2017年六安房价走势呈现出“前高后稳、区域分化”的特点，整体在宏观经济环境、政策调控及市场需求的多重影响下，经历了从快速上涨到逐步趋稳的过程，作为安徽省西部的重要城市，六安近年来依托合肥都市圈建设及自身城镇化推进，房地产市场活跃度持续提升，2017年的房价变化既反映了全国楼市的整体脉络，也体现了本地市场的独特特征。
从宏观背景来看,2017年全国楼市处于“因城施策”的深化调控期，一线城市及热点二线城市持续加码限购、限贷政策，三四线城市则受益于棚改货币化安置及人口流入，市场热度上升，六安作为距离合肥最近的安徽地级市，高铁开通后与合肥的“半小时生活圈”逐步形成，加之合肥限购政策外溢效应，大量刚需及改善型需求向六安转移，成为推动房价上涨的核心动力，六安本地城镇化率持续提升，2017年城镇化率达到48.5%，较2016年增长1.2个百分点，新增城镇人口带来的住房需求，以及居民收入水平提高后对居住品质的提升需求，共同构成了市场支撑。
政策层面,2017年六安房地产市场经历了从“宽松”到“收紧”的转变，上半年，为去库存、稳增长，六安对首套房及改善型住房的信贷政策相对宽松，首付比例及贷款利率处于低位，刺激了市场需求进入释放期，但下半年，随着房价涨幅扩大，部分区域出现投机性购房迹象，六安于10月出台《关于进一步加强市区房地产市场调控的通知》，明确对非本市户籍居民家庭在市区限购1套住房，且需提供连续1年以上的个人所得税或社会保险证明，同时加强商品房预售资金监管，打击捂盘惜售、哄抬房价等行为，政策调控的落地，使得下半年市场热度逐步降温，房价涨幅明显收窄。
从供需关系来看,2017年六安土地市场热度较高，主城区及开发区优质地块溢价率普遍超过30%，部分地块甚至达到“地王”级别，开发商拿地成本的增加直接推高了新房定价，据统计，2017年六安市区土地出让面积同比增长25%，成交金额增长40%，其中居住用地楼面均价同比上涨35%，为房价上涨提供了成本支撑，需求端则呈现“刚需为主、改善为辅”的特点，上半年外地购房者占比一度达到35%，主要来自合肥及皖北地区；下半年随着限购政策实施，外地客占比降至20%以内，本地刚需及改善需求重新成为市场主力。
具体到房价走势,2017年六安市区商品房均价呈现“逐季攀升、年末趋稳”的态势，据六安市房地产管理局数据，2017年1季度市区商品房均价为5230元/㎡，2季度受土地市场升温及需求集中释放影响，均价上涨至5680元/㎡，环比增长8.6%；3季度延续上涨势头，均价达6120元/㎡，环比增长7.7%；4季度受调控政策影响，涨幅明显收窄，均价最终定格在6350元/㎡，环比增长3.8%，同比上涨21.4%，从月度数据看，6月、9月为房价上涨的关键节点，单月涨幅均超过5%，而10月限购政策出台后，11月、12月房价基本持平，部分热门楼盘甚至出现小幅优惠。
区域分化特征在2017年六安房价中表现尤为显著,金安区作为六安传统主城区，配套成熟、教育资源集中，房价始终处于全市高位，全年均价从5800元/㎡上涨至6800元/㎡，涨幅达17.2%；裕安区依托城南新区开发，房价从5200元/㎡攀升至6200元/㎡，涨幅19.2%，成为市场热点区域；开发区则以产业人口导入为主，房价相对亲民，全年均价从4500元/㎡上涨至5200元/㎡，涨幅15.6%，但供应量较大，去化周期略长于主城区；霍山县、霍邱县等县域市场受经济及人口限制，房价涨幅较小，全年均价分别为4800元/㎡、4200元/㎡，同比上涨10%左右。
从产品类型来看,2017年六安住宅市场以90-144㎡刚需及改善户型为主力，占比达75%，其中90-120㎡户型均价略低于整体均价，120-144㎡户型均价高于整体均价约8%，受“二孩”政策及改善需求释放影响，144㎡以上大户型销售面积同比增长20%，但价格涨幅相对平稳，商业地产方面，受电商冲击及库存高企影响，商业用房价格涨幅明显低于住宅，全年均价仅上涨8.3%，部分区域甚至出现滞销。
市场表现方面,2017年六安市区商品房销售面积达320万平方米，同比增长28%，创历史新高，但下半年受调控影响，销售面积增速逐月回落，从6月的45万平方米降至12月的28万平方米，开发商推盘节奏也随市场变化调整，上半年以“快销”为主，部分楼盘甚至“日光”；下半年则加大营销力度，通过降价、赠送物业费等方式促进去化，整体去化周期从上半年的8个月缩短至下半年的10个月，但仍处于合理区间。
综合来看,2017年六安房价的上涨是政策、市场、人口等多重因素共同作用的结果，虽然下半年调控政策有效遏制了房价过快上涨，但长期来看，随着合肥都市圈一体化进程加快及城镇化持续推进，六安房地产市场仍具备稳定增长的基础，需警惕土地价格高企及库存结构失衡带来的潜在风险，尤其是商业地产及远郊板块的去化压力。
相关问答FAQs
Q1：2017年六安房价快速上涨的主要原因是什么？
A：2017年六安房价快速上涨主要受三方面因素驱动：一是政策外溢效应，合肥限购后大量刚需及投资需求向六安转移，尤其是高铁沿线的“候鸟式”购房；二是土地市场升温，主城区优质地块溢价率高，开发商拿地成本增加推动新房定价上扬；三是本地城镇化加速，2017年新增城镇人口约5万人，带来刚性住房需求，同时居民收入提高也刺激了改善型需求释放，上半年信贷政策宽松，首付比例及利率较低，进一步放大了市场购买力。
Q2：2017年10月六安出台的限购政策对市场产生了哪些具体影响？
A：2017年10月六安出台的限购政策对市场产生了显著降温作用：一是外地购房者占比从35%降至20%以内，投机性需求得到遏制；二是房价涨幅从三季度的7.7%收窄至四季度的3.8%，部分热门楼盘出现小幅降价或优惠；三是市场心态转变，购房者观望情绪加重，商品房销售面积增速从上半年的35%回落至下半年的18%，开发商推盘节奏放缓，营销力度加大，政策主要针对非本市户籍家庭，对本地刚需影响较小，全年商品房销售面积仍保持同比增长，市场未出现“断崖式”下跌。
