近年来，我国房地产市场进入“房住不炒”的平稳发展期，住房租赁市场作为解决新市民、青年人住房问题的重要途径，正通过试点探索逐步构建租购并举的住房制度，租赁试点的推进不仅关系到民生保障，更与房价走势形成深层联动，通过调节市场供需结构、改变市场预期，成为稳定房价的重要政策工具，本文将从租赁试点的内涵与进展出发，分析其对房价的影响机制,并结合实践案例探讨政策效果。
租赁试点的内涵与推进路径
住房租赁试点是国家为培育和发展住房租赁市场推出的系统性改革举措，旨在通过政策创新破解租赁市场供给不足、机构化程度低、权益保障不足等痛点，自2015年首个试点城市确立以来，租赁试点已从“局部探索”扩展至“全国推进”，形成多层次、多类型的政策体系。
看，核心举措集中在四个维度：一是增加租赁住房供应，鼓励利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设租赁住房，试点城市累计筹建租赁住房已超200万套；二是培育规模化租赁企业，通过税收优惠、融资支持（如发行REITs、专项债券）推动国企、专业化机构成为市场主力，目前全国50余个试点城市已培育超500家规模化租赁企业；三是完善租赁权益保障，推动“租购同权”落地，探索租房者享受义务教育、医疗等公共服务的新路径，部分城市已实现“凭备案合同即可落户”；四是强化市场监管，建立住房租赁服务平台，规范租金押金管理，打击“高收低租”“长收短付”等乱象。
以北京、上海、广州等首批试点城市为例，北京通过“集体土地建租赁房”项目已供应土地约200公顷，建设租赁住房约5万套；上海推出“两旧一村”（旧区改造、旧住房改造、城中村改造）配套租赁住房，计划“十四五”期间新增建设筹措租赁住房52万套；广州则试点“商改租”“工改租”，允许商业、办公用房改建为租赁住房，目前已盘活存量房源超10万平方米，这些举措不仅直接增加了租赁市场供给，更通过土地、金融、公共服务等政策组合拳,重塑了住房市场的供给格局。
租赁试点对房价的影响机制
房价本质上是市场供需关系的货币化体现，租赁试点通过“供给侧改革”和“需求侧引导”双向发力，对房价形成中长期稳定效应。
调节供需结构，缓解购房压力
我国高房价的根源之一在于“住房资源供给错配”：热点城市土地资源稀缺，新增商品住房供应有限，而大量需求集中于购房市场，推高房价，租赁试点通过多渠道增加租赁住房供给，直接分流购房需求，尤其是刚需和改善型需求，以深圳为例，2022年通过城中村改造筹集租赁住房15万套，当年商品住房均价同比下跌3.2%，而租赁住房租金涨幅控制在5%以内，供需矛盾显著缓解。
下表对比了部分试点城市租赁住房供应与房价涨幅的关系（2021-2023年数据）：
| 城市 | 租赁住房新增供应（万套） | 商品住房均价涨幅（%） | 租赁住房租金涨幅（%） |
|---|---|---|---|
| 上海 | 5 | 1 | 5 |
| 杭州 | 3 | 8 | 2 |
| 成都 | 7 | 3 | 8 |
| 西安 | 2 | 2 | 5 |
数据可见，租赁住房供应量较大的城市，商品住房均价涨幅普遍低于供应量不足的城市，印证了“以租抑购”的供需调节逻辑。
改变市场预期，弱化投资属性
房价上涨预期是投机性购房的重要推手，租赁试点通过强化“租购并举”的制度信号，逐步改变“买房才能保值增值”的传统观念，规模化租赁企业的介入提升了租赁住房品质，部分试点城市推出的“人才公寓”“长租社区”配套完善、租金稳定，为年轻人提供了“体面租房”选项；“租购同权”的落地使租房者在公共服务上获得与购房者接近的权利，降低“为教育、医疗买房”的刚性需求，杭州试点“凭租赁合同入学”后，2023年学区房均价同比下跌8.5%，投资性购房需求明显降温。
协同土地政策，抑制地价传导
高地价是高房价的源头之一，租赁试点通过创新土地供应方式，降低商品房开发成本，集体土地建租赁住房、产业园区配套用地建设租赁住房等模式，无需通过“招拍挂”获取土地，土地成本显著低于商品房项目，据测算，北京集体土地租赁房的土地成本仅为商品房的30%-50%，这部分成本优势可直接转化为租金优势，同时减少商品房市场对高价地块的竞争,间接抑制地价向房价的传导。
政策效果与未来展望
从实践看，租赁试点对稳定房价的作用已初步显现：试点城市房价涨幅普遍低于全国平均水平，租赁市场供给结构持续优化，机构化租赁住房占比从2015年的不足5%提升至2023年的18%，但也要看到，当前试点仍面临挑战：部分城市租赁住房供给与需求错配（如郊区供应过剩、核心区不足）、租购同权落地范围有限、租赁企业盈利模式尚未成熟等，这些问题制约了政策效果的进一步释放。
租赁试点需在“精准供给”和“制度完善”上发力：一是优化租赁住房空间布局，推动租赁住房与产业园区、交通枢纽、公共服务设施同步规划；二是扩大租购同权覆盖范围，逐步将医疗、养老等公共服务纳入租房者权益体系；三是创新租赁金融支持，推广“保障性租赁住房REITs”，降低企业融资成本，培育可持续的市场化运营模式，唯有如此，租赁试点才能真正成为“稳房价、惠民生”的长效机制，实现“住有所居”向“住有宜居”的跨越。
相关问答FAQs
Q1：租赁试点是否会导致房价大幅下跌？
A1：租赁试点的主要目标是稳定房价，而非打压房价，从政策逻辑看，租赁试点通过增加供给、分流需求，缓解房价过快上涨的压力，但大幅下跌的可能性较小，我国城镇化进程仍在推进，住房需求（尤其是刚需）依然存在；土地财政、房地产开发模式等因素决定了房价不具备大幅下跌的基础，试点城市的实践也表明，房价呈现“稳中有降”的温和调整态势，而非断崖式下跌。
Q2：租购同权在试点城市的落实情况如何？对房价有何影响？
A2：租购同权在试点城市的落地主要集中在教育领域，部分城市（如广州、深圳、杭州）已实现“凭备案租赁合同就近入学”，但优质教育资源仍与房产挂钩，租房者享受学区房的权利存在一定限制，从影响看，租购同权的逐步落实降低了“为教育买房”的刚性需求，对学区房价格形成抑制，但对整体房价的影响取决于政策覆盖范围和力度，若医疗、养老等公共服务进一步向租房者开放,将对房价预期产生更显著的降温作用。
