旅顺水师营二手房现在行情如何？值得购买吗？

旅顺水师营作为大连旅顺口区的传统居住板块,近年来因其相对亲民的房价、成熟的社区配套以及独特的区位优势，逐渐成为二手房市场的关注热点，这里的二手房以多层住宅为主，兼具老城区的烟火气与滨海城市的生活质感，吸引了刚需购房者、本地改善型家庭以及部分养老需求群体，以下从区域概况、市场现状、配套设施、优缺点等方面展开分析，为有意向的购房者提供参考。

旅顺水师营二手房市场概况

旅顺水师营位于旅顺口区中部,东邻旅顺老城区，西接龙头国家湿地公园，南靠旅顺经济技术开发区，北接水师营街道核心区，区位优势明显，区域内历史底蕴深厚，清代曾是北洋水师的重要营盘，至今仍保留着部分历史遗迹，如旅顺日俄监狱旧址水师营分监等，赋予板块独特的文化标签。

从二手房供应来看,水师营的房源类型以2000年前后建成的多层住宅为主，少量小高层和高层次新房，房龄普遍在20-30年之间，部分小区经过翻新改造后居住舒适度较高，小区容积率多在1.5-2.0之间，楼间距适中，绿化率约30%-40%，社区环境相对安静，适合追求低密居住体验的人群。

从价格维度分析,2023年以来旅顺水师营二手房均价维持在1.1万-1.4万元/平方米，具体价格受房龄、户型、楼层、装修及学区等因素影响较大，房龄较老（25年以上）的步云山小区、新华园小区，挂牌价多在1.1万-1.3万元/平方米，主力户型为60-80平方米的两居室；而建成于2010年左右的龙畔金泉、水师营新村等次新房，挂牌价可达1.3万-1.5万元/平方米，80-120平方米的三居室更受青睐，整体来看，水师营房价明显低于旅顺主城区（如老城区均价约1.5万-1.8万元/平方米）和大连市区，性价比突出。

热门二手房小区及户型分布

水师营二手房市场形成了一批“标杆小区”，这些小区凭借相对完善的配套、较好的户型设计和社区口碑，成为购房者关注的焦点，以下是部分热门小区的详细信息：

从户型需求来看,60-90平方米的两居室是市场主力，占比约60%，主要面向刚需首次置业或小家庭；90-120平方米的三居室占比约30%，受改善型家庭欢迎；120平方米以上的大户型和50平方米以下的小户型占比不足10%，前者多为顶层或边户，后者多为老街巷的单间配套房，流动性相对较低。

配套设施分析

交通配套

水师营的交通以公路为主,区域内有G15沈海高速、旅顺北路等主干道，自驾前往旅顺老城区约15分钟，大连周水子机场约50分钟，公共交通方面，旅顺公交18路、25路、31路等覆盖板块，可直达旅顺站、旅顺汽车站；地铁12号线“水师营站”距离核心居住区约1公里，未来若规划地铁延伸线，将进一步提升交通便利性。

教育与医疗资源

教育方面,水师营小学（旅顺口区重点小学）、旅顺第六中学（九年一贯制）是区域内核心教育资源，对应小区如步云山小区、新华园小区等因此具备“学区房”属性，价格较同板块非学区房高出10%-15%，还有水师营中心幼儿园等普惠性学前教育机构，教育资源能满足12年义务教育需求。

医疗配套以旅顺第二人民医院（二级综合医院）为核心，距离水师营核心居住区约2公里，设有内科、外科、急诊科等基础科室，能满足日常诊疗需求；更高等级的医疗需求可前往旅顺口区人民医院（车程约15分钟）或大连医科大学附属第一医院（车程约40分钟）。

商业与生活配套

水师营的商业以社区底商和传统农贸市场为主,如水师营农贸市场、龙畔金泉商业街，可满足日常买菜、购物、餐饮等需求；大型商超方面，距离大商新玛特旅顺店约5公里，车程约15分钟，板块内还有中国银行、建设银行等银行网点，以及多家药店、理发店等便民设施，生活便利性较高。

生态与休闲

水师营的生态优势显著,西侧龙头国家湿地公园是大连重要的生态屏障，拥有湿地景观、鸟类栖息地等自然资源，适合周末休闲散步；东侧有旅顺太阳沟景区（历史文化街区），距离约3公里，可参观日俄时期建筑群、旅顺博物馆等，文化休闲资源丰富。

购买旅顺水师营二手房的优缺点

优点

1. 价格优势明显：相较于大连市区和旅顺主城区，水师营二手房均价低约20%-30%，预算有限的购房者可“上车”门槛较低。
2. 生活氛围成熟：作为老居住区，社区配套完善，烟火气浓厚，周边农贸市场、社区医院、学校等设施齐全，适合刚需家庭和养老群体。
3. 生态宜居：龙头湿地公园等自然景观环绕，空气质量较好，居住环境安静舒适，低密度社区比例高。
4. 文化底蕴深厚：历史遗迹众多，适合对历史文化有需求的购房者，部分小区靠近景区，具备一定的文旅属性。

缺点

1. 房龄普遍偏老：多数小区建成于2000年前后，部分小区存在墙体老化、管道锈蚀、电梯缺失（多层以步梯为主）等问题，后期维护成本较高。
2. 交通依赖自驾：目前地铁覆盖不足，公交线路较少，早晚高峰部分路段易拥堵，通勤大连市区耗时较长（约1.5-2小时）。
3. 商业配套能级有限：缺乏大型购物中心和高端商业，年轻群体的消费需求（如品牌连锁、餐饮娱乐）难以完全满足。
4. 学区溢价波动：虽然部分小区对口优质学校，但受旅顺学区政策调整影响，学区房价格存在不确定性，需提前核实最新学区划分。

相关问答FAQs

Q1：旅顺水师营二手房适合哪些人群购买？
A：旅顺水师营二手房主要适合三类人群：一是预算有限的刚需首次置业者，总价可控（60平方米两居总价约66万-84万元）；二是本地改善型家庭，可置换更大户型或更好的社区环境；三是养老需求群体，看中板块生活便利、环境安静、医疗配套完善的特点，对历史文化感兴趣的购房者也可关注，部分靠近景区的小区兼具居住和文旅价值。

Q2：购买旅顺水师营二手房时，需要注意哪些问题？
A：需重点关注以下四点：一是核实房龄与产权，老小区需确认土地使用年限、是否存在抵押查封，避免因房龄过老影响贷款额度（部分银行对房龄超过30年的房源拒贷）；二是确认学区信息，务必向当地教育部门核实最新学区划分，避免“学区房”溢价落空；三是检查房屋状况，重点查看墙体有无裂缝、管道是否通畅、电路是否老化，必要时可聘请第三方验房；四是考察交通便利性，优先选择靠近公交站或地铁规划区的房源，减少通勤成本。