委托评估机构评估，费用为房产评估价值的0.1%-0.5%（通常按阶梯计算，如100万元以下部分0.5%，100-500万元部分0.3%等），由买方承担（贷款时由银行要求，全款交易可协商）。
     承担方惯例：买方承担，因测绘和评估结果主要用于买方办理产权登记或贷款,与卖方无关。

行业惯例与协商空间：无强制规定，以“净得价”为核心

尽管各项税费有法定纳税义务人，但实际交易中，买卖双方可通过“实收价”（卖方到手价）或“到手价”约定承担方：

• 实收价：卖方要求最终到手金额固定，所有过户费（含税费、行政费）由买方承担，常见于卖方市场（如房价上涨期）；
• 到手价：买方承担税费，卖方承担行政费，或双方按比例分担，常见于买方市场（如房价下跌期）。

关键点：无论约定由谁承担，税费缴纳主体需为法定义务人（如个税、增值税由卖方缴纳），否则税务部门不予认可，实践中可通过“阴阳合同”或协商由买方垫付后从房款中扣除,但存在法律风险。

特殊情况处理：共有房产、继承房产等差异

1. 共有房产：需所有共有人同意出售，税费按共有份额分摊（如卖方占70%，则其承担70%的个税、增值税）；
2. 继承或赠与后出售：继承房产按原值计算个税，赠与房产满五唯一可免个税，不满五年需缴纳；
3. 公司名下房产：需缴纳增值税（5.3%）、土地增值税（30%-60%）、企业所得税（25%），税费远高于个人交易,通常由买方承担。

二手房过户费一览表（常见情况）

相关问答FAQs

Q1：二手房过户费可以全部由买方承担吗？
A：理论上可以，但需区分税费性质，契税、登记费等法定由买方承担的费用必须由买方缴纳；个税、增值税等法定由卖方承担的费用，可通过“净得价”约定由买方实际支付（即买方承担所有税费，卖方到手金额固定），但需在合同中明确约定，避免税务风险，需注意，若通过“阴阳合同”降低交易价格逃税，属于违法行为,双方均需承担法律责任。

Q2：满五唯一的房子，卖方还需要交哪些税费？
A：满五唯一的房子可免征个人所得税和增值税（北上广深非普通住宅满两年需按差额缴纳增值税），但需承担：

• 印花税：个人住房交易暂免征收；
• 其他费用：若中介费（通常1%-2%，买卖双方协商承担）、贷款解押费（如有贷款）等，需根据合同约定承担，满五唯一时，卖方基本无税费,可能仅需承担少量中介费或无费用。