二手房语录

二手房交易是普通人一生中可能涉及的金额最大的单笔消费之一，它不像买菜可以“买错了扔”，更不像网购能“七天无理由退换”，在这场涉及产权、资金、法律、心理的复杂博弈中，无数前辈用踩坑和试错换来的经验，凝练成一句句直击要害的“二手房语录”，这些语录没有华丽的辞藻，却藏着最实在的生存智慧——有的教你避雷，有的帮你省钱，有的让你在谈判中占据主动，我们就把这些“血泪经验”掰开揉碎，讲透二手房交易里的那些“潜规则”和“硬道理”。

看房环节，老房产人常挂在嘴边的是：“不看采光看‘日照’，不看装修看‘结构’”，很多人第一次看房时，容易被“网红装修”“样板间式布置”迷惑，觉得“哇，这房子真好看”，却忽略了最本质的东西，采光不是白天拉开窗帘亮不亮，而是“冬至日日照时长是否超过1小时”（这是国家对住宅采光的基本标准），冬天没阳光的房子，不仅晾不干衣服，老人孩子还容易缺钙，至于装修，不过是“面子工程”，拆了重装也是花钱，但结构改不了：承重墙被砸了、阳台改成卧室了、房屋横梁被包在假墙里了……这些“硬伤”可能让房子变成危房，或者未来装修时多花几万块拆改费，更绝的是“邻居比户型更重要”：同样100平的房子，左边小区是老年大学合唱团，天天吵得你睡不着；右边小区是程序员扎堆，半夜还敲键盘；楼上是带娃家庭，早上6点就开始蹦迪；楼下是麻将爱好者，晚上11点还在“碰杠碰”……这些“软环境”比户型是否“南北通透”更影响生活质量，所以看房一定要挑不同时间段去：早上7点看有没有晨练噪音，晚上7点看有没有油烟味,周末看小区里有没有熊孩子乱跑。

砍价环节，核心是“砍价不是砍价，是砍‘水分’”，卖家报500万，你不能直接说“450万卖不卖”，得先找到“砍价抓手”：比如小区同户型最近成交价是480万，房子有漏水痕迹，或者学区名额已经被占用，或者卖家急需资金周转……这些“信息差”就是你的砍价资本，有次朋友买二手房，卖家报价520万，朋友提前查到小区同户型上月成交价490万，还发现卖家父亲生病急需用钱，直接跟卖家说：“我知道您急用钱，490万我马上付定金，您看行不行？”最后490万成交，省了30万，还有“报价有水分，还价留余地”：中介说“业主最低480万”，其实业主可能450万就卖，但你直接还450万，大概率会被怼“太低了”，不如先还460万，留10万谈判空间，一来二去,成交价往往比你第一次报价更接近心理预期。

合同环节，最关键的是“口头承诺不算数，白纸黑字才靠谱”，这句话是无数人“交学费”换来的，有人买二手房时，中介说“这房子满五唯一，能省8万块契税”，结果过户时才发现“业主是满五，但不是唯一”，得交3万个税，多花了11万；有人听卖家说“家具家电全送”，结果交房时发现冰箱、洗衣机都被搬走了，问起来还狡辩“我没说全送啊，就送了沙发和茶几”，这些纠纷，都是因为“没写进合同”，合同里不仅要写“成交价、付款时间、过户时间”，更要写“家具家电清单”“税费承担方”“违约责任”：若因卖家房屋有抵押导致无法过户，需双倍返还定金”“若买家贷款审批失败，需在X天内解除合同，定金无息退还”，去年邻居买房，卖家承诺“地下室使用权归买家”，结果交房时发现地下室被前租客占了，因为合同里没写“地下室交付时间”，打官司半年才解决,费时又费力。

