二手房交易双税具体怎么算？买卖双方税费计算步骤详解

二手房交易中，“双税”通常指增值税及附加、个人所得税，是卖方需承担的主要税费（部分地区约定由买方承担），了解双税的计算方法，有助于买卖双方明确交易成本，合理规划资金，以下从征收范围、税率、计算规则、免征条件等方面详细说明。

增值税及附加

增值税是对销售不动产增值额征收的流转税，附加税费包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计为增值税税额的12%，因此实际综合税率约为5.6%。

征收范围与纳税人

• 征收范围：在中国境内销售二手房的单位和个人。
• 纳税人：卖方（产权人）。

计算规则（区分普通住宅与非普通住宅）

普通住宅需同时满足：①住宅小区建筑容积率≥1.0；②单套建筑面积≤144㎡；③实际成交价≤同级别土地上普通住房平均交易价格的1.2倍（各地标准略有差异，以当地政策为准）。

关键说明

• 差额征收：“原价”指购房发票金额，“合理费用”包括契税、印花税、交易手续费等（需提供凭证）。
• 非普通住宅：任一条件不满足普通住宅标准即视为非普通住宅（如容积率<1.0、面积>144㎡等）。
• 免征条件：普通住宅且持有满2年，免征增值税；非普通住宅持有满2年且能提供原购房发票，按差额征收，若差额≤0则免征。

个人所得税

个人所得税是对卖方出售二手房所得（财产转让所得）征收的税种，核心是区分“差额征收”与“核定征收”。

征收范围与纳税人

• 征收范围：卖方出售二手房取得的增值收益。
• 纳税人：卖方（产权人）。

计算规则

关键说明

• 房屋原值：购房发票金额、契税、印花税、装修费用（需提供发票，不超过房屋原值的10%）等。
• 合理费用：交易手续费、评估费等实际发生的成本。
• 相关税费：已缴纳的增值税及附加、印花税等。
• 满五唯一：是免征个人所得税的核心条件，需提供不动产登记证明、户口本等材料核实。

注意事项（契税补充说明）

虽“双税”不包含契税，但交易中契税由买方承担，需同步明确：

• 首套普通住宅：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；
• 二套普通住宅：90㎡以下1%，90㎡以上2%；
• 三套及以上/非普通住宅：3%-4%（各地有差异）。

举例说明

例1：普通住宅，持有1年（不足2年），成交价200万，原价120万，无合理费用凭证。

• 增值税：全额征收，200万×5.3%=10.6万；
• 个税：核定征收（无法提供凭证），200万×1%=2万（假设核定率1%）；
• 双税合计：12.6万。

例2：普通住宅，持有3年（满2年），满五唯一，成交价200万，原价120万，合理费用5万。

• 增值税：满2年普通住宅免征，0；
• 个税：满五唯一免征，0；
• 双税合计：0。

相关问答FAQs

问：二手房交易中，“满五唯一”的房子可以同时免征增值税和个人所得税吗？
答：是的。“满五唯一”指房产持有满5年，且是卖方家庭（含配偶、未成年子女）唯一生活用房，对于普通住宅，满五唯一满足“满2年”免征增值税条件，同时满足个人所得税免征条件，因此双税均可免征，若为非普通住宅，满五唯一可免征个人所得税，但增值税需根据持有时间判断：满2年按差额征收，不足2年全额征收（若差额≤0则免征增值税）。

问：二手房交易中，双税必须由卖方承担吗？可以约定由买方承担吗？
答：从法律角度看，双税的法定纳税义务人是卖方，但买卖双方可在合同中约定税费承担方式（如“所有税费由买方承担”），需注意：若约定由买方承担但买方未实际缴纳，税务机关仍会向卖方追缴，因此卖方需确保买方具备履约能力，避免后续纠纷，实践中，契税通常由买方承担，这是行业惯例,也可协商调整。