东莞房价备案政策，对市场调控与购房需求有何影响？

东莞房价备案是指房地产开发企业在取得预售许可证前，需将拟销售商品住房的申报价格向当地住房和城乡建设部门进行申报审核，审核通过后作为该项目的销售基准价格，并在房管部门官网及售楼处公示的一种价格监管机制，这一政策旨在规范房地产市场价格秩序，抑制房价过快上涨或非理性下跌，保障购房者合法权益,促进市场平稳健康发展。

从政策背景来看，东莞房价备案制度的建立与完善，与国家“房住不炒”的定位及地方房地产调控需求紧密相关，作为粤港澳大湾区重要节点城市，近年来东莞人口持续流入，住房需求旺盛，同时土地资源相对稀缺，房价波动对市场预期影响较大，为此，东莞自2010年起逐步建立房价备案体系，历经多次调整，目前已形成较为成熟的监管模式，涵盖新房预售价格申报、备案、公示、调整及违规处理等全流程。

具体而言，东莞房价备案的核心流程包括：开发商在取得《商品房预售许可证》前，需根据项目开发成本、合理利润及市场行情，制定拟销售房源的一房一价表，提交至东莞市住房和城乡建设局备案，房管部门会审核定价是否符合“一房一价”原则，是否超出周边同类项目合理价格区间，是否存在虚高或低价扰乱市场等情况，审核通过后，备案价格将在“东莞市住房和城乡建设局”官网及售楼处显著位置公示，购房者可随时查询，项目备案价格有效期为6个月，到期需重新申报；若需调整价格，调整幅度需符合规定（如上调需有充分理由，下调幅度过大也需说明情况）,避免频繁大幅波动。

房价备案政策的实施对市场各方均产生深远影响，对购房者而言，备案价透明化减少了信息不对称，避免开发商“一套一价”“加价销售”等乱象，有助于理性购房决策，对开发商而言，备案制约束了定价随意性，倒逼企业提升产品品质与成本管控能力，而非单纯依赖价格竞争，对政府而言，通过备案价可实时监测市场动态，对价格异常项目及时介入，如对涨幅过快项目约谈企业，对恶意降价项目要求整改,从而稳定市场预期。

当前，东莞房价备案价格呈现区域分化特征，核心城区（如南城、东城）及热门产业片区（如松山湖、滨海湾新区）因配套完善、产业支撑强，备案均价相对较高，普遍在2.5万-4万元/平方米；而部分临镇片区（如樟木头、清溪）受库存及需求影响，均价多在1.5万-2万元/平方米，以2024年一季度为例，东莞全市新房备案均价约2.2万元/平方米，环比微降0.3%，同比上涨1.8%，整体保持平稳态势，部分热门项目因优质学区或稀缺景观，备案价可达周边均价1.2倍以上，而部分滞销项目则通过折扣优惠使实际成交价低于备案价10%-15%。

以下为2024年一季度东莞部分区域新房备案均价示例：

总体来看，东莞房价备案政策通过市场化与行政监管相结合的方式，有效平衡了市场稳定与行业发展需求，随着政策持续优化及市场机制完善，备案价与市场实际价格的匹配度有望进一步提升,为东莞房地产长效发展奠定基础。

FAQs

1. 问：东莞房价备案后，开发商还能降价促销吗？
   答：可以，但需符合规定，若开发商因市场下行或去化压力需降价，需向房管部门提交说明，调整后的备案价不得低于项目成本的合理区间（具体幅度由房管部门审核），且需在售楼处公示降价原因，避免恶意降价引发市场波动。

   

2. 问：东莞房价备案价与实际成交价有何区别？
   答：备案价是政府审核后的基准价格，开发商需在备案价基础上销售，但可通过折扣、优惠等方式调整实际成交价，根据政策，实际成交价不得高于备案价（或超过备案价浮动上限），且不得低于备案价一定幅度（具体以最新政策为准）,确保价格合理。