那房价低

当前国内部分城市房价出现明显回落，“那房价低”成为许多购房者关注的焦点，不同区域、不同能级的城市房价走势分化显著，从数据来看，2023年全国商品房销售均价同比下跌约5%，其中三四线城市跌幅更为明显，部分城市房价已回调至2018年水平，这种“房价低”的现象并非单一因素导致，而是多重因素交织作用的结果，其背后既有市场供需关系的调整，也受到政策导向、经济周期及人口流动的深刻影响。

“房价低”的具体表现与区域差异

房价的“低”是相对的，在不同城市间的对比尤为突出，以2023年为例，一线城市如北京、上海、广州、深圳的新房均价仍在5万-6万元/平方米区间，同比微跌2%左右；二线城市如杭州、成都、武汉等均价约2万-4万元/平方米，同比跌幅普遍在4%-6%；而三四线及以下城市房价则普遍低于1万元/平方米，部分人口流出型城市甚至出现“单价破万”的楼盘，同比跌幅达8%-10%，从区域分布看，东北、西北部分三四线城市由于产业基础薄弱、人口持续外流，房价已连续多年下跌；而长三角、珠三角部分三四线城市因靠近核心都市圈，房价相对坚挺,但涨幅也明显放缓。

以下为2023年不同能级城市房价概况对比表：

“房价低”背后的深层原因

房价的回落是市场供需关系失衡的直接体现,而供需失衡又受到多重因素驱动。

一是人口流动与需求结构变化。 近年来，我国人口向核心城市群集中的趋势愈发明显，2023年长三角、珠三角常住人口增量占全国超60%，而东北、西北部分城市人口持续净流出，人口流入城市住房需求相对旺盛，房价支撑力较强；人口流出城市则面临“有房无人”的困境，库存高企，房价自然承压，年轻群体晚婚晚育、购房年龄推迟，叠加住房拥有率已处于较高水平（城镇家庭住房拥有率超96%）,新增购房需求明显减少。

二是政策调控与市场预期转变。 自“房住不炒”定位提出以来，限购、限贷、限价等政策持续收紧，叠加三道红线、贷款集中度管理等金融监管措施，房企融资渠道受限，拿地和开发意愿降低，保障性住房建设加速，2023年全国保障性住房开工量超200万套，分流了部分商品房需求，购房者方面，过去“房价只涨不跌”的预期被打破，“买涨不买跌”的心理导致观望情绪浓厚,进一步抑制了市场需求。

三是经济周期与居民收入预期。 2023年国内经济仍处于恢复期，部分行业就业压力较大，居民收入增长预期偏弱，房价作为高价值商品，其购买力与居民收入水平直接相关，当收入增长放缓时，居民对大额支出的决策更为谨慎，购房能力和意愿同步下降，房企债务风险暴露，部分项目出现烂尾，购房者对期房交付的担忧加剧，也更倾向于选择降价现房,导致整体房价下行。

“房价低”带来的影响：机遇与挑战并存

房价回落对不同主体的影响各不相同，既存在积极的一面,也伴随潜在风险。

对购房者而言，刚需和改善型群体迎来“上车窗口”。 房价降低直接减轻了购房者的资金压力，尤其是对于首套房刚需群体，首付比例和月供额均有所下降，购房门槛显著降低，部分城市甚至推出“购房补贴”“契税减免”等政策，进一步降低购房成本，房价下跌也导致已购房家庭资产缩水，尤其是高位接盘的购房者面临“负资产”风险,这可能抑制改善型需求的释放。

对房地产行业，加速行业洗牌与转型。 房价持续下跌导致房企利润空间被压缩，资金链紧张的房企面临破产或兼并重组，行业集中度进一步提升，头部房企凭借资金和品牌优势，通过降价促销抢占市场份额，而中小房企则加速退出市场，房企被迫从“高杠杆、高周转”模式向“高质量、精细化”转型，加大保障房、长租公寓、城市更新等领域的布局。

对地方经济，土地财政压力凸显。 房价下跌直接导致土地出让收入减少，2023年全国土地出让收入同比下跌约15%，部分土地财政依赖度高的城市（如中西部部分地级市）面临较大的财政收支压力，这可能会影响地方在基建、教育、医疗等公共服务的投入,进而影响城市长期发展。

“房价低”的未来趋势：分化与平稳是主基调

展望未来，“房价低”的现象在不同城市仍将延续，但分化趋势将更加明显，核心城市群及周边的三四线城市，由于产业和人口支撑，房价有望逐步企稳，甚至温和回升；而缺乏产业和人口支撑的偏远城市，房价可能仍面临下行压力，政策层面，“因城施策”将成为主要导向，核心城市可能适度放松限购限贷，支持刚性和改善性需求；库存高城市则可能加大去库存力度，通过棚改、货币化安置等方式稳定市场，长期来看，随着房地产长效机制建立，房价将更多由市场供需和居民收入决定，波动幅度将趋缓,逐步回归居住属性。

相关问答FAQs

Q1：房价低对刚需购房者是绝对好事吗？
A1：不一定，虽然房价低降低了购房成本，但购房者需综合考虑自身收入稳定性、房产流动性和区域发展潜力，若所在城市人口持续流出、产业基础薄弱，房价可能长期低迷，未来房产转手难度大，资产保值能力弱，若房企存在债务风险，期房可能面临烂尾风险，购房者需优先选择信誉良好、项目证照齐全的楼盘,避免因贪图低价而承担额外风险。

Q2：未来三四线城市房价会继续下跌吗？
A2：短期看，部分缺乏产业和人口支撑的三四线城市房价仍可能承压，尤其是库存高企、人口净流出明显的城市，房价可能进一步探底，但中长期来看，随着国家推进“以人为核心的新型城镇化”，核心都市圈周边的三四线城市将承接人口和产业外溢，房价有望企稳；各地政府通过加大保障房供给、优化城市规划、培育特色产业等措施，也有助于稳定房地产市场，三四线城市房价走势将呈现“分化”特征,并非所有城市都会持续下跌。