谢国忠如何看待当前房价走势？有何预警信号？

谢国忠作为中国最具争议的经济学家之一，其对楼市的预判始终是市场关注的焦点，这位以“唱空”楼市闻名的学者，在过去二十年间多次公开表达对中国房价泡沫的担忧，其观点既有严谨的经济学逻辑，也夹杂着对政策与市场关系的深刻洞察，理解谢国忠的房价理论，不仅需要拆解其核心论点，更需要结合中国房地产市场的历史与现实,才能看清其预判背后的逻辑脉络。

泡沫本质：价格与价值的严重背离

谢国忠对房价的核心判断，始终围绕“泡沫”展开，他认为，中国房价早已脱离居住属性的基本面，演变为一种由投机需求驱动的金融资产泡沫，在其代表作《再见，房价》一书中，他明确提出：“房价的本质是未来现金流的折现，但当房价上涨的预期成为唯一支撑，现金流本身已无法覆盖成本时，泡沫便已形成。”

这一判断的核心依据是两大关键指标：房价收入比和租售比，谢国忠多次引用国际经验指出，合理的房价收入比应保持在3-6倍之间，而中国一线城市（如深圳、上海）这一比例在2020年前后普遍超过35倍，部分核心区域甚至高达50倍，租售比同样偏离合理区间——国际上健康的租售比通常在1:200至1:300之间（即月租金约为房价的0.3%-0.5%），而中国主要城市的租售比普遍低于1:500，部分城市甚至低至1:1000，这意味着依靠租金回收投资成本需要80年以上，远超资产合理回报周期。

谢国忠强调，这种背离并非由真实居住需求推动，而是源于“货币超发+土地财政”的双重驱动，2008年金融危机后，中国为刺激经济实施“四万亿”计划，货币供应量（M2）从47万亿元飙升至2022年的266万亿元，大量资金通过银行信贷、影子银行等渠道流入楼市，形成“资产荒”下的投机热潮，地方政府依赖土地出让金补充财政，2021年全国土地出让收入达8.7万亿元，占地方财政收入的35%，这种“土地财政依赖症”导致地方政府有动机维持高地价，进而推高房价预期，形成“地价→房价→财政”的循环。

供需矛盾：被高估的需求与被垄断的供给

在谢国忠看来，中国楼市的供需结构存在根本性扭曲，需求端被城镇化进程和投机需求过度夸大，供给端则因土地垄断导致供给弹性不足，二者共同推高房价。

关于需求端，他质疑“城镇化必然推高房价”的主流观点，数据显示，中国常住人口城镇化率从2000年的36.22%提升至2022年的65.22%，但增速已明显放缓——2010-2020年年均提升1.3个百分点，较2000-2010年下降0.5个百分点，更重要的是，城镇化带来的新增需求更多是“农民工市民化”，这部分群体购房能力有限，实际购房占比不足20%，真正的需求主力是城市改善型需求和投机需求，前者在住房饱和度提升后逐渐减弱，后者则因房价上涨预期而持续涌入，形成“追涨杀跌”的投机泡沫。

供给端的问题则指向土地制度，中国城市土地归国家所有，地方政府通过“招拍挂”垄断土地供应，且倾向于通过控制土地投放节奏维持高地价，谢国忠指出，这种垄断导致土地供给无法根据市场需求灵活调整，尤其是一线城市，虽然人口持续流入，但土地供应长期受限，加剧了供需紧张，北京、上海的土地面积分别占全国面积的0.18%和0.06%，但贡献了全国10%以上的GDP，土地供给不足与经济人口不匹配的矛盾，成为高房价的制度根源。

为更直观展示供需矛盾，可通过下表对比：

政策依赖：刺激与调控的循环困境

谢国忠对政策调控的效果持悲观态度，认为中国楼市已形成“政策刺激-泡沫膨胀-政策收紧-市场调整”的循环，且每次刺激后的反弹幅度均超过前一次，泡沫风险持续累积。

他特别批评2008年后的“四万亿”计划和2015-2016年的“棚改货币化”政策，前者通过宽松信贷释放天量流动性，导致房价在2009-2010年暴涨50%以上；后者通过PSL（抵押补充贷款）向地方政府提供资金，用于棚改货币化安置，直接催生了三四线城市的“涨价去库存”，部分城市房价在两年内翻倍，谢国忠指出，这类政策虽短期稳定了经济增长和财政收入，却将风险向后转移——居民部门杠杆率从2008年的17.9%升至2022年的63.3%，远超国际警戒线（60%），且大部分债务集中于房地产领域。

