昌平御路园二手房

昌平御路园二手房位于北京市昌平区城南街道,紧邻昌平线南邵站，是区域内关注度较高的成熟社区之一，小区建成于2012年左右，由开发商北京昌平房地产开发集团开发建设，整体定位为“宜居型住宅”，主打中小户型，兼顾刚需与改善需求，周边配套相对完善，交通出行便利，是不少昌平南部置业者的选择。

区位与交通：连接城区与昌平的枢纽

昌平御路园的区位优势主要体现在“近地铁、路网密”，小区步行约800米即可到达昌平线南邵站，该线路可快速换乘13号线、10号线、8号线等市区主干线，从南邵站出发，约30分钟可到达西二旗，约40分钟可达望京，对于在昌平、海淀、朝阳跨区通勤的上班族而言，通勤效率较高，自驾方面，小区紧邻京藏高速、京新高速南邵入口，驾车约15分钟可达昌平城区核心区，约25分钟可达回龙观区域，约40分钟可达上地、西二旗等产业园区，小区周边还有345路、845路、昌11路等多条公交线路，可覆盖昌平老城区、沙河、生命科学园等区域，公共交通体系较为完善。

周边配套：生活便利，满足日常所需

教育资源

小区周边教育资源丰富,幼儿园有南邵中心幼儿园（约500米）、昌平区机关幼儿园（约1.5公里）；小学有南邵中心小学（约600米）、昌平区第二实验小学（约1.2公里）；中学有昌平区实验学校（约1公里）、南邵中学（约1.5公里），教育资源在昌平区内属中等偏上水平，可满足孩子从幼儿园到初中的教育需求。

医疗配套

医疗方面,小区周边3公里范围内有昌平区医院（约2.5公里，三级综合医院）、昌平区中医医院（约2公里，二级甲等）、南邵社区卫生服务中心（约800米，基础医疗服务），日常就医和急诊需求均可满足，大型医疗资源集中在昌平城区，驾车约15分钟可达。

商业与休闲

商业配套以社区底商和区域商业中心结合,小区内部有便利店、小型超市、餐饮店等，满足日常购物需求；周边1公里内有华联购物中心南邵店（约1.2公里）、世纪联华超市（约800米），可满足购物、餐饮、娱乐等需求；更远一些则有昌平悦荟万科广场（约3公里）、龙湖长安天街（约4公里），商业氛围浓厚，休闲方面，小区对面是滨河公园（约300米），沿河有步道、健身器材，是居民日常散步、锻炼的好去处；周边还有昌平公园（约2公里）、蟒山国家森林公园（约5公里），适合周末亲子游或户外活动。

其他配套

银行方面,小区周边有工商银行、建设银行、农业银行等网点，距离最近的约500米；餐饮选择丰富，从快餐到地方菜系均有分布，生活便利性较高。

小区自身特点：成熟社区，居住舒适度高

昌平御路园总占地面积约5万平方米,总建筑面积约12万平方米，由12栋板楼和小高层组成，容积率约2.5，绿化率约30%，小区内人车分流，停车位配比约1:0.8，地上地下均有停车位，停车紧张程度中等。

户型与面积

小区主力户型为60-90平方米的两居和90-120平方米的三居，少量一居室和四居室，两居户型以南北通透为主，客厅面宽约3.6-4米，卧室面宽约3-3.3米，整体空间利用率较高；三居户型多为全南或南北通透，客厅连接阳台，采光通风良好，适合改善型家庭，部分房源带有储藏间或地下室，增加储物空间。

建筑与装修

小区建筑为现代简约风格,外立面米黄色与灰色搭配，楼栋间距约30-50米，采光不受遮挡，房源装修情况多为简装或中等装修，部分早期业主有简单翻新，房龄约10-12年，建筑质量整体较好，无明显的渗水、墙体开裂等问题。

