房价基准利率

当前我国房地产市场的定价体系中，“房价基准利率”是影响购房成本与市场预期的核心变量，其变动直接关系到购房者的月供压力、房企的融资成本，进而通过供需关系传导至房价本身，这里的“基准利率”主要指2019年改革后启用的贷款市场报价利率（LPR），以及此前长期发挥作用的贷款基准利率（2019年8月后已逐步退出历史舞台）,二者共同构成了不同时期房贷利率的定价锚点。

从历史沿革看，2015年之前，我国房贷利率以央行设定的“贷款基准利率”为基准，例如1年期基准利率为4.6%，5年以上为6.55%，房贷利率通常在基准利率基础上上浮5%-10%，2015年央行多次降息后，5年以上贷款基准利率降至4.9%，房贷利率下限可打7折，直接刺激了购房需求，推动房价进入新一轮上涨周期，2019年8月，LPR改革落地，房贷利率定价基准正式转为LPR，5年期以上LPR每月更新一次，房贷利率=5年期以上LPR+基点（基点由银行根据购房者资质、当地政策等确定，可正可负），这一改革使房贷利率与市场资金利率联动更紧密,市场化程度显著提升。

基准利率对房价的影响主要通过“购房成本—需求—价格”的传导链条实现，具体而言，当LPR下调时，存量房贷（若为浮动利率）和新发放房贷的月供压力将减轻，假设贷款100万元、30年期、等额本息，若5年期以上LPR从4.2%降至3.8%，月供将从4890元降至4660元，30年总利息减少约8.3万元，购房门槛降低，刺激刚需和改善型需求入市，短期内可能推高房价；反之，LPR上调则会增加购房成本，抑制需求，对房价形成下行压力，这种影响并非绝对，需结合政策调控（如限购、限贷）、市场供需（如库存去化周期）、购房者预期等因素综合判断，例如2022年以来，尽管LPR多次下调（5年期以上LPR从4.65%降至3.95%），但因部分城市房地产市场仍处于深度调整期，房价并未出现明显反弹,反映出基准利率并非房价波动的唯一决定因素。

下表以100万元、30年期、等额本息房贷为例,对比不同LPR水平下的月供及总利息差异：

值得注意的是，房贷利率的“加点”部分也会影响实际利率水平，在LPR下调的同时，若银行因风险考量提高加点幅度，实际利率降幅可能被对冲，不同城市、不同购房者的加点差异显著，例如首套房贷加点通常低于二套房，一线城市加点可能高于三四线城市,进一步加剧了区域间房贷利率的分化。

相关问答FAQs：

Q1：房贷利率下调，房价一定会上涨吗？
A1：不一定，房贷利率下调虽能降低购房成本，刺激需求，但房价还受多重因素影响：若当地库存高企、供大于求，或政策调控（如限购、限售）未放松，需求释放可能有限；若购房者对未来房价预期悲观（如担心“买在高点”），即使利率下调也可能观望；房企降价促销、居民收入增长乏力等，均可能抵消利率下调对房价的提振作用，房价是利率、政策、供需、预期等多因素共同作用的结果。

Q2：选择固定利率还是LPR浮动利率更划算？
A2：需结合对未来利率走势的判断和自身风险承受能力综合选择，若预期未来LPR下行（如当前我国处于降息周期），选择浮动利率（房贷利率=LPR+基点，每年1月重定价）可能更划算，月供会随LPR下调而减少；若预期未来LPR上行（如经济过热时央行可能加息），固定利率（重定价后利率不变）可锁定成本，避免月供增加，若计划短期内提前还款，浮动利率的短期波动影响较小；若长期持有，需更关注长期利率趋势，2019年房贷利率改革后，新增贷款默认选择LPR浮动利率，存量贷款可在每年重定价日转换为LPR或保持固定,建议根据自身情况理性决策。