对于“房住不炒”的调控政策，谢国忠认为其治标不治本，限购、限贷、限价等行政手段虽能短期抑制投机，但未触及土地垄断和货币超发的根源，一旦政策放松，房价便迅速反弹，2019-2021年部分城市因“因城施策”放松调控，房价再度出现明显上涨，他警告：“调控就像给高烧病人吃退烧药，暂时退烧但病因未除，最终可能导致更严重的并发症。”

全球视角：中国房价泡沫的历史参照

谢国忠常将中国楼市与20世纪80年代末的日本、2000年代的美国进行比较，认为中国房价泡沫的特征与历史案例高度相似，破裂风险不容忽视。

以日本为例，1985年“广场协议”后，日元大幅升值，日本央行为刺激经济实行宽松货币政策，大量资金流入楼市和股市，导致东京、大阪等城市房价在5年内上涨3倍以上，当时日本同样认为“土地稀缺”“城镇化持续推进”，房价不会下跌，但1990年泡沫破裂后，日本房价暴跌60%以上，至今未恢复至峰值水平，银行坏账激增，经济陷入“失去的三十年”。

谢国忠指出，中国与日本的相似之处在于：货币超发推动资产泡沫、人口结构即将迎来拐点（中国65岁以上人口占比2022年达14.9%，进入深度老龄化）、居民部门杠杆率过高，不同之处在于，中国政府对经济的调控能力更强，可通过“保交楼”、限价政策等短期稳定市场，但这并未改变泡沫的本质，反而可能延长调整周期，他警告：“泡沫破裂的时间无法预测，但破裂是必然的，只是以何种方式——是硬着陆还是软着陆——取决于政策应对。”

现实启示：回归理性还是等待破裂？

谢国忠的房价预判虽被部分人视为“危言耸听”，但其对泡沫风险的警示值得深思，2021年以来，中国楼市进入深度调整期，百强房企销售额同比腰斩，部分房企（如恒大、碧桂园）出现债务违约，房价在一线城市以下城市普遍下跌10%-20%，这一定程度上印证了其“泡沫存在”的判断。

中国楼市的复杂性远超简单的历史类比，与日本、美国不同，中国城镇化仍有空间（户籍人口城镇化率仅47.7%），居民储蓄率较高（2022年为36.8%），且政策工具箱充足（如“保交楼”专项借款、房企融资“三支箭”），这些因素可能使房价调整以“缓慢阴跌”而非“断崖式下跌”的方式展开，实现“软着陆”。

但无论如何，谢国忠的观点提醒我们：房价脱离基本面是不可持续的，无论是政策制定者还是市场参与者，都需要警惕过度依赖房地产的风险，正如他所说：“房地产可以成为经济的助推器，但绝不能成为经济的发动机。”只有推动住房回归居住属性，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，才能避免重蹈其他国家的覆辙。

相关问答FAQs

问题1：谢国忠曾预测“中国房价将在未来5年内出现30%-50%的调整”，这一预判是否可能实现？
解答：谢国忠的这一预判基于“泡沫破裂”的逻辑，但实现概率受政策调控力度和经济环境影响，当前中国已出台“保交楼”、房企债务重组、限购限贷松绑等政策，短期内房价“硬着陆”风险较低，但从长期看，若经济增速持续放缓、人口老龄化加速，房价存在理性回调压力，30%-50%的调整幅度在部分三四线城市可能逐步显现，但一线城市因资源集中，调整幅度或相对有限。

问题2：如何看待谢国忠“房价回归居住属性”的观点？这一观点在中国楼市实现难度如何？
解答：“房价回归居住属性”意味着房价由居民收入和租金水平决定，而非投机需求，实现这一目标需打破土地财政依赖、增加保障房供给、抑制投机性购房，当前政策已明确“房住不炒”，但土地垄断和地方政府对土地财政的依赖短期内难以改变，且居民财富与房地产深度绑定（房产占居民资产比重达70%），导致房价调整面临阻力，回归居住属性是一个长期过程，需通过房产税、土地制度改革等综合政策推进,短期内难以完全实现。