2023年下半年以来,我国房地产市场出现显著回暖迹象，重点城市房价止跌回升，部分区域甚至出现快速上涨，被市场称为“本轮房价上涨”，与以往普涨行情不同，此轮上涨呈现结构性、政策驱动性特征，背后是多重因素交织作用的结果，其影响与未来走势也引发广泛关注。
本轮房价上涨的核心驱动因素
（一）政策端：密集松绑降低购房门槛与成本
2023年以来,中央与地方层面出台稳楼市政策超300条，核心逻辑是“需求侧支持+供给侧纾困”，需求端，首套房首付比例下限降至15%-20%（此前多为30%），二套房首付比例降至25%-30%；房贷利率多次下调，5年期以上LPR从4.2%降至3.85%，叠加地方“动态调整机制”，部分城市首套房实际利率已降至3.6%以下，创历史新低，限购政策亦大幅松绑，一线城市北京、上海、广州、深圳优化社保缴纳年限要求（如上海从“5年社保”调整为“3年”），杭州、成都等强二线城市取消郊区限购，南京、武汉等全面放开限购，供给侧，“保交楼”专项借款超2000亿元落地，项目交付率提升至80%以上，房企资金链压力缓解，新盘供应节奏趋稳。
（二）需求端：改善型需求释放与低利率刺激
疫情后居民对居住品质的需求显著提升,改善型购房（如换房、增房）成为主力，占比从2022年的35%升至2023年的48%，低利率环境下，居民储蓄意愿下降（2023年住户存款同比少增1.36万亿元），部分资金回流楼市；叠加前期观望情绪在政策信号明确后集中释放，形成“买涨不买跌”的短期抢购潮，2023年四季度重点城市新房到访量同比翻倍。
（三）供给端：库存去化与房企策略调整
2023年重点城市新房供应量同比下降15%，而成交量同比上升8%，供需关系改善带动库存去化周期从18个月降至12个月（合理区间为12个月以内），房企为加速回款，采取“以价换量”策略后，部分优质项目去化率达90%以上，价格触底反弹，形成“量价齐升”的正向循环。
（四）市场预期：政策信号扭转悲观情绪
2023年中央多次强调“房地产是国民经济支柱产业”，央行、银保监会提出“三个不低于”（对房企贷款增速、债券融资支持、保交楼融资均不低于行业平均水平），政策底明确后，购房者对“房价大跌”的预期逆转，叠加部分城市“日光盘”“摇号热”的示范效应，加速了入市节奏。
本轮房价上涨的特点与表现
（一）结构性分化显著，核心城市领涨
一线城市（北上广深）新房价格环比连续5个月上涨，累计涨幅达3.2%，其中上海、深圳核心区域涨幅超5%；强二线城市（杭州、成都、南京等）环比涨幅在2%-4%之间；而三四线城市涨幅普遍低于1%，部分人口流出城市仍呈下跌态势（如东北部分城市同比下跌5%以上），分化根源在于人口、产业与资源向核心城市集聚，购房需求支撑更强。
（二）政策驱动性强，短期快速反弹
此轮上涨与政策松绑节奏高度相关：2023年9月一线城市优化限购后，10月新房成交量环比激增60%，房价涨幅在11-12月快速扩大，部分城市甚至出现“政策出台-需求集中释放-房价短期跳涨”的链式反应，呈现“V型”反转特征。
（三）预期主导行情，非单纯基本面驱动
与以往“收入增长+人口流入”的基本面驱动不同，本轮上涨更多依赖政策预期与情绪修复，部分三四线城市产业基础薄弱、人口净流出，但在“全面放开限购+零利率”刺激下，仍出现短期反弹，但持续性较弱。
本轮房价上涨的影响与潜在风险
（一）积极影响
- 缓解房企风险：房价回升带动房企销售回款，2023年百强房企销售额同比下降3.2%，但降幅较2022年收窄15个百分点，部分头部房企（如保利、华润）现金流已由负转正。
- 带动产业链复苏：房地产产业链占GDP比重约25%，房价回暖刺激建材、家电、装修等需求，2023年四季度家具类零售额同比回升8%，水泥行业开工率升至65%。
- 改善居民财富：房产占中国家庭资产比重达60%，房价回升使居民资产负债表修复，消费意愿提升（2023年四季度居民消费倾向较二季度上升2.3个百分点）。
（二）潜在风险
- 调控加码风险：部分城市房价快速上涨（如深圳2023年12月环比上涨1.2%，创5年新高）可能引发政策回调，2024年初已有杭州、西安等城市收紧“认房不认贷”，加剧市场波动。
- 高杠杆购房风险：低利率刺激下，部分购房者加杠杆入市，2023年重点城市新房贷款收入比升至35%（警戒线为30%），若未来利率上行或房价下跌，断供风险将上升。
- 非核心城市复苏基础不牢：三四线城市库存仍处高位（去化周期超18个月），人口持续流出，本轮上涨更多是短期政策刺激，一旦政策退出，可能再次调整。
未来展望：平稳运行成主旋律，分化仍是常态
在“房住不炒”总基调下，政策将保持连续性和稳定性，既不会大幅刺激，也不会急转弯，预计2024年房价整体将呈现“总量平稳、结构分化”格局：核心城市（一线城市及强二线城市）因人口与产业支撑，房价将保持温和上涨（涨幅2%-3%）；非核心城市需持续去库存，房价或以稳为主，部分弱二线、三四线城市仍有下跌压力。
相关问答FAQs
问：本轮房价上涨会持续多久？未来走势如何？
答：本轮上涨主要由短期政策刺激和预期修复驱动，持续性取决于政策效果与经济基本面，预计2024年二季度后，随着前期积压需求释放完毕，房价涨幅将逐步趋稳，核心城市因供需关系紧张，仍具韧性，可能保持温和上涨；非核心城市库存高企，若缺乏产业与人口支撑，上涨动力不足，甚至面临回调压力，整体来看，市场将进入“量稳价缓、分化加剧”的新阶段，大幅普涨行情难以重现。
问：当前房价上涨是否意味着房地产重回黄金时代？普通人现在该不该买房？
答：不会重回黄金时代，当前政策的核心是“防风险、稳市场”，而非刺激投机，房地产已从“增量开发”转向“存量运营”，普涨阶段结束，普通人是否买房应结合自身需求（刚需、改善）、经济能力和城市前景：若为刚需自住或核心城市改善需求，可择机入市，但需警惕高杠杆风险；若为投资投机，需谨慎，非核心城市房产流动性差，增值空间有限，建议优先选择人口流入、产业基础好的城市，避免盲目追涨。
