张仪村二手房现在市场如何？价格多少值得入手？

张仪村二手房位于北京市丰台区西部,西四环外，属于五里店街道辖区，是丰台区典型的居住型片区之一，该区域二手房市场以刚需和改善型需求为主，房源类型多样，从90年代的老旧小区到2010年后的次新房均有分布，价格相对北京核心区域更为亲民，成为不少预算有限购房者的选择，以下从区域概况、市场现状、配套设施、优劣势分析及购买建议等方面展开详细介绍。

区域概况与发展背景

张仪村村名历史可追溯至明代,因张姓人家在此聚居得名，后逐渐发展为城乡结合部，随着北京城市西进和丰台区发展，张仪村从传统村落逐步转型为现代化居住区，目前周边以住宅、公园及公共服务设施为主，工业外迁后环境得到改善，区域北邻园博园、晓月湖公园，南接张仪村路，东至莲石西路，西与石景山区接壤，整体绿化率较高，居住氛围相对安静，尤其适合注重环境或在西四环沿线工作的家庭。

近年来,随着地铁14号线的开通（张仪村站为站点之一），区域交通便利性显著提升，带动了二手房市场活跃度，丰台区“城南计划”的持续推进，为张仪村等西部片区的基础设施升级和商业配套完善提供了政策支持，区域发展潜力逐步显现。

二手房市场现状

价格与户型分布

张仪村二手房价格受房龄、户型、楼层及小区品质影响较大，整体呈现“老小区低价、次新房高价”的特点，据2023年市场数据，区域内二手房均价约5.5万-7万元/平方米，

• 老旧小区：以张仪村小区、张仪村路10号院等为代表，建成于1995-2005年，多为6-7层板楼，无电梯，户型以一居（50-60㎡）、两居（70-90㎡）为主，单价约4.5万-5.5万元/平方米，总价200万-350万元；
• 次新房：如张仪村嘉园、紫辰院等，建成于2010-2015年，为11-18层电梯板楼，户型涵盖两居（80-100㎡）、三居（110-140㎡），部分带精装修，单价约6.5万-7.5万元/平方米，总价500万-700万元；
• 特殊房源：少量因拆迁或继承形成的“工改房”或“央产房”，价格略低于市场价，但需注意产权性质限制。

房源特点与交易情况

张仪村二手房挂牌量相对充足,月均成交量约50-80套，占丰台区二手房成交总量的5%-8%，买家以30-45岁刚需族为主，关注点集中在“总价可控、通勤便利、环境宜居”；改善型买家则更倾向于次新房的三居户型，看重小区物业和车位配比（部分次新车位比达1:1）。

交易中需注意：部分老旧小区存在管线老化、墙体开裂等问题，购买前需重点排查；部分小区因历史原因产权不清晰（如公房上市未完全解禁），需通过正规中介核实产权状态。

配套设施分析

交通配套

张仪村交通以“地铁+公交+自驾”组合为主：

• 地铁：14号线张仪村站（2021年底开通），可直达丽泽商务区、丰台科技园，换乘10号线、1号线可快速抵达国贸、中关村等核心区域；
• 公交：327路、339路、845路等线路覆盖，连接石景山区、海淀区和丰台中心区；
• 自驾：西四环、莲石西路、园博园南路构成主干道，高峰期西四环（南沙窝桥-沙窝桥段）易拥堵，但非高峰期自驾至中关村约25分钟，至丽约30分钟。

教育配套

区域内教育资源以公立学校为主,幼儿园至初中配套齐全，但优质教育资源相对稀缺：

• 幼儿园：丰台区第八幼儿园张仪村分园、阳光起点幼儿园；
• 小学：丰台区师范学校附属小学张仪村校区（区级重点）、首都师范大学附属云岗小学张仪村分校；
• 中学：北京市丰台区第二中学初中部（普通公立）、首都师范大学附属云岗中学（区级示范校）。
  需注意：学区房价格优势不明显，部分老破小对口小学划片存在调整可能，购买前需向教育部门核实最新学区划分。

医疗与商业配套

• 医疗：丰台医院（三级综合，距约3公里）、航天731医院（三级综合，距约5公里）、张仪村社区卫生服务中心，基本满足日常就医需求；
• 商业：社区底商成熟，有物美超市、京客隆便利店、张仪村菜市场；稍远有五棵松华熙LIVE·五棵松、万达广场（距约5公里），可满足购物、餐饮、娱乐需求；
• 休闲：北邻园博园（5A级景区，距约1公里）、晓月湖公园（永定河沿岸生态公园），适合周末休闲。

优劣势分析

优势

1. 价格洼地：相比同环线的五里桥、青塔等片区，张仪村二手房单价低10%-15%，总价门槛低，适合刚需上车；
2. 环境宜居：周边公园环绕，远离工业区，空气质量较好，社区密度适中，居住舒适度高；
3. 交通改善：地铁14号线开通后，通勤效率大幅提升，对西四环沿线上班族友好；
4. 配套成熟：教育、医疗、商业等基础配套齐全，生活便利性较高。

劣势

1. 房龄普遍偏老：超60%房源为2005年前建成，小区绿化、户型设计、停车位等硬件设施较差，部分需翻新；
2. 学区资源一般：无顶尖名校对口，优质教育需通过“购房落户+积分入学”竞争，吸引力有限；
   3.商业能级不足缺乏大型商业综合体，高端购物、文化娱乐需依赖周边五棵松、丽泽商圈；
   4.区域发展不均衡：部分边缘地带（如张仪村路以西）仍存在城中村改造遗留问题，城市界面待提升。

购买建议

1. 明确需求优先级：若预算有限且注重通勤，可优先选择地铁口附近的老旧小区（如张仪村小区），总价低且出行便利；若追求居住品质，建议考虑次新房（如张仪村嘉园），牺牲部分预算换取更好的物业和户型；
2. 实地考察细节：重点关注房屋漏水、管道老化、小区物业管理（安保、保洁）、噪音源（如临近主干道）等问题，次新房需核实装修是否为“原业主装修”，避免拆改隐患；
3. 产权与税费：购买前务必核实产权性质（商品房、经适房、央产房等），确认无抵押、查封；满五唯一房源可免个税，不满二需缴纳增值税及附加，税费成本需计入购房总预算；
4. 关注规划动态：留意丰台区“十四五”规划中张仪村片区的改造计划（如老旧小区改造、地铁新线路规划），利好规划可能带动房价上涨，但需警惕“规划落地不确定性”风险。

张仪村二手房主流户型及价格参考

相关问答FAQs

Q1：张仪村二手房的产权年限一般是多少？
A：张仪村二手房多为普通住宅，产权年限70年，具体剩余年限需根据土地出让时间计算，1995年建成的老小区，剩余产权年限约52年（截至2023年）；2010年建成的次新房，剩余约57年，购买前可要求中介出示《不动产权证书》，标注土地使用起止日期，部分小区存在土地续期政策（如到期自动续期），但需以官方最新规定为准。

Q2：张议村二手房适合哪些人群购买？
A：张仪村二手房主要适合以下人群：①预算有限的首刚需族（总价300万-500万），优先考虑“上车”而非学区或品质；②在西四环沿线（如石景山区、海淀南部、丰台科技园）上班的通勤族，地铁14号线可满足快速出行需求；③养老或改善型需求者，若看重环境安静、配套齐全，可选择次新房三居，但需接受商业配套相对不足的现状，不建议对学区有刚性需求的购房者优先考虑此处。