二手房交易中,税费计算是买卖双方关注的重点，营业税”曾是非普通住宅交易的重要税种，但自2016年5月1日全面推开营改增试点后，二手房交易中的营业税已取消，改为征收增值税及附加税费，为帮助大家清晰理解政策演变及当前计算逻辑，以下从历史营业税政策、现行增值税政策两方面展开说明，并提供计算公式及对比表格。
历史营业税计算公式（政策适用时间：2016年5月前）
在营改增之前,个人销售二手房需缴纳营业税，其计算主要依据“住宅类型”和“持有年限”区分，核心公式为：
应纳营业税 = 计税营业额 × 税率
税率统一为5.5%，计税营业额则根据是否满2年、是否普通住宅确定：
普通住宅 vs 非普通住宅的判定
普通住宅需同时满足以下条件（各地标准略有差异，以北京为例）：
- 容积率≥1.0
- 单套建筑面积≤140平方米
- 成交价格≤同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍
不满足任一条件即为非普通住宅。
营业税计税规则
| 持有年限 | 住宅类型 | 计税营业额 | 计算公式 |
|---|---|---|---|
| 满2年 | 普通住宅 | 免征 | 应纳营业税 = 0 |
| 满2年 | 非普通住宅 | 交易价格 房屋原值 | 应纳营业税 = (售价 原值) × 5.5% |
| 不足2年 | 普通/非普通住宅 | 交易价格（全额） | 应纳营业税 = 售价 × 5.5% |
举例说明（营改增前）
例1：出售普通住宅，购入价100万，售价300万，持有3年（满2年）
- 计税营业额：免征 → 应纳营业税 = 0元
例2：出售非普通住宅，购入价150万，售价400万，持有1年（不足2年）
- 计税营业额：400万（全额） → 应纳营业税 = 400万 × 5.5% = 22万元
现行增值税及附加税费计算公式（政策适用时间：2016年5月至今）
营改增后,二手房交易中的“营业税”改为“增值税”，税率为5%（征收率），同时附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）按增值税的12%（市区）、10%（县镇）、6%（农村）计算，核心公式为：
应纳增值税 = 计税营业额 × 征收率（5%）
应纳附加税费 = 应纳增值税 × 附加税率（12%/10%/6%）
合计应纳税额 = 应纳增值税 + 应纳附加税费
增值税计税规则
当前政策简化了征收条件,不再区分普通/非普通住宅，仅以“持有年限”为标准：
| 持有年限 | 计税营业额 | 增值税计算公式 | 附加税费（以市区为例） |
|----------|--------------------------|-----------------------------------------|------------------------|
| 满2年 | 免征 | 应纳增值税 = 0 | 附加税费 = 0 |
| 不足2年 | 交易价格（全额） | 应纳增值税 = 售价 ÷ (1+5%) × 5% ≈ 售价 × 4.76% | 附加税费 = 增值税 × 12% |
举例说明（现行政策）
例1：出售住房（无论普通/非普通），购入价100万，售价300万，持有3年（满2年）
- 应纳增值税：免征 → 附加税费：0 → 合计纳税额 = 0元
例2：出售住房，购入价150万，售价400万，持有1年（不足2年）
- 应纳增值税 = 400万 ÷ 1.05 × 5% ≈ 19.05万元
- 附加税费（市区）= 19.05万 × 12% ≈ 2.29万元
- 合计纳税额 ≈ 19.05万 + 2.29万 = 21.34万元
政策变化归纳
| 税种 | 政策依据 | 核心变化 | 计税逻辑简化点 |
|---|---|---|---|
| 营业税 | 2016年前 | 区分普通/非普通住宅，满2年非普通住宅可差额征税 | 需判断住宅类型，计算房屋原值 |
| 增值税 | 2016年5月至今 | 不区分住宅类型，满2年免征，不足2年全额征收 | 仅看持有年限，无需考虑原值 |
相关问答FAQs
Q1：现在卖二手房还需要缴纳营业税吗？
A：不需要，自2016年5月1日全面推开营改增试点后，二手房交易中的营业税已废止，统一改为征收增值税及附加税费，目前个人销售住房，持有满2年免征增值税，不足2年按5%征收率缴纳增值税（需价税分离计算）。
Q2：如何判断自己的住房是否为“普通住宅”？现在还重要吗？
A：“普通住宅”的判定标准需结合容积率、建筑面积、成交价格三方面（各地细则不同，例如上海要求“单价≤元/平方米、面积≤140平方米”），但在现行增值税政策下，普通/非普通住宅的判定已不影响税费计算（仅满2年均免征，不足2年均全额征收），仅在计算个人所得税（如“满五唯一”免征）时可能作为参考依据，重要性已大幅降低。