物业与社区管理

物业为开发商自有物业——昌平物业，物业费约2.5元/平方米·月，包含公共区域清洁、绿化养护、安保巡逻等，小区门禁系统完善，24小时安保巡逻，社区内无群租现象，居住氛围安静和谐，社区活动空间有小型儿童乐园、健身广场，定期组织社区活动，邻里关系融洽。

二手房市场分析：价格稳定，性价比突出

价格走势

根据近一年成交数据,昌平御路园二手房成交均价约4.5-5.2万元/平方米，具体价格受楼层、朝向、装修、户型等因素影响，中间楼层、南北通透的房源价格较高，约5-5.2万元/平方米；低楼层或东西向房源价格稍低，约4.5-4.8万元/平方米，与2022年相比，2023年房价整体持平，部分优质房源有小幅上涨（约3%-5%），主要受昌平线南邵站周边配套完善及北京二手房市场整体回暖影响。

成交情况

近一年小区二手房成交量约120套,月均成交10套左右，在昌平区同类小区中属中等水平，成交主力户型为89平方米三居（约占总成交量的40%）和65平方米两居（约占总成交量的35%），总价集中在280-450万元，符合刚需和首次改善型买家预算。

挂牌与去化

截至2024年6月,小区二手房挂牌量约180套，去化周期约6个月，供需关系平衡，挂牌房源中，两居占比约45%，三居占比约40%，一居和四居各占约5%-10%，挂牌价格多集中在4.6-5.3万元/平方米，部分业主因急售或房源瑕疵（如低楼层、装修老旧）挂牌价低于市场价5%-10%，这类房源去化较快。

影响价格因素

• 楼层与朝向：中高楼层（6-12层）、南北向房源溢价约10%-15%；
• 装修情况：精装修房源比毛坯或简装贵约8%-12%，带中央空调、地暖等配置的房源更受欢迎；
• 学区与交通：虽然小区对口学校非顶级学区，但南邵中心小学在昌平区内口碑尚可，加上近地铁的优势，对价格有一定支撑；
• 楼栋位置：临街楼栋因噪音问题价格低于临花园楼栋约5%-8%。

适合人群与购买建议

昌平御路园二手房适合以下人群：

1. 刚需上车族：总价可控（300万左右可购两居），首付压力小，且近地铁通勤便利；
2. 昌平南部上班族：在南邵、昌平城区、生命科学园、回龙观等区域工作，自驾或地铁通勤时间均在30分钟内；
3. 改善型家庭：部分三居户型空间宽敞，社区环境安静，适合有老人或小孩的家庭；
4. 养老群体：周边医疗、公园配套完善，社区无高楼层，出行便利，适合养老居住。

购买建议：优先选择中间楼层、南北通透的三居，若预算有限，可选择高楼层（12层以上）南北向两居，视野较好且价格较低；注意核实房源是否有抵押、查封，以及学区名额是否占用（昌平区实行多校划片，需提前确认对口学校政策）。

昌平御路园二手房基本信息表

昌平御路园周边配套一览表

相关问答FAQs

Q1：昌平御路园二手房的税费怎么计算？
A：昌平御路园二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体计算方式如下：

• 契税：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡及以下1%，90㎡以上2%（具体以北京最新政策为准）；
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按成交价5.6%征收（个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税）；
• 个人所得税：满五唯一免征，不满足则按成交价1%或（成交价-原值-合理费用）20%征收（满五唯一”指房产证满5年且是家庭唯一住房）。
  以一套成交价400万、面积90㎡、首套、满二唯一为例：契税400万×1%=4万，增值税及附加免征，个人所得税免征，总税费约4万元。

Q2：昌平御路园有学区吗？对房价影响大吗？
A：昌平御路园对口学区为南邵中心小学和南邵中学，昌平区属于教育资源中等区域，南邵中心小学在昌平区内属二类小学，教学质量中等，非顶级学区，但对房价有一定支撑作用，从市场数据看，对口学区的房源比非对口房源价格高约5%-8%，但涨幅与昌平区整体房价趋势一致，长期来看，学区对房价的影响相对有限，更多是“锦上添花”，购房者可根据自身需求选择。