如何调控房价

房价是关系国计民生的重大问题,过高会加重居民生活负担、加剧金融风险，过低则可能影响地方财政和行业稳定，调控房价需坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用需求端抑制、供给端优化、制度性建设等手段，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

需求端调节：抑制投机，保障刚需

需求端调控的核心是“分类施策”，既抑制投机性需求，又保障合理住房需求，避免“一刀切”误伤刚需。
一是实施差别化限购政策，对一线城市及热点二线城市，严格执行限购条件，如要求非本地户籍家庭需连续缴纳一定年限社保或个税方可购房，且限定家庭购房套数；对库存高、人口流出的三四线城市，可适当放宽限购，甚至取消限购，激活合理需求，2023年部分二三线城市取消限购后，当地成交量短期回升，市场情绪有所回暖。
二是优化差别化信贷政策，通过调整首付比例、贷款利率等工具，区分刚需与投机需求，对首套住房购买者，执行较低首付比例（如20%-30%）和优惠利率（如LPR基础利率下浮），降低购房成本；对二套及以上住房，大幅提高首付比例（不低于50%）和贷款利率（LPR基础利率上浮1.5倍以上），增加投机购房的资金成本，严格审查贷款资金来源，防止“消费贷”“经营贷”违规流入房地产市场。
三是完善税收调节机制，加大交易环节税收力度，对个人转让住房征收增值税（持有不足2年的全额征收，2年以上的差额征收）、个人所得税（按“财产转让所得”20%或核定征收），提高短期投机交易成本，研究推进房地产税试点，对多套房持有者征收累进税率的房地产税，通过持有成本抑制囤房行为，重庆、上海已开展房地产税试点，对调节住房供需、引导合理住房消费起到一定作用。

供给端优化：增加有效供给，稳定市场预期

供给端调控的重点是“增加有效供给，优化供给结构”，满足不同群体的住房需求，从源头稳定房价。
一是科学安排土地供应，根据人口流动、库存消化周期等动态调整土地供应规模和结构，对人口净流入、住房需求旺盛的城市，适当增加住宅用地供应，尤其要加大保障性租赁住房、共有产权房用地占比；对人口净流出、库存高企的城市，减少甚至暂停住宅用地供应，避免土地闲置和资源浪费，2022年以来，一线城市加大保障性租赁住房用地供应，占比达到住宅用地的30%以上，有效缓解了新市民、青年人住房困难。
二是规范房地产开发和销售行为，严格落实“限价令”，对新房销售价格进行备案管理，防止开发商捂盘惜售、哄抬房价；加强预售资金监管，将预售资金纳入专用账户，确保资金用于工程建设，避免“烂尾楼”引发市场恐慌，打击开发商虚假宣传、价格欺诈等行为，维护市场秩序。
三是加快保障性住房建设，构建“保障性租赁住房、共有产权住房、公租房”多层次的住房保障体系，满足中低收入群体、新市民等不同群体的住房需求，2023年全国建设保障性租赁住房约200万套（间），共有产权住房供应稳步增加，通过“补砖头”（给开发商补贴）和“补人头”（给购房补贴）相结合的方式，降低保障性住房的租金和售价，分流商品房市场需求，从而稳定整体房价。

制度性建设：构建长效机制，促进市场平稳健康发展

短期调控政策可快速见效,但房价稳定需依赖长效机制建设，从根本上解决住房市场的深层次矛盾。
一是加快房地产税立法与试点，房地产税是调节收入分配、抑制投机的重要手段，通过立法明确征税范围、税率、减免政策等，增强政策确定性，试点过程中可设置免征面积（如人均40平方米），对刚需家庭免税，对多套房持有者征税，既保障基本居住需求，又增加投机成本。
二是培育和发展住房租赁市场，落实“租购并举”制度，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，增加长租房供给；保障承租人享受基本公共服务（如子女入学、医疗），降低购房“刚需”属性，2023年多个城市试点“租购同权”，承租人凭租赁合同可享受与购房者同等的公共服务，逐步改变“重购轻租”的观念。
三是加强金融审慎管理，严格执行房地产贷款集中度管理制度，限制银行向房企和个人过度放贷；落实“三道红线”政策，控制房企负债规模（剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不小于1倍），推动房企从“高杠杆、高周转”模式向“高质量、稳健经营”转型，降低金融风险。

区域协同与因城施策：避免“一刀切”

我国房地产市场区域差异显著,一线城市与三四线城市、热点城市与冷门城市在供需关系、库存水平、人口结构等方面存在巨大差异，调控需坚持“因城施策”，赋予地方政府更大自主权，对北京、上海等热点城市，可通过增加土地供应、严格限购限贷抑制房价过快上涨；对鹤岗、阜新等收缩型城市，可推进棚户区改造、收购存量房用作保障性住房，消化库存，稳定房价，加强区域协同，如长三角、珠三角等城市群建立房地产市场调控联动机制，避免政策套利和房价轮动上涨。

调控措施概览表

相关问答FAQs

Q1：为什么房价调控有时会出现“越调越涨”的情况？
A：“越调越涨”的原因主要有三：一是政策时滞，从政策出台到市场见效存在一定时间差，期间市场预期可能已发生变化；二是供需结构矛盾，若土地供应长期不足、人口持续流入，调控仅能短期抑制需求，无法解决供给短缺问题；三是地方政府对土地财政的依赖，部分城市通过“价高者得”出让土地，推高地价进而带动房价，调控需兼顾短期行政手段与长期制度供给，同时降低地方政府对土地财政的依赖。

Q2：房地产税全面开征后，房价会大幅下跌吗？
A：房地产税对房价的影响需综合评估，短期来看，房地产税可能增加多套房持有成本，导致部分投机房源抛售，增加市场供给，对房价形成一定压力；但长期来看，房价主要由供需关系、人口、经济基本面决定，若房地产税与土地供应、保障房建设等政策协同推进，反而能通过调节供需稳定房价，房地产税立法会设置免征面积和税率优惠，对刚需家庭影响较小，且税收可能用于保障房建设，进一步平衡市场，房价大幅下跌”的可能性较低，更可能推动市场向“稳中有降”的健康态势发展。