房价去杠杆是指通过政策调控与市场机制调整，降低房地产市场各参与主体（开发商、购房者、金融机构）的负债水平，缓解高杠杆积累的金融风险，推动房地产市场向“房住不炒”的理性轨道回归，这一过程既是防范系统性金融风险的必然要求,也是促进房地产行业健康可持续发展的关键举措。
房价高杠杆的背景与风险积累
过去二十年，我国房地产市场经历了快速扩张，但也形成了“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式，开发商依赖土地抵押、银行贷款等融资手段拿地开发，负债率普遍超过80%；购房者通过“六个钱包”凑齐首付，长期背负高额房贷，居民部门杠杆率从2008年的18%升至2023年的63%；金融机构则大量资金投向房地产，形成“房地产-金融”的紧密循环，这种高杠杆模式虽推动了短期经济增长，却积累了多重风险：
一是房企债务风险，如部分房企因资金链断裂导致项目停工、债务违约，引发“保交楼”压力；二是金融系统性风险，房地产贷款占银行信贷余额比重接近25%，房企债券、信托融资等影子银行风险不容忽视；三是市场泡沫风险，房价脱离居民收入基本面，部分城市房价收入比超过20倍，投机需求挤压刚需，加剧社会矛盾。
在此背景下，房价去杠杆成为“防风险、稳预期、促转型”的核心任务，政策目标从“刺激增长”转向“防范风险与稳定市场并重”。
房价去杠杆的主要措施与实施路径
房价去杠杆需通过“政策组合拳”协同发力，覆盖供给端（房企）、需求端（购房者）、金融端（金融机构）三大主体，核心是“控增量、化存量、建机制”。
（一）供给端：严控房企融资，推动债务风险出清
针对房企高负债问题，政策从“融资端”与“资产端”双向发力，2020年出台的“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率＞70%、净负债率＞100%、现金短债比＜1倍）直接限制房企融资规模，根据踩线情况将房企分为“红橙黄绿”四档，有息负债增速不得超过15%、10%、5%或不得新增，限制房企拿地资金来源（如禁止“地王”、要求拿地资金自有化），推动房企从“高周转”向“高质量”转型，通过出售资产、债务展期、引入战略投资者等方式化解存量债务。
（二）需求端：抑制投机需求，降低居民杠杆率
为遏制投机性购房，政策通过“限购、限贷、限售”等工具降低居民杠杆空间，提高二套房首付比例至60%-80%、房贷利率上浮10-30个基点，部分城市试点“认房不认贷”以支持合理刚需；限售政策（如购房后2-5年不得转让）锁定短期投机资金，减少“炒房”行为，保障性住房体系加速建设，2023年全国保障性住房开工量占比达30%，通过“租购并举”分流购房需求，降低居民对商品房的依赖。
（三）金融端：强化风险监管，切断资金违规流入
金融监管部门通过“宏观审慎+微观监管”双支柱，约束房地产金融过度扩张，2021年实施房地产贷款集中度管理，将银行分为五档，设置房地产贷款占比（上限27.5%-40%）和个人住房贷款占比（上限17.5%-32.5%）“红线”，中小银行房地产贷款占比普遍压降5-10个百分点，严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市，2022年累计处罚违规金融机构超300家，涉及资金超千亿元。
（四）土地与供应端：优化土地供应，稳定市场预期
为从源头减少地价对房价的推动，政策增加住宅用地供应，特别是保障房、租赁住房用地占比，2023年全国住宅用地供应同比增长15%，其中一线城市保障房用地占比达40%，推广“限房价、竞地价”模式，土地出让时限定房屋售价（如比周边市场价低10%-15%），从“地王”到“限地价”的转变，抑制了房价上涨预期。
表：房价去杠杆主要措施梳理
| 实施主体 | 核心工具 | 具体措施 | 目标 |
|--------------|-----------------------------|-----------------------------------------------------------------------------|------------------------------|
| 供给端（房企）| 融资监管、债务化解 | “三道红线”、拿地资金限制、债务展期、资产出售 | 降低房企负债率，化解债务风险 |
| 需求端（购房者）| 信贷调控、限购限售 | 提高二套房首付比例、房贷利率上浮、限售、保障房分流 | 抑制投机，降低居民杠杆率 |
| 金融端（银行）| 贷款集中度管理、资金监管 | 房地产贷款占比上限、严查经营贷/消费贷流入楼市 | 切断违规资金，防范金融风险 |
| 土地供应端 | 土地供应优化、限价机制 | 增加保障房用地、推广“限房价竞地价” | 稳定地价与房价预期 |
房价去杠杆的影响与挑战
（一）短期影响：市场调整阵痛与风险释放
去杠杆政策短期内导致房地产市场深度调整：房企销售端承压，2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，部分中小房企出清；土地市场遇冷，2023年土地出让收入同比下降13.2%，地方政府土地财政压力加大；居民购房意愿低迷，2023年商品房销售均价同比下降1.8%，部分三四线城市房价跌幅超10%，但这也加速了市场出清，2023年房企债务违约规模较2021年下降40%，行业资产负债率降至78%，风险逐步收敛。
（二）长期影响：行业转型与市场健康发展
长期看，去杠杆推动房地产行业从“金融属性”回归“居住属性”，房企转向“开发+运营”模式，保障房、租赁住房、城市更新等成为新增长点，2023年TOP50房企中，30家布局保障房业务，营收占比提升至15%；居民杠杆率趋于稳定，2023年居民部门新增贷款中，经营贷、消费贷占比升至35%，住房贷款占比降至65%，购房更趋理性。
（三）面临的挑战
一是平衡“去杠杆”与“稳增长”的难度，房地产投资占GDP比重约7%，相关产业链（建材、家电等）占比超20%，过度去杠杆可能拖累经济复苏；二是存量债务化解复杂，部分房企境外债务违约涉及跨境法律问题，资产处置难度大；三是长效机制尚不完善，房地产税试点尚未全面推开，保障房体系覆盖率仍不足20%，市场预期管理需加强。
房价去杠杆是我国房地产调控从“短期刺激”转向“长效机制”的关键一步，通过政策引导与市场出清，正逐步实现“降风险、稳房价、促转型”的目标，尽管短期内面临市场调整与经济下行压力，但长期看，这将推动房地产行业与经济社会协调发展，让住房回归“居住”本质，为经济高质量发展奠定基础，未来需在“稳增长”与“防风险”之间寻求平衡，加快保障房体系建设、完善房地产税制度、健全土地供应机制，最终建立“租购并举、供需平衡、风险可控”的房地产新格局。
相关问答FAQs
Q1：房价去杠杆是否会导致房价大跌？
A1：房价去杠杆的核心目标是“稳”，而非“跌”，政策通过“控增量、化存量”防范风险，同时通过增加保障房供应、支持刚需购房、稳定市场预期等措施，避免房价“硬着陆”，当前房价调整主要集中在前期涨幅过高、投机需求较多的三四线城市，而一线城市由于产业集聚、人口流入，房价相对稳定，未来随着长效机制完善，房价将逐步回归居民收入可支撑的合理区间，大幅大跌的可能性较低。
Q2：普通人购房在去杠杆背景下需要注意什么？
A2：需理性评估自身杠杆水平，避免过度负债，建议月供收入比不超过50%，预留应急资金；优先选择资质齐全、财务稳健的房企项目，关注“保交楼”进展，降低烂尾风险；关注政策导向，如部分城市对刚需购房者提供利率优惠、税收减免，可合理利用政策支持；考虑多元化住房选择，如保障性租赁住房、共有产权房等,减轻购房压力。
