二手房按揭是购买二手房时常见的付款方式，流程相对复杂，涉及多方协作，需买方、卖方、银行、不动产登记中心等主体配合，以下是详细流程，涵盖从准备材料到放款的全环节,供参考。
前期准备：明确需求与资质
二手房按揭前，买方需先完成自我评估与准备工作，确保符合贷款条件，并明确购房预算。
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自我评估：
- 征信检查：登录“中国人民银行征信中心”查询个人征信报告，确保近2年无连续3次或累计6次逾期，且无呆账、坏账等不良记录（若有问题需先修复）。
- 还款能力测算：银行要求月供不超过月收入的50%（部分银行为60%），需提前计算自身可承受的贷款额度与期限，月收入1万元，月供上限约5000-6000元（按30年等额本息计算，对应贷款额度约80万-100万，利率按4.2%估算）。
- 首付准备：根据当地政策与房屋年限，首付比例通常为30%-50%（首套30%，二套50%），需准备足额首付款，并留存部分资金覆盖税费、中介费等。
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选房与协商：
确定目标房源后，与卖方协商价格、付款方式（按揭）、交房时间等核心条款，明确“按揭贷款不成功则解约”的条款（写入定金合同），避免定金纠纷。
签约与定金：锁定交易意向
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签订定金合同：
买方支付定金（通常为成交价的5%-10%，不超过20%），签署《房屋定金合同》，明确房屋基本信息、成交价、定金处理方式、违约责任等，定金合同具有法律效力，若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。 -
签订正式购房合同：
定金合同签署后3-5个工作日内，双方签订《存量房屋买卖合同》（需网签备案），合同中需注明：房屋地址、面积、成交价、付款方式（按揭）、贷款额度、税费承担方、交房标准、过户时间、违约责任等，建议聘请专业律师审核合同，避免条款漏洞。
贷款申请：向银行提交材料
买方需向选定的银行（建议对比多家银行的利率、审批速度、额度）提交按揭贷款申请，银行审核资质后确定贷款额度与利率。
所需材料清单（可整理为表格）
| 材料类别 | 注意事项 | |
|---|---|---|
| 买方材料 | 身份证、户口本（原件及复印件） 婚姻证明：结婚证/离婚证/单身声明（需加盖公章） 收入证明：单位开具（需加盖公章，月收入需≥月供2倍） 近6个月工资流水（或个体户营业执照、纳税证明） 首付款凭证（转账记录，需备注“购房首付”） 征信报告（近1个月内，可在银行网点打印） |
流水需稳定，避免大额“快进快出”；征信报告若有查询记录过多（近3个月超4次），可能影响审批 |
| 卖方材料 | 身份证、户口本（原件及复印件） 不动产权证书（房产证原件） 共有人同意出售证明（若房产为共有） 卖方银行卡（用于接收尾款） |
若卖方无法到场，需提供公证委托书 |
| 其他材料 | 《存量房屋买卖合同》（网签版） 定金收据 银行要求的其他材料（如异地购房需提供本地居住证） |
材料需真实，虚假材料可能导致拒贷或法律风险 |
银行审核流程
- 初审：银行收到材料后1-3个工作日内审核资质，重点核查征信、收入、首付款来源等，若材料不齐会通知补充。
- 面签：审核通过后，买方需到银行签署《个人购房借款及担保合同》，确认贷款金额、利率、期限、还款方式（等额本息/等额本金）等条款，同时办理银行卡用于还款。
- 银行审批：面签后，银行内部审批（3-7个工作日），审批通过后会出具《贷款承诺书》，明确可贷额度与利率；若未通过，银行会说明原因（如征信问题、收入不足等）。
房屋评估与过户：确定价值与转移产权
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房屋评估：
银行为控制风险，会指定评估机构对房屋进行价值评估（评估费由买方承担，通常为0.1%-0.3%的评估价），评估价直接影响贷款额度（可贷额度=评估价×贷款成数），若评估价低于成交价，买方需补足首付（成交价100万，评估价90万，贷款成数70%，则可贷63万，需首付37万而非30万）。 -
缴税与过户：
- 税费测算：评估完成后，买方需到税务部门缴纳契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%）、增值税（满2年免征，不满2年按5.6%征收）、个人所得税（满五唯一免征，否则按1%或差额20%征收），具体以当地政策为准。
- 办理过户：买卖双方携带身份证、房产证、税费缴纳凭证等材料，到不动产登记中心办理过户手续（1-3个工作日），领取新的《不动产权证书》（买方名下）。
抵押登记与放款：银行放款至卖方账户
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抵押登记：
过户完成后，买方需将新的《不动产权证书》交给银行，银行到不动产登记中心办理抵押登记（7-15个工作日），将房产抵押给银行，作为贷款担保，登记完成后，银行会领取《他项权利证书》。 -
银行放款：
抵押登记完成后，银行将贷款发放至卖方指定账户（通常为贷款金额=成交价-首付款），卖方收到尾款后需出具《收款证明》，放款后，买方开始按月偿还贷款（月供=本金+利息，还款日为每月固定日期，可设置自动扣款）。
后续手续：交房与资料归档
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物业交割：
卖方需结清交房前的水电煤气、物业费、供暖费等费用，并与买方办理交接（钥匙、门禁卡、物业卡等），签署《物业交割单》，避免后续纠纷。
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资料归档：
买方领取《不动产权证书》（他项权利证由银行保管），妥善保管购房合同、贷款合同、还款凭证等资料，未来还清贷款后，需到银行办理解押手续，取回《他项权利证书》。
相关问答FAQs
问题1：二手房按揭贷款额度是按成交价还是评估价计算？
解答：二手房按揭贷款额度通常按“成交价与评估价的较低值”计算，再乘以银行规定的贷款成数（首套30%-70%，二套20%-60%，具体看当地政策与银行要求），房屋成交价100万，评估价90万，首套贷款成数70%，则可贷额度=90万×70%=63万，需首付37万（100万-63万），若评估价高于成交价，则按成交价计算贷款额度。
问题2：二手房按揭审批被拒了怎么办？
解答：首先需明确拒贷原因（银行会书面告知），常见原因及解决方式如下：
- 征信问题：若因逾期记录过多或征信不良，需先修复征信（如结清逾期、保持良好还款习惯），3-6个月后重新申请；
- 收入不足：可提供补充收入证明（如配偶收入、兼职收入、资产证明等），或增加共同借款人（如配偶、父母），提高还款能力；
- 房屋问题：若因房屋查封、抵押未解除或产权不清晰，需卖方先解决产权问题；
- 政策限制：如购房资格不符、异地购房未提供居住证等，需满足政策要求后重新申请。
若短时间内无法解决，可考虑更换银行（不同银行政策差异）或调整购房方案（如降低总价、提高首付）。