贷款环节，贷款额度看征信，利率高低看资质”，有人觉得“我工资高，贷款肯定没问题”，结果征信报告上一堆“信用卡逾期记录”，直接被拒贷；有人觉得“现在LPR降了，利率肯定低”，结果自己是个体户，没有银行流水，只能上浮10%利率，所以贷款前一定要“查征信”：看有没有逾期次数（连3累6基本拒贷），有没有“以贷养贷”记录；还要“准备资质”：银行流水要“连续稳定”（工资流水最好，每月能覆盖月服2倍以上），如果是自由职业，得有纳税记录或营业执照，还有“提前还款有讲究，违约金要算清”：有的银行要求“贷款满1年才能提前还款”，有的“每年只能还1次本金”，有的“提前还款要收1%违约金”（比如100万贷款，提前还款要交1万块），去年同事提前还贷，没看合同，直接被扣了2万违约金,悔得肠子都青了。

过户环节，核心是“税费谁交要写清，避免后期扯皮”，二手房交易的税费，就像“唐僧肉”，谁都惦记，契税（首套1%、二套3%）、个税（满五唯一免征，不满五或非唯一按1%或差额20%征收）、增值税（满二免征，不满二按5.6%征收）……加起来可能几十万，这些税到底谁交？法律规定是“各自承担”，但实际交易中，要么买家全包（常见于卖家报价“到手价”），要么协商分摊，但不管怎么分，一定要写进合同：“本次交易税费由买方承担”或“契税买方承担，个税卖方承担”，不然过户时，税局说“谁受益谁纳税”，买家觉得“我买了房子就该我交”，卖家觉得“我卖房子就该我交”，最后僵在那儿，房子过不了户，还有“过户时间要约定，逾期后果要注明”：双方需在合同签订后30日内完成过户，若因一方原因逾期，按日支付总房款0.05%违约金”，避免一方拖延,另一方干着急。

避坑环节，最需要警惕的是“‘满五唯一’要核实，免税资格别想当然”和“‘凶宅’‘漏水’要问清，隐瞒可退房”。“满五唯一”是省税的关键，但很多人想当然地以为“卖家说满五就是满五”，结果一查，房子“满三不满五”，或者“唯一不唯一”（卖家名下还有其他房子），核实方法很简单：让卖家提供“不动产登记查询记录”，上面会写清楚“取得时间”“共有情况”，至于“凶宅”和漏水，法律规定，卖方需告知房屋是否发生过“非正常死亡”“严重漏水”“违章搭建”等重大瑕疵，去年有案例，买家买了房子后，发现客厅墙壁发霉，一查是楼上漏水导致，卖家隐瞒了漏水事实，买家起诉后，法院判决“退房+赔偿损失”，所以看房时一定要“多问多查”：问物业“这房子有没有出过事”，问邻居“这房子有没有漏水”，必要时请专业验房师“体检”。

FAQs

问题1：二手房交易中，“定金”和“订金”有什么区别？
解答：法律性质完全不同。“定金”是担保方式，适用“定金罚则”：若卖家违约，需双倍返还定金；若买家违约，定金不退，且定金金额不超过主合同标的额的20%。“订金”则不具备担保性质，更多是“意向金”，通常可退还（除非合同约定“订金不退”），比如买家付了5万定金，卖家反悔不卖了，需退10万；若买家反悔不买了，5万定金不退，但若付的是5万订金，卖家反悔，一般只需退5万；买家反悔，只要合同没约定“订金不退”，也可要求退还。

问题2：如何判断二手房是否存在“凶宅”？
解答：可通过“三查一问”综合判断。“查档案”：向不动产登记中心申请查询房屋历史，看是否发生过非正常死亡事件；“查物业”：要求物业提供小区死亡记录（如自杀、他杀等）；“查邻居”：向周边邻居打听，尤其是同楼层的老人，他们往往更了解小区历史；“问卖家”：要求卖家书面承诺“房屋未发生过非正常死亡”，若隐瞒且影响居住，买家可依据《民法典》主张“欺诈”，要求退房并赔偿损失，若以上方法仍无法确认，可委托专业机构进行“房屋背景调查”。