兰州天源9号是兰州市安宁区近年来备受关注的住宅项目,其房价动态及周边配套情况成为许多购房者关注的焦点，作为安宁区“天源系”楼盘的迭代产品，该项目依托区域成熟的教育、生态资源及交通优势，形成了相对稳定的价格体系，同时受市场政策、供需关系等因素影响，呈现出一定的波动性，以下从项目概况、房价现状、影响因素及市场趋势等方面展开详细分析。
项目基础信息与房价现状
兰州天源9号位于安宁区银安路中段,由兰州天源房地产开发有限公司开发，总占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约12.6万平方米，容积率2.5，绿化率35%，规划有8栋18-26层高层住宅及1栋商业配套，总户数约1200户，主力户型涵盖75-160㎡的两至四居，物业为天源自有物业，收费标准约1.8元/㎡·月。
2024年最新数据显示,该项目住宅均价集中在8500-9500元/㎡，不同户型、楼层及朝向价差明显，具体来看：
- 小户型（两室一厅）：75-90㎡房源，单价8500-9000元/㎡，总价区间63.75万-81万，多位于中低楼层（6-12层），朝南或东南向，因总价低、首付压力小，成为刚需购房者首选，去化速度较快，2024年上半年成交占比约45%。
- 中户型（三室两厅）：110-135㎡房源，单价9000-9500元/㎡，总价区间99万-128.25万，以南北通透、中间楼层（13-20层）为主，户型方正、三面朝光，改善型客户偏好度高，成交占比约40%，部分带装修交付的房源单价上浮300-500元/㎡。
- 大户型（四室及以上）：140-160㎡房源，单价8800-9200元/㎡，总价区间123.2万-147.2万，多为顶层复式或大平层，带露台、花园等附加值，总价较高，成交占比约15%，主要面向改善型家庭或三代同堂需求。
项目少量45-60㎡商住公寓，单价8000-8300元/㎡，总价36万-49.8万，不限购、不限贷，租金回报率约3.5%-4%，吸引部分投资客关注。
以下是不同户型价格详情表：
| 户型类型 | 面积区间（㎡） | 单价区间（元/㎡） | 总价区间（万元） | 主要特点 | 成交占比（2024上半年） |
|---|---|---|---|---|---|
| 两室一厅 | 75-90 | 8500-9000 | 75-81 | 中低楼层、朝南，刚需首选 | 45% |
| 三室两厅 | 110-135 | 9000-9500 | 99-128.25 | 中间楼层、南北通透，改善型 | 40% |
| 四室两厅/复式 | 140-160 | 8800-9200 | 2-147.2 | 顶层带露台、大平层，高端改善 | 15% |
| 商住公寓 | 45-60 | 8000-8300 | 36-49.8 | 不限购，租金回报率高 |
影响兰州天源9号房价的核心因素
地段与配套：安宁区“黄金板块”的价值支撑
安宁区作为兰州的“科教文化区”，拥有兰州交通大学、西北师范大学等20余所高校，人文氛围浓厚，环境宜居，是兰州楼市中“低密、生态”的代表板块，天源9号位于安宁区核心生活圈，周边配套成熟：
- 教育：划片安宁区XX小学（区重点，2023年升学率92%）、XX中学（市重点，一本上线率68%），教育资源优势显著，学区溢价约5%-8%；
- 商业：1.5公里内有培黎广场、银滩路商圈，涵盖兰州宜家购物广场（建设中）、北京华联超市等，满足日常生活消费；
- 生态：紧邻约3000亩银滩湿地公园，步行10分钟可达，周边还有仁寿山森林公园，生态环境在兰州主城区中稀缺；
- 交通：距离地铁1号线兰州城市学院站约1.2公里，步行15分钟；门口设BRT1号线及121路、131路等公交站点，自驾可通过北环路快速连接城关区、七里河区，通勤便利。
开发商与物业：本地品牌的中等口碑
开发商兰州天源地产深耕本地15年,开发过“天源8号”“天源嘉园”等项目，整体口碑中等，无重大质量负面新闻，但品牌溢价能力弱于全国性房企（如万科、保利），物业公司为天源自有物业，提供24小时安保、智能门禁、绿化养护等服务，物业费1.8元/㎡·月，在安宁区处于中等水平，服务质量业主反馈“尚可，偶有响应不及时”。
市场环境：政策与供需的动态博弈
- 政策影响：2024年兰州出台“认房不认贷”、首套房首付比例15%、房贷利率下限降至3.8%等政策，刺激刚需及改善入市，天源9号小户型来访量同比增长30%，成交周期缩短至3-4个月（2023年约5-6个月）；
- 供需关系：安宁区2024年新增住宅面积约80万㎡，其中天源9号、保利天汇等项目占比约30%，区域供应充足，但天源9号凭借学区优势，去化率仍高于区域平均水平（区域平均去化率约60%，天源9约75%）；
- 价格波动：2023年受全国楼市调整影响，项目曾有小幅降价（降幅约3%），2024年随着市场回暖，价格逐步回升，目前较2023年低点上涨约2%-3%，整体趋于稳定。
未来房价走势展望
综合来看,兰州天源9号房价短期内（1-2年）将以“稳中有升”为主，核心支撑点有三：一是安宁区作为兰州“城市副中心”的定位持续强化，基础设施（如安宁区第二人民医院、银滩路商圈升级）逐步完善；二是学区资源长期稀缺，划片小学、中学教学质量稳定，吸引“学区刚需”持续入市；三是项目自身配套（如社区商业、幼儿园）已投入使用，居住体验提升，支撑价格抗跌性。
预计未来2-3年，项目住宅均价年涨幅约3%-5%，若地铁2号线（规划中）站点落地，或带来额外5%-8%的溢价空间，但需警惕全国楼市调控政策收紧、区域新增供应激增等潜在风险，可能对房价形成阶段性压制。
相关问答FAQs
问：兰州天源9号适合刚需购房者吗？有哪些户型推荐？
答：兰州天源9号定位刚需及改善型，刚需购房者可重点关注75-90㎡两室一厅户型，总价63-81万元（按15%首付计算，首付约9.5-12万元），月供约3000-3500元（按30年贷款、利率4.0%计算），性价比高，若预算稍高（首付15-20万元），可考虑110-135㎡三室两厅，满足“一步到位”的长期居住需求，建议选择中间楼层、南北通透的房源，采光和通风更佳。
问：天源9号的学区是否稳定？划片学校教学质量如何？
答：根据2024年兰州市教育局学区划分政策，天源9号划片安宁区XX小学（区重点，2023年学区对口入学率100%，教学质量位列安宁区前五）和XX中学（市重点，2023年一本上线率68%，高于全市平均水平15个百分点），学区划分每年微调，但该校片区近5年未发生重大变动，稳定性较强，建议购房前向安宁区教育局或开发商销售部核实最新学区信息，确保无误。
