中山市二手房交易流程涉及多个环节，需买卖双方、中介（如需）、银行及政府部门协同完成,具体流程如下：
前期准备阶段
- 买方准备：买方需核实自身购房资格，包括中山市限购政策（非本市户籍需提供连续5年及以上社保或个税缴纳证明）、资金能力（首付款+税费+中介费等），准备好身份证、户口本、婚姻证明（已婚需提供结婚证、配偶身份证及同意出售证明）、收入证明（贷款用）、银行卡等材料。
- 卖方准备：卖方需确保房屋权属清晰，即拥有完全处分权，准备身份证、户口本、房产证（或不动产登记证）、土地证（如为单独所有）、婚姻证明（确保卖方为单独所有或共有人同意出售）、共有人同意出售书面声明（如有共有权人）、原购房发票等材料，若房屋有抵押，需提前联系银行解押（或约定过户后解押）。
看房选房与核验
- 看房：买方可通过中介平台或自行寻找房源，实地查看房屋状况（户型、朝向、装修、楼层、有无漏水、结构安全等）、周边配套（交通、学校、商超、医院等），并核实房屋产权信息是否与卖方一致。
- 房屋核验：买卖双方可共同到中山市不动产登记中心或通过“粤省事”平台查询房屋权属状态，确认房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制交易情形，避免“问题房源”。
签约与定金支付
- 签订买卖合同：经双方协商一致后，签订《存量房屋买卖合同》（可使用中山市住建局和市场监督管理局制定的示范文本），合同需明确房屋地址、成交价格、付款方式（全款/贷款）、过户时间、违约责任（如逾期过户、逾期付款的违约金比例）、户口迁出时间（卖方需在过户前迁出户口）、物业费结清标准等关键条款。
- 支付定金：买方按合同约定支付定金（通常为成交价的5%-10%），定金具有担保作用，若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金，定金支付需通过银行转账并保留凭证，避免现金交易风险。
资金监管（重要环节）
为保障交易安全，中山市二手房交易资金（含定金、首付款、尾款）需通过银行或房管部门指定的第三方资金监管账户进行，禁止直接现金交易，资金监管流程如下：
| 步骤 | 买卖双方操作 | 监管银行操作 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 1 | 签订《资金监管协议》，明确监管账户信息 | 开设专用监管账户，提供监管细则 | 监管期限一般为合同约定过户后1-3年 |
| 2 | 买方将定金/首付款存入监管账户 | 核对到账信息，出具《资金到账通知书》 | 首付款需符合银行贷款要求（如贷款需提供首付款凭证） |
| 3 | 办理过户手续 | 配合房管部门办理资金解冻手续 | 过户完成后，根据约定将房款解冻至卖方账户 |
| 4 | 卖方收到房款 | 出具《资金结清证明》 | 资金监管期间不计息 |
贷款办理（如需）
若买方需办理商业贷款或公积金贷款，需在签约后尽快向银行或公积金中心提交申请：
- 材料提交：提供身份证、收入证明、征信报告、购房合同、首付款凭证等，银行审核买方资质（征信、收入、负债等）。
- 银行审批：银行在5-10个工作日内完成审批，出具《贷款承诺函》（明确贷款金额、年限、利率）。
- 抵押登记：审批通过后，买卖双方配合银行到不动产登记中心办理房屋抵押登记，银行放款至监管账户。
缴税与过户
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税费测算：买卖双方需提前计算税费，主要包含：
- 契税：买方缴纳，首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%（具体以中山市最新政策为准）。
- 增值税：卖方缴纳，房屋满2年免征，不满2年按5.1%征收（全额或差额，取决于原购房发票）。
- 个人所得税：卖方缴纳，满五唯一（满5年且家庭唯一住房）免征，不满1年或非唯一按1%或差额20%征收（差额可扣除原购房款、合理费用等）。
- 其他费用：登记费（住宅80元/套）、印花税（0.05%，买卖双方各半，目前免征）等。
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缴税过户：买卖双方携带身份证、户口本、婚姻证明、买卖合同、原购房发票等材料，到中山市行政服务中心不动产登记窗口办理缴税和过户手续，审核通过后，买方领取《不动产权证书》。
物业交割
过户完成后，买卖双方需进行物业交割：
- 费用结清：卖方结清交割前的物业费、水电费、燃气费、有线电视费、供暖费（如有）等，并提交缴费凭证。
- 房屋交接：卖方将房屋钥匙、门禁卡、家具家电清单（如有）等移交给买方，双方签署《物业交割单》，明确交割时间及物品状况。
- 户口迁出：卖方需在合同约定时间内（通常为过户后30日内）将房屋内户口迁出，买方可到派出所核实户口是否迁出，未迁出可追究违约责任。
后续手续
- 买方：办理房屋物业更名、燃气/水电户名变更（如有需要），若为贷款购房，需按时偿还月供。
- 卖方：收到全部房款后，资金监管解除，交易正式完成。
相关问答FAQs
Q1：二手房交易中，“满五唯一”具体指什么？能节省哪些税费？
A：“满五唯一”指房屋产权证登记时间或契税票填发时间满5年，且该房屋为卖方家庭（含配偶、未成年子女）在本市名下唯一的住房，符合“满五唯一”可免征个人所得税，若同时满足“满二”则免征增值税，是二手房交易中税费最优的情况。
Q2：买二手房时，如何防范房屋抵押或查封风险？
A：可通过以下方式防范风险：① 签约前要求卖方提供《不动产登记查询记录》（可通过“粤省事”或不动产登记中心查询），确认房屋无抵押、查封；② 签订合同时约定“若房屋存在抵押/查封导致无法过户，卖方需双倍返还定金并赔偿损失”；③ 选择资金监管，将房款存入第三方账户，待房屋解押、过户完成后放款,避免卖方挪用资金。